Najlepsze i najgorsze amerykańskie rynki nieruchomości
Zastój na rynku kredytów, ryzykowne pożyczki, nadmierna podaż i niski popyt nadal stanowią poważny problem na amerykańskim rynku nieruchomości zaniżając ceny i hamując sprzedaż. Jednak sytuacja ta nie dotyczy Salt Lake City i Charlotte w Północnej Karolinie oraz San Jose w Kalifornii, gdzie ceny bez przeszkód rosną od pewnego czasu.
W Salt Lake City, średnia cena sprzedaży domu w trzecim kwartale tego roku wzrosła o 14% w porównaniu z tym samych okresem roku 2006, jak podaje National Association of Realtors (NAR). Jest to największy wzrost wśród 50 badanych największych miast Ameryki. W Charlotte, które jest jednym z najbardziej niedoszacowanych rynków, ceny podskoczyły o 11%. W San Jose, wzrost cen wyniósł 9,4%.
Co więcej, nie są to jedyne rynki, które oparły się negatywnemu oddziaływaniu kryzysu.
Pełna lista: Najlepsze amerykańskie rynki nieruchomości
Na zdjęciach: Najbardziej przeszacowane rynki nieruchomości na świecie
Na zdjęciach: Domy multimilionerów
Na zdjęciach: W domach znanych osobistości
Na zdjęciach: Raje podatkowe na świecie
Na zdjęciach: Najdroższe nieruchomości Europy Wschodniej
Na Północnym Wschodzie, średnia cena sprzedaży domu wzrosła o 3,2% w ciągu roku, a największy wzrost zanotowano na najtańszych rynkach, takich jak Buffalo w stanie Nowy Jork, gdzie ceny wzrosły o 4,6% do 110 900 dolarów; Pittsburgh (6,1% do 127 700 dolarów); i Philadelphia (3% do 243 000 dolarów).
Minęły już czasy popularności zachodu, teraz północ rywalizuje z południem. Nadal rosną ceny w Północnej Kalifornii i na północno-zachodnim wybrzeżu Pacyfiku: w San Francisco ceny wzrosły o 8,6% do 825 400 USD; w Seattle wzrost wyniósł 6% do 394 700 USD; w Portland w stanie Oregon zanotowano wzrost cen o 5,2% do 299 700 USD.
Południowa Kalifornia to już całkiem inna historia. W Los Angeles średnie ceny utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie (wzrost jedynie o 1,1% do 588 400 USD); w Riverside w Kalifornii ceny spadły o 7,6% do 377 000 USD; natomiast w San Diego ceny spadły o 2,1% do 589 300 USD. W Sacramento w środkowej Kalifornii spadek wyniósł 10,5% do 355 700 USD.
Inne rynki dotknięte kryzysem to między innymi Detroit, gdzie średnia cena domu spadła o 7,3% do 142 900 USD; Las Vegas, gdzie przyczyny recesji upatruje się w zastoju kapitału, a ceny spadły o 7,1%; i Phoenix, gdzie zanotowano spadek średniej ceny domu o 4,1%, do 255 500 USD, głównie z powodu serii sprzedaży zadłużonych nieruchomości.
Jakie płyną z tego wnioski? "Nie ma czegoś takiego jak "krajowy" rynek nieruchomości", mówi Jonathan Miller, dyrektor działu badań w Radar Logic, nowojorskiej firmie prowadzącej badania rynku nieruchomości. "Na poszczególnych rynkach występują zróżnicowane elementy ryzyka i uwarunkowania kształtujące ceny", dodaje Miller. Co więcej, "konsumenci mają tendencję do przekładania krajowych statystyk na swój lokalny rynek nieruchomości, co wywołuje znaczne zamieszanie i frustrację".
Fakty i liczby
Aby zrozumieć znaczenie statystyk NAR, należy znać kilka faktów: dane są przedstawiane co kwartał w stosunku rok-do-roku z powodu sezonowego charakteru rynku nieruchomości, który sprawia, że ceny i wielkości sprzedaży niemal zawsze eksplodują w drugim kwartale i utrzymują się w kwartale trzecim i czwartym.
Co więcej, na niektórych rynkach można wpływać na średnie ceny sprzedaży domów. Na przykład, w stolicy sprzedaży zadłużonych nieruchomości - Los Angeles, niska wartość sprzedaży tanich domów może sztucznie podnosić ceny średnie, gdyż droższe domy sprzedają się tam lepiej.
Los Angeles to drogi rynek; średnia cena domu wynosi tam 588 400 dolarów, co oznacza, że trudno jest pozyskać potencjalnych nabywców z powodu trudności z otrzymaniem wysokich kredytów. W miejscach, gdzie większość kupujących zdaje się na "mega pożyczki" - powyżej 417 000 dolarów, które nie mogą być ubezpieczane przez podmioty rządowe, takie jak Fannie Mae lub Freddie Mac - potencjalni nabywcy domów z dobrą zdolnością kredytową mają trudności z otrzymaniem pożyczki - lub muszą godzić się na odsetki kredytowe najwyższe od 20 lat.
Jakieś dobre wieści? Ekonomiści spodziewają się powrotu na rynek bardziej zdywersyfikowanych kredytów hipotecznych. Oznacza to, że nabywcy o dobrej zdolności kredytowej na zdrowych rynkach obu wybrzeży będą mogli łatwiej otrzymać pożyczkę.
"Pierwszą pozytywną zmianą będą mega kredyty dostępne dla wypłacalnych klientów", mówi Doug Duncan, główny ekonomista Mortgage Bankers Association. Duncan zauważa też, że rynki nękane problemami będą musiały dłużej czekać na poprawę. "Gdy ceny spadają, pożyczkodawcy nie mają pewności, czy zabezpieczenie kredytu utrzyma wartość, dlatego nie można jeszcze mówić o powrocie zaufania do zastawów".
Pełna lista: Najgorsze amerykańskie rynki nieruchomości
Matt Woolsey
