Najem vs. kredyt - która opcja teraz wygrywa?

Dzięki danym Narodowego Banku Polskiego, możemy porównać wysokość czynszu i raty nowego kredytu od I kw. 2010 r. do I kw. 2015 r. Ta analiza dotyczy przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. Obliczenia uwzględniają średnią transakcyjną stawkę czynszu w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk) oraz przeciętny koszt zakupu 1 m kw. mieszkania na terenie wymienionych metropolii.

Co ważne, czynsze przyjęte do obliczeń nie zawierają kosztu mediów i dodatkowych opłat pokrywanych przez najemcę. Takie wydatki będzie musiała ponosić również osoba kupująca mieszkanie na kredyt.

Istotne są założenia dotyczące kredytu mieszkaniowego (waluta: złoty). To zobowiązanie będzie spłacane w 360 równych ratach. Do kalkulacji zostało przyjęte przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z bazy danych NBP. Wspomniany wskaźnik uwzględnia marże wszystkich nowych "hipotek", a nie tylko promocyjne stawki, które są przeznaczone m.in. dla osób kupujących dodatkowe produkty banku. Warto również dodać, że w ramach obliczeń przyjęto niski poziom wkładu własnego (10 proc.). To założenie odzwierciedla sytuację wielu młodych osób, które nie zgromadziły jeszcze większych oszczędności.

Wyniki obliczeń zostały przedstawione na poniższym wykresie. Nietrudno zauważyć, że od I kw. 2010 r. do III kw. 2012 r. na terenie wszystkich miast, czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 m kw. był niższy od raty przykładowego kredytu. Analizowana relacja najszybciej zmieniła się w Warszawie. To nie przypadek, gdyż stołeczne czynsze są najwyższe w relacji do cen mieszkań. Na początku bieżącego roku (I kw.), we wszystkich porównywanych miastach, rata modelowego kredytu (LtV = 90 proc.), była już znacznie niższa od miesięcznego kosztu wynajęcia lokum. Różnica między tymi wartościami wynosiła:

• Warszawa - 21 proc.
• Kraków - 6 proc.
• Łódź - 30 proc.
• Wrocław - 20 proc.
• Poznań - 12 proc.
• Gdańsk - 19 proc.

W warunkach względnej stabilizacji cen mieszkań i czynszów, kluczowym czynnikiem były kolejne obniżki stóp procentowych NBP. Od I kw. 2010 roku do I kw. 2015 roku, średnie oprocentowanie nowych "hipotek" w złotym spadło aż o 35 proc. (dane Narodowego Banku Polskiego).

W poniższej tabeli możemy zobaczyć uśrednione wyniki, które dotyczą sześciu analizowanych miast. W tych metropoliach, przeciętna rata kredytu na 90 proc. mieszkania, przez pięć kolejnych lat spadła z 1855 zł do 1298 zł. Dzięki tak dużej zmianie, na początku 2015 r. średnia rata była już o 18 proc. niższa od czynszu, który trzeba zapłacić właścicielowi mieszkania o powierzchni 50 m kw. (patrz poniższe zestawienie).

Wszystkie przedstawione informacje wskazują, że w sześciu największych miastach średni miesięczny czynsz za mieszkanie (50 m kw.), jest znacznie wyższy od raty przeciętnego kredytu na 90 proc. takiego lokum (okres spłaty 30 lat, raty równe). Tej zależności nie można jednak traktować jako argumentu, który ostatecznie rozstrzyga dylemat dotyczący zakupu lokalu i wynajmu. Większość prognoz wskazuje, że pod koniec 2016 r. dojdzie do pierwszych podwyżek stóp procentowych NBP. Takie zmiany zmniejszą opłacalność kredytowania lokum w stosunku do najmu.

Przez cały okres spłaty zadłużenia hipotecznego (np. 25 lat - 30 lat) relacje kosztowe między czynszem i ratą kredytu będą zmieniać się wielokrotnie. Dlatego faktyczne porównanie kosztów związanych z najmem i kredytowaniem lokum, jest możliwe dopiero po wpłacie ostatniej raty. Osoby zastanawiające się nad zakupem mieszkania na pewno łatwiej i bardziej świadomie podejmowałyby decyzje, gdyby krajowe banki częściej oferowały kredyty ze stałym oprocentowaniem.

Andrzej Prajsnar