Nawet największe miasta to głównie... pola, łąki i lasy. Gdzie mają powstawać nowe mieszkania?

- Pewnie mało kto zdaje sobie sprawę, że w miastach grunty rolne i leśne często zajmują większą powierzchnię niż tereny zurbanizowane - mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. Z danych Geoportal.gov.pl wynika, że najbardziej "wiejskimi" miastami są Rzesów i Opole, gdzie grunty rolne stanowią ponad połowę obszaru tych miast. Z kolei najmniej rolnicza, co zrozumiałe, jest stolica Górnego Śląska - Katowice.

Co ciekawe, wbrew obiegowej opinii, nie jest to szare, przemysłowe miasto. Aż 43 proc. powierzchni Katowic to tereny leśne. Udział terenów przemysłowych wynosi tu niespełna 8 proc..

Uściślijmy, że w skład kategorii "grunty rolne" wchodzą m.in. grunty orne, sady, łąki, pastwiska, grunty pod stawami, a także nieużytki. Tych ostatnich najwięcej jest w Warszawie. Zajmują aż 366 ha, czyli 3 mln 660 tys. m kw. 

Gdyby podzielić je na np. na 1000-metrowe działki, mogłoby na nich powstać 3660 domów jednorodzinnych, czyli mniej więcej tyle, ile inwestorzy indywidualni wybudowali w stolicy w ciągu ostatnich siedmiu lat. 

Problem w tym, że od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują ustawowe ograniczenia w handlu gruntami rolnymi. Początkowo w wolnym obrocie mogły być tylko działki o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha, czyli 3 tys. m kw., zaś od czerwca 2019 r. - poniżej 1 ha.

- Większe co do zasady mogą kupować rolnicy, którzy spełniają określone warunki dotyczące kwalifikacji, stażu i miejsca zamieszkania - wyjaśnia Marek Wielgo.

Równocześnie podkreśla, że tego typu ograniczenia nie dotyczą gruntów rolnych objętych planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje na tym terenie zabudowę, np. mieszkaniową. Takie rozwiązania mogłyby zahamować zjawisko niekontrolowanego rozlewania się miast, które wiąże się m.in. z dewastacją środowiska naturalnego, a do tego słono kosztuje, bo wymusza budowę infrastruktury na obszarach o niskiej gęstości zaludnienia. 

Niestety gminy nie palą się do uchwalania takich planów. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ocenia, że pokrywają one przeciętnie ok. 43,5 proc. powierzchni największych miast. Stopień ich pokrycia planami zwiększa się co rok o zaledwie jeden punkt procentowy.

Kompromisowym rozwiązaniem miała być ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana powszechnie specustawą mieszkaniową. Pozwala ona "uruchamiać" grunty rolne w granicach administracyjnych miast. Wystarczy, że radni podejmą uchwałę o lokalizacji na tych terenach inwestycji realizowanej w trybie specustawy mieszkaniowej. - Jednak, żeby skorzystać z uproszczonej ścieżki inwestycja musi spełnić określone wymagania i standardy urbanistyczne - podkreśla Wielgo.

Mimo to specustawa mieszkaniowa jest nieprzychylnie przyjmowana przez władze dużych miast. W efekcie deweloperzy rzadko z niej korzystają.

Jak sobie radzą w tej sytuacji? Wiele firm jeszcze przed wejściem ograniczeń w 2016 r. tworzyło banki ziemi. Mając już w posiadaniu grunt rolny, najlepiej słabej jakości, deweloper może zacząć myśleć o jego zabudowie. - Wymaga to zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany oraz wyłączenie go z produkcji rolnej - tłumaczy mecenas Michał Urbański z kancelarii JDP.

Podkreśla, że dopiero po przeprowadzeniu takiej procedury, która jest dość długotrwała, deweloper może wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. - Oczywiście nie wszystkie grunty rolne można wykorzystać do budowy mieszkań czy domów. Jeśli są to gleby dobrej jakości, minister rolnictwa najprawdopodobniej odmówi zmiany przeznaczenia. Trzeba też wiedzieć, że aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, co najmniej jedna sąsiednia działka musi być zabudowana. Ponadto konieczny jest także dostęp do drogi oraz możliwość podłączenia prądu - wyjaśnia mecenas Urbański.

Dyrektor generalny PZFD Konrad Płochocki przyznaje, że deweloperom kończą się zapasy terenów inwestycyjnych. Dlatego coraz częstsze będą próby obejścia ograniczeń, które uniemożliwiają zakup gruntów rolnych. W tym celu można zawrzeć stosowną umowę z rolnikiem, który np. za pośrednictwem pełnomocnika, przeprowadzi procedurę tzw. odrolnienia gruntu, a następnie sprzeda go już jako inwestycyjny. - W dużych aglomeracjach mało żyzne grunty rolne zawsze stanowiły rezerwuar tanich terenów budowlanych - podkreśla Konrad Płochocki.

W PZFD liczą, że uda się przekonać rząd do przywrócenia stanu prawnego sprzed września 2014 r., gdy działki rolne w obrębie miast w praktyce były traktowane jak budowlane. Nie miało znaczenia, czy obejmował je plan zagospodarowania przestrzennego, czy też trzeba było występować o warunki zabudowy. 

Zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany następowała w trakcie procedury związanej z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę. - W poprzedniej kadencji Sejmu grupa posłów PiS, z obecną marszałek Sejmu Elżbietą Witek na czele, zaproponowała wyłączenie użytków rolnych położonych w granicach administracyjnych miast spod działania ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Oznaczałoby to zwolnienie z długotrwałej procedury odrolnienia oraz ewentualnych kosztów związanych z wyłączeniem tego gruntu z produkcji rolnej. Ostatecznie projekt trafił jednak do kosza - przypomina ekspert GetHome.pl.

Tymczasem z powodu zbyt niskiej podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, deweloperzy nie są w stanie zaspokoić rosnącego zapotrzebowania na mieszkania. W efekcie rosną ich ceny.

Według NBP, w Warszawie udział gruntu w cenie metra kwadratowego mieszkań wzrósł w ostatnich pięciu latach z ok. 16 do 21 proc.

Marek Wielgo