NBP: W IV kwartale 2020 r. wysoka aktywność na rynku mieszkaniowym
NBP w kwartalnym raporcie podał, że w IV kwartale 2020 r. w Polsce obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym. Rynek nieruchomości komercyjnych został dotknięty przez pandemię COVID-19, czego skutki będą odczuwalne w dłuższym okresie, wpływając na czynsze i transakcje sprzedaży.
"W IV kwartale 2020 r. obserwowano wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym po przejściowym załamaniu odnotowanym w drugim kwartale i ożywieniu w trzecim, pomimo obowiązywania różnego stopnia restrykcji wynikających z pandemii COVID-19. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych była nieco wyższa od wielkości z poprzedniego kwartału, ale roczna sprzedaż była niższa od notowanej w 2019 r. Koszty budowy mieszkań (materiały i robocizna) nadal rosły jednak w wolniejszym tempie niż w poprzednich kwartałach" - napisano w raporcie.
"Ceny ziemi kontynuowały wzrost, co było związane z uzupełnianiem +banków ziemi+ przez deweloperów. Obserwowano wzrost rdr średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym analizowanych miast, jednakże w czwartym kwartale 2020 r. tempo tego wzrostu, zwłaszcza na rynku wtórnym, spadło" - dodano.
NBP wskazuje, że wpływ pandemii na rynek mieszkaniowy, w tym na ceny, jest złożony ponieważ poszczególne segmenty lokalnych rynków zachowują się różnie.
W IV kwartale przeważały wzrosty cen kdk niemal na wszystkich grupach rynków, choć dynamiki wzrostu wyhamowały.
Na rynku pierwotnym (RPO) ceny transakcyjne (RPT) wzrosły we wszystkich grupach miast z uwagi na większą skalę sprzedaży lepiej zlokalizowanych i droższych mieszkań.
"Rosnące ceny mieszkań na rynkach pierwotnych (głównie w stanie deweloperskim, tj. do wykończenia we własnym zakresie oraz kupowane z opóźnioną realizacją) powodują większe zainteresowanie nabywców tańszym rynkiem wtórnym, gdzie mieszkanie jest zazwyczaj gotowe do wprowadzenia się. Na rynku wtórnym obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) we wszystkich grupach miast" - napisano.
"Jednak ceny transakcyjne mieszkań (RWT) rosły już tylko nieznacznie w grupie 6 i 10 miast. W Warszawie ceny transakcyjne spadły kolejny kwartał. Ceny korygowane hedonicznie rosły w grupie 10 miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej niż miało to miejsce kwartał wcześniej, natomiast w grupie 6 miast i Warszawie ceny te spadły" - dodano.
Według NBP, nadal w badanych dużych miastach utrzymuje się wysoka podaż ofert internetowych mieszkań na rynkach najmu długoterminowego, w tym nabywanych w celach inwestycyjnych, co może sprzyjać spadkom stawek najmu w przyszłości.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się w IV kw. 2020 r. kwartale na poziomie 0,76 m kw., i był wyższy względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. o 0,28 m kw. (tj. o ok. 59 proc.).
Wskaźnik szacowanego maksymalnego dostępnego kredytu mieszkaniowego zwiększył się nieznacznie.
Wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego również nieznacznie wzrósł.
Głównym czynnikiem powodującym lekki wzrost ostatnich dwóch wskaźników dostępności były obniżki stopy procentowej kredytu mieszkaniowego.
Aktualny poziom stawek czynszów w najmie długoterminowym (średni w 7 największych miastach - Warszawa oraz 6 miast) - nie zmienił poziomu wskaźnika opłacalności najmu mieszkań - nadal inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe, bądź w nieruchomości komercyjne.
Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie z poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 21 proc.
"Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających z nadwyżką wzrost kosztów producentów mieszkań. Problemem deweloperów, pomimo wysokich kapitałów własnych (wypłacalność), może okazać się płynność. Jest to skutkiem finansowania projektów w znacznej mierze ze zobowiązań wobec kontrahentów i małego udziału kredytu bankowego. Jednak, jak dotąd, to ryzyko nie materializuje się i nie znajduje to odzwierciedlenia w statystyce" - dodano.
Zdaniem NBP, historycznie wysoka liczba pozwoleń na budowę mieszkań w ostatnim kwartale 2020 r. może być m.in. przejściowym efektem zmiany regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków, i dotyczy zwłaszcza mieszkań deweloperskich w tzw. pozostałej Polsce.
Rynek nieruchomości komercyjnych został, w ocenie NBP, dotknięty przez pandemię COVID-19, a związane z tym ograniczenia w działalności handlowej i działalności przedsiębiorstw będą mieć wpływ na czynsze i transakcje sprzedaży nieruchomości oraz będą odczuwalne w dłuższym okresie.
"Na rynkach nieruchomości biurowych w IV kw. 2020 r. zwiększyły się nierównowagi wynikające z nadmiaru podaży powierzchni do wynajęcia w stosunku do popytu na nią" - pisze NBP.
"Podaż nowych powierzchni oraz powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, co związane jest z rozpoczęciem budów przed pandemią, które inwestorzy chcą zakończyć. Według informacji firm doradczych, na koniec omawianego okresu całkowita podaż powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosła ok. 11,7 mln m kw., a w budowie było ok. 1,25 mln m kw., tj. około 11,6 proc. istniejącego zasobu. Stopa pustostanów na tych rynkach wzrosła do poziomu 11,3 proc. wobec 10,7 proc. na koniec III kw. 2020 r." - dodano.
W Warszawie stopa pustostanów na koniec IV kw. 2020 r. wyniosła 9,9 proc. wobec 9,6 proc. w III kw. 2020 r.
NBP wskazuje, że stopa pustostanów powierzchni biurowej zależy od wieku oraz, przede wszystkim, od lokalizacji biurowca.
"Budowa ponad 10 proc. dodatkowej powierzchni nie oznacza automatycznego wzrostu pustostanów, jednak będzie generować istotną konkurencję o najemców, szczególnie dla starszych i gorzej zlokalizowanych budynków" - dodano.
Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec IV kw. 2020 r. wyniosły ponad 12,2 mln m kw., co przekłada się na nasycenie 318 m kw./1000 mieszkańców.
W budowie znajdowało się natomiast ok. 330 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, to jest niecałe 3 proc. istniejącego zasobu.
Nie czekaj do ostatniej chwili, pobierz za darmo program PIT 2020 lub rozlicz się online już teraz!
Ten niski przyrost nowych powierzchni może oznaczać, jak wskazuje NBP, że inwestorzy uważają rynek za nasycony.
"Potwierdza to również pojawianie się projektów przekształcających istniejące centra handlowe w centra handlowo usługowo-rozrywkowe. Problemem tego sektora jest więc utrzymanie dotychczasowych klientów, a w mniejszym stopniu konkurencja z nowymi projektami" - dodano.
