Najłatwiej sprzedać mieszkanie, które nie wymaga remontu
Ponad połowa mieszkań używanych sprzedanych w ostatnich 12 miesiącach nadawała się do zamieszkania od zaraz - wskazują dane Home Broker. Nabywcy wolą takie lokale od tych, które wymagają nakładów finansowych i opóźniają przeprowadzkę. Dlatego wystawiając własne M na sprzedaż warto obliczyć, czy pieniądze wydane na remont zwrócą się w postaci wyższej ceny mieszkania.
Mieszkania używane mają tę przewagę nad deweloperskimi, że są zazwyczaj wykończone i można w nich od razu zamieszkać. Z drugiej strony koszt remontu używanego mieszkania w złym stanie jest bez wątpienia wyższy niż wykończenie nowego. Nie powinno więc dziwić, że wybierając lokal używany kupujący celują w standard, który pozwoli od razu wprowadzić się do mieszkania.
Taki standard może oznaczać co prawda konieczność odświeżenia lokalu, ale nie uniemożliwia to przeprowadzki do nowego M niemal natychmiast po podpisaniu umowy. Oprócz stanu "do zamieszkania" można wyróżnić też inne standardy wykończenia "czterech kątów": do remontu, do odświeżenia, deweloperski i bardzo wysoki.
W przypadku lokali deweloperskich i do remontu sprawa jest oczywista - wymagają wykończenia lub dosyć gruntownej przebudowy. Jak sama nazwa wskazuje, w przypadku mieszkań w stanie "do odświeżenia" niezbędne może się okazać malowanie, wymiana karniszy czy cyklinowanie i lakierowanie podłóg.
Standard bardzo wysoki dotyczy mieszkań z najwyższej półki, które jeśli wymagają zmiany aranżacyjnej, to raczej ze względu na różnice w upodobaniach sprzedającego i kupującego niż zużycie materiałów.
Lokale w stanie "do zamieszkania" były w ostatnich 12 miesiącach przedmiotem aż 57 proc. transakcji zawartych na 8 największych rynkach wtórnych. Dane te mogą wskazywać, że przeciętni kupujący chcą możliwe szybko wprowadzić się do wybranego "M", nie tracąc czasu na wykończenie lub gruntowny remont. Uzasadnieniem takiego wyboru może też być stosunkowo nieduża rozbieżność w cenach między takimi lokalami, a mieszkaniami do remontu.
Co prawda może ona wystarczyć na pokrycie kosztów przebudowy z wykorzystaniem standardowych materiałów, ale raczej nie zrekompensuje czasu poświęconego na remont i ewentualnych kosztów najmu innego lokalu w tym okresie. Przykładowo, w Warszawie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkań w stanie "do zamieszkania" z ostatnich 12 miesięcy to 8 tys. zł, podczas gdy średni koszt zakupu metra w standardzie do odświeżenia to 7,7 tys. zł za m kw. (taniej o prawie 4 proc.), a średni koszt zakupu mieszkania do remontu to 7,1 tysięcy (taniej o ponad 11 proc.). Największy udział mieszkań w stanie do przeprowadzki we wszystkich transakcjach zanotowano w Poznaniu, Lublinie i Katowicach - ponad 60 proc. Taka wiedza może być bardzo przydatna dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie.
Przykładowo, jeśli mieszkanie do remontu jest warte 250 tysięcy złotych, to cena po jego przeprowadzeniu powinna przeciętnie wzrosnąć do 278 tys. zł, czyli o 28 tysięcy. Jeśli taki remont jesteśmy w stanie wykonać dużo niższym kosztem, warto się na to zdecydować. Analogicznie, jeśli to samo mieszkanie warte 250 tys. zł wymagałoby tylko odświeżenia, jego cena ma szansę wzrosnąć do 260 tys. zł, czyli o 10 tysięcy (bazując na kwotach uśrednionych). Jeżeli w grę wchodzi pomalowanie lokalu względnie cyklinowanie podłóg i możemy te czynności wykonać samodzielnie, warto je rozważyć.
Mieszkania wymagające remontu i odświeżenia w ostatnich 12 miesiącach miały największy udział w transakcjach w Łodzi. Szczególnie warto zwrócić tu uwagę na grupę lokali do remontu. W Łodzi odpowiadały one za 22 proc. transakcji. Dla porównania, średnia dla wszystkich badanych rynków to 13 proc. W Lublinie, gdzie mieszkań do remontu sprzedaje się mniej, ich udział w rynku to zaledwie 6 proc. Wytłumaczenia jak zwykle można szukać w cenie - ta w przypadku mieszkań do remontu w Łodzi była na poziomie 3 tys. zł za m kw., a w przypadku mieszkań do wprowadzenia - na poziomie 4 tysięcy (drożej o prawie jedną trzecią).
O ile jednak na mieszkania w stanie dobrym przypada zazwyczaj ponad połowa transakcji, to już o szczebel wyżej plasuje się ich przeciętnie zaledwie 7 proc. Nie powinno to nadmiernie dziwić, gdyż lokale te są przeważnie apartamentami, a co za tym idzie nie tylko standard jest luksusowy, ale i metraż takiej nieruchomości (przekraczający 100 m kw.) stanowi ograniczenie dla kupujących.
Najmniejszą popularnością na rynku wtórnym cieszą się natomiast lokale w stanie deweloperskim. Przeciętnie są przedmiotem tylko co 16 transakcji na rynku wtórnym. Sprzedają je najczęściej osoby, które już odebrały mieszkania kupione w celach inwestycyjnych, albo osoby, które podpisały umowę przedwstępną i dokonują cesji praw z tej umowy. Udział tego typu transakcji zależy m.in. od aktywności deweloperów oraz inwestorów indywidualnych w poszczególnych miastach. Największy obrót mieszkaniami deweloperskimi Home Broker notuje w Warszawie (11 proc. transakcji), a najmniejszy w Katowicach (0 proc.), gdzie i rynek pierwotny jest relatywnie skromny. Zdecydowanie chętniej nowe lokale nabywcy kupują bezpośrednio od dewelopera, a nie z drugiej ręki.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
