W I kw. 2020 roku pandemia koronawirusa nie miała wpływu na rynek nieruchomości mieszkaniowych, na którym kontynuowana była jeszcze wysoka aktywność i rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m kw. mieszkań, zarówno na rynkach pierwotnych, jak wtórnych - ocenił NBP w kwartalnym raporcie o rynku nieruchomości.
W analizowanym okresie, mimo pandemii, nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynkach: pierwotnym i wtórnym. Spadły natomiast średnie ofertowe i transakcyjne stawki najmu mieszkań licząc za metr kwadratowy.
"Obowiązujące od marca br. restrykcje wynikające z pandemii Covid-19 wpłynęły na ograniczenie aktywności również na rynku mieszkaniowym.
Konsekwencje pandemii nie znalazły jednak jeszcze odzwierciedlenia w konkretnych danych z uwagi na inercję procesów zachodzących na tym rynku. W I kwartale br. kontynuowana była jeszcze wysoka aktywność na rynku nieruchomości. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była w I kwartale br. wyższa w porównaniu do poprzednich okresów, koszty budowy mieszkań nadal rosły w konsekwencji wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce, w efekcie czego nie obserwowano spadku cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym" - napisano.
W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, nie obserwowano wpływu pandemii na kierunek zmian poziomu cen. Nadal rosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m kw. mieszkań zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i na rynkach wtórnych (RW).
CENY
"Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego3 (ceny m kw. porównywalnych mieszkań) w 6 miastach wzrosły o ok. 1,9 proc. kdk. oraz o 14,2 proc. rdr, w 10 miastach o 2,9 proc. kdk oraz 13,3 proc. rdr, a w Warszawie o 2,9 proc. kdk. oraz o 12,1 proc. rdr. Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Utrzymała się różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących" - napisano.
Pod koniec marca br. w największych miastach zaczęła rosnąć oferta internetowa mieszkań na rynkach najmu długoterminowego - pojawiły się na tym rynku lokale dotychczas wynajmowane krótkoterminowo, które w trakcie pandemii przestały być dochodowe. Może to sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości - ocenia NBP.
W I kw. spadły stawki czynszów w najmie długoterminowym, a w konsekwencji uległy obniżce wskaźniki opłacalności najmu.
W ocenie NBP inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) na tle oprocentowania lokat oraz innych dostępnych aktywów dla gospodarstw domowych była w I kw. konkurencyjna.
W poprzedniej wersji raportu oceniano z kolei, że inwestycja ta była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych).
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) wyniósł w omawianym kwartale 0,80 m kw., tj. nieznacznie zwiększył się względem poprzedniego kwartału oraz był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,32 m kw. (tj. o ok. 67 proc.).
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieco. Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł. Głównym czynnikiem powodującym lekkie wzrosty wskaźników dostępności były rosnące wynagrodzenia.
DLA DEWELOPERÓW
NBP wskazuje, że szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła w I kw. 2020 r. ok. 21 proc., tj. na tle innych branż pozostaje na wysokim poziomie. Było to skutkiem wysokiego popytu i wysokich cen transakcyjnych pokrywających rosnące koszty producentów mieszkań.
Podstawowym problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność - uważa NBP.
PANDEMIA WPŁYNIE NA RYNEK
Raport NBP w odniesieniu do rynku nieruchomości komercyjnych nie obejmuje jeszcze okresu pandemii. Mimo to NBP wskazał, że związane z koronawirusem ograniczenia w działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości, zwłaszcza w długiej perspektywie.
"Należy pamiętać, że czynsze w obiektach komercyjnych są podpisywane na parę lat, a zerwanie tych kontraktów wiąże się z karami. Natomiast transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości są wynikiem długich negocjacji. Można spodziewać się znaczącego wpływu pandemii na zmiany strukturalne w sektorze, które można będzie zaobserwować dopiero za jakiś czas" - napisano.
OPINIA:
W maju i czerwcu zwiększył się inwestycyjny popyt na mieszkania, a restrykcyjne podejście banków osłabia możliwości zakupowe osób kupujących na własne potrzeby - ocenił Michał Cebula, prezes HRE Think Tank. Jego zdaniem, taka zmiana struktury popytu może być niebezpieczna w długim terminie i spowodować m.in. wzrost cen. HRE ocenia, że potrzebne jest obniżenie wkładu własnego na pierwsze mieszkanie do 5-10 proc.
