Najem okazjonalny - czy to się opłaca?
Najem okazjonalny nie cieszy się w naszym kraju dużym zainteresowaniem. Tymczasem dzięki niemu można wynająć mieszkanie bez obaw o jego zniszczenie, zadłużenie, lub to, czego właściciele obawiają się najbardziej - niemożność pozbycia się lokatora nawet po zakończeniu umowy.
Zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów z dn. 17 grudnia 2009 r. wprowadziła do porządku prawnego nowe pojęcie - najem okazjonalny. Jednak nadal stanowi on zaledwie odsetek wszystkich umów zawieranych z najemcami. Dlaczego właściciele niechętnie podejmują działania zmierzające do zawarcia najmu okazjonalnego? Czym w praktyce różni się on od zwykłego najmu? Dla kogo jest korzystny i czy opłaca się go stosować? Na te i inne pytania odpowiada poniższy artykuł.
Na początek sprecyzujmy, kto może skorzystać z najmu okazjonalnego. Przysługuje on właścicielom lokali służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. To na wstępie eliminuje możliwość zawarcia takiej umowy przez właścicieli lokali usługowych, czy biurowych. Ważne jest też, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie przez właściciela nieruchomości, co z kolei wyklucza podnajem.
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Dodatkowo przy jej zawarciu konieczne są pewne formalności, które przy "zwykłej" umowie najmu nie są wymagane. Zasadniczą różnicą jest obowiązek złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu po rozwiązaniu umowy.
Musi on również w oświadczeniu wskazać lokal, w którym po wykonaniu egzekucji będzie mógł zamieszkać. Kolejną formalnością jest konieczność złożenia przez właściciela tego lokalu zgody na zamieszkanie u niego najemcy. Z kolei właściciel musi spełnić wymóg zarejestrowania najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym do 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Najem okazjonalny jest z pewnością, w porównaniu ze "zwykłym" najmem, dużo bezpieczniejszy dla wynajmującego. Najbardziej opłaca się tym osobom, które wynajmują mieszkanie samotnym rodzicom, kobietom w ciąży oraz osobom starszym. Eksmisja takich osób jest bowiem dużo trudniejsza niż np. studentów.
W przypadku "zwykłego" najmu, aby wyrzucić lokatora zajmującego mieszkanie po upływie okresu najmu, musiał on otrzymać lokal socjalny. W praktyce wyroki eksmisyjne takich osób są bardzo nieskuteczne. Najem okazjonalny eliminuje ten problem, ponieważ najemca sam wskazuje lokal, do którego może się przenieść. Dodatkowo eksmisję można stosować cały rok, bez okresu ochronnego, jaki obowiązuje przy standardowym wynajmie, trwającego od 1 listopada do 31 marca.
Z kolei korzyścią dla najemcy jest brak nieuzasadnionych podwyżek czynszu. Właściciel może pobierać tylko czynsz określony w umowie oraz opłaty, które są niezależne od niego, tzn. media. Czynsz najmu może zostać podwyższony jedynie w momencie zaistnienia warunków określonych w umowie.
Skoro najem okazjonalny jest tak korzystny dla wynajmującego, dlaczego jedynie niewielka część właścicieli decyduje się na jego wykorzystanie? Powodów jest kilka. Zdaniem Agaty Polińskiej z serwisu Otodom, jednym z nich jest brak wystarczającej wiedzy wśród właścicieli na ten temat. Innym jest niechęć do dodatkowych formalności lub kosztów, jakie się z nimi wiążą. - Właściciele obawiają się, że konieczność podpisania oświadczenia będzie odstraszała potencjalnych najemców - ocenia Agata Polińska.
Najem okazjonalny jest próbą zapewnienia właścicielom lokalu większej liczby praw. I rzeczywiście przy takiej umowie łatwiej pozbyć się niechcianego lokatora. Z drugiej jednak strony proces zawarcia umowy jest dłuższy. Trudniej może też być znaleźć odpowiedniego lokatora, który zgodzi się na dodatkowe formalności i będzie miał alternatywny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać. Nie można także zawrzeć umowy na czas nieokreślony.
Aleksandra Kubicka, OtoDom.pl
Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson SA
