Najbardziej lukratywne dzielnice Ameryki

W tym małym i gęsto zabudowanym przedmieściu leżącym na drugim brzegu rzeki na przeciwko centrum Bostonu, komercyjne nabrzeża rybackie i fabryki kuliły się w cieniu autostrady międzystanowej Interstate 93. Ceny nieruchomości były tam odpowiednio niskie. Jednak Big Dog, czyli projekt poprowadzenia Interstate 93 pod centrum Bostonu, został ukończony w zeszłym miesiącu otwierając bulwary Charlestown dla budowy luksusowych rezydencji. Gdy główne arterie komunikacyjne znalazły się pod ziemią, nabrzeże zyskało na atrakcyjności wśród osób poszukujących posesji z widokiem na miasto.

Na zdjęciach: Najbardziej lukratywne dzielnice Ameryki
Na zdjęciach: Co na światowym rynku nieruchomości można kupić za milion dolarów
Na zdjęciach: Najdroższe domy świata 2007
Na zdjęciach: Najbardziej przeszacowane rynki nieruchomości
Na zdjęciach: Domy multimilionerów
Na zdjęciach: W domach znanych osobistości

Charlestown stało się teraz opcją dla osób "wypchniętych przez ceny z Back Bay i Beacon Hill", mówi Candice Macoul, broker w Otis & Ahearn z Bostonu. Taka sytuacja ma związek z faktem, że nowe kondominia i kamienice oraz starsze wille w stylu kolonialnym są teraz dostępne dla kupców poszukujących luksusowych rezydencji. To, co stało się w Charlestown pokazuje, w jaki sposób tendencje i zmiana infrastruktury publicznej mogą wpływać na wzrost cen w okolicy. Ceny nieruchomości na nabrzeżu wzrosły od 1990 roku o 345%, czyli najwięcej w całym Bostonie. Oprócz Charlestown, na naszej liście rejonów o największym wzroście cen znalazły się Society Hill w Filadelfii, Wicker Park w Chicago, śródmieście Minneapolis i Sweet Auburn/Grant Park w Atlancie.

W celu znalezienia innych podobnych rynków, Forbes.com zestawił ceny po 1990 roku opublikowane przez NeighborhoodScout.com, agencję badającą rynek nieruchomości zlokalizowaną w Rhode Island, która korzysta z danych U.S. Census Bureau oraz kwartalnych raportów dotyczących kredytów mieszkaniowych przedstawianych przez Fannie Mae (nyse: FNM - news - people ) i Freddie Mac (nyse: FRE - news - people ). W ten sposób otrzymaliśmy listę dzielnic 15 największych metropolii, gdzie zanotowano największy wzrost cen nieruchomości w badanym okresie.

Fakty i liczby

W przeciwieństwie do analizy blue-chip'ów wśród osiedli, nie stosowaliśmy ograniczeń; w tamtym badaniu, każdy z obszarów musiał oferować domy w cenach wyższych, niż średnia cena w latach 1990' i również charakteryzować się największym wzrostem cen od tamtego okresu.

Można by potraktować rynki wymienione w naszym obecnym rankingu jak akcje technologiczne: udziały typu blue-chip są solidne i zachowują się stabilnie, podczas gdy akcje technologiczne są tradycyjnie bardziej wrażliwe - a nie każdy chce i potrafi radzić sobie z nagłymi wahaniami kursu. Z punktu widzenia osoby liczącej na czysty zysk, takie akcje są często najbardziej lukratywne, lecz nie ma gwarancji, że tendencja zwyżkowa utrzyma się. Jednak czasem można trafić na "Google" bądź "Apple" - wystarczy zapytać uśmiechniętych właścicieli akcji tych firm, jaki typ inwestowania preferują.

Najbardziej oczywistą tendencją dotyczącą tego typu dzielnic jest fakt, że wiele z nich miało niską wartość w 1990 roku. To dobra wiadomość dla osób, które w nie zainwestowały. Doskonałym przykładem jest tu Dallas, które w latach 1990 dopiero podnosiło się po kryzysie oszczędnościowo-kredytowym. Sytuacja była tak trudna, że Resolution Trust, federalne przedsiębiorstwo zarządzania kapitałem, musiało ratować upadające banki i obniżać niewiarygodnie wysokie oprocentowanie kredytów. "W 1985 roku byliśmy w tarapatach", mówi Tom Rhodes, broker w Rhodes Real Estate w Dallas. "Nasz świat rozpadał się, lecz w 1990 roku zauważyliśmy poprawę. Od tamtej pory notowaliśmy od 3 do 5% aprecjacji cen domów, a wiele z nich rosło o około 20% rocznie".

Niektóre dzielnice, takie jak University Park i Highland Park, pierwsze podniosły się z zapaści dzięki czynnikom takim, jak lepsze domy i dobre szkoły. Nabywcy domów pragnący przeprowadzić się na przykład do University Park, kupowali tańsze i mniejsze domki w północno-wschodniej części dzielnicy, a następnie wyburzali je i budowali duże wille. Rhodes szacuje, że od 1990 roku 75% domów w północno-wschodnim rejonie University Park zostało wyburzonych i odbudowanych.

Lukratywne dzielnice

W innych miastach, dzielnice takie jak Hamilton Heights w Nowym Jorku zyskiwały na wartości w oszałamiającym tempie pomimo braku znaczących inwestycji. W tym rejonie górnego Manhattanu, w pobliżu Riverbank State Park, znajdują się luksusowe bloki z brązowego piaskowca i kamienice, które sprzedano rodzinom poszukującym większego metrażu w centrum miasta lub przekształcono w kondominia. Kolejne czynniki napędzające wzrost cen to ekonomiczna prosperita lat 1990' i znaczny spadek przestępczości w mieście. W latach 1990' nieruchomości powyżej 149 Ulicy nie cieszyły się popularnością, jednak młodzi profesjonaliści i rodziny z dolnego Manhattanu wkraczają obecnie na scenę. Od 1990 roku ceny nieruchomości w tym rejonie wzrosły o 4391%, a struktura urbanistyczna pozostała prawie bez zmian.

"Większość klientów szuka dużych mieszkań i przedwojennej architektury", mówi Juan Royal, broker z Nest Seekers International w Hamilton Heights. "Zauważamy napływ młodych rodzin i początkujących biznesmenów...mamy tu już dwa bary Starbucks i czekamy na kolejne".

W niektórych przypadkach, najdroższa dzielnica w mieście charakteryzowała się też największym wzrostem cen. Na przykład Miami Beach. Od 1990 roku, nieruchomości w luksusowym śródmieściu Miami, takie jak rezydencje przy bulwarze oraz kondominia przyciągają nabywców z wyższych sfer, którzy tęsknią do gorącego klimatu i towarzystwa innych bogaczy. Wartość niektórych kwartałów śródmieścia wzrosła o 1532% od 1990 roku; przeciętna nieruchomość kosztuje tam aż 1,64 miliona dolarów.

Podobnie, jak pozostałe dzielnice z naszej listy, Miami Beach jest bez wątpienia lukratywna, lecz nie zanosi się na to, aby wkrótce jej wartość wzrosła jeszcze bardziej. Każda z wymienionych przez nas dzielnic osiągnęła już szczytowy wzrost wartości - nawet najbardziej lukratywne okolice nie mogą zyskiwać na wartości od 20 do 40% rocznie bez końca - więc raczej nie zbijesz majątku, jeśli teraz postanowisz tam inwestować.

Na zdjęciach: Najdroższe mieszkania w Londynie

Matt Woolsey