Nie będzie już cen z kosmosu!

Kto chce sprzedać mieszkanie w tym roku, będzie musiał najpewniej zgodzić się na cenę niższą nawet o ponad 10 proc. niż w 2008 r., a i to nie będzie gwarancją zawarcia transakcji. Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych sprawią, że popyt na nieruchomości zmniejszy się nawet o 20-30 proc. w porównaniu do 2008 r., a szacunek ten ma wkalkulowaną poprawę sytuacji w drugiej połowie roku. Jeśli jej nie zobaczymy, spadek samych transakcji i cen mieszkań może okazać się większy.

Warto też pamiętać, że poza słabszym popytem, korzystny - z punktu widzenia kupujących wpływ na kształtowanie się cen mają także inne czynniki. Spadają ceny materiałów budowlanych (m.in. stali, miedzi, ceramiki, cementu), a można spodziewać się także niższego kosztu robocizny i co wielce prawdopodobne - także gruntów budowlanych wobec zdecydowanie mniejszej aktywności deweloperów. Zatem nie tylko słabszy popyt przemawia za niższymi cenami, ale także elementy kosztotwórcze w przypadku mieszkań i domów.

W rok 2009 wchodzimy w zupełnie innej sytuacji niż przed rokiem 2008. Kredyty we frankach czy w walutach obcych zostały niemalże wyeliminowane z oferty banków, a obowiązek posiadania wkładu własnego wyklucza z rynku sporą część kupujących (nie można bezkrytycznie sugerować się dotychczasowymi statystykami, wedle których nawet 50 proc. kredytów zaciągano na 100 proc. wartości nieruchomości, ponieważ nie oznacza to wcale, że połowa klientów banków kupowała mieszkania i domy bez grosza przy duszy, lecz po prostu korzystali z możliwości nie wnoszenia wkładu własnego, skoro banki taką opcję stwarzały).

Ale są też inne zmiany. Przed rokiem obawialiśmy się dalszego wzrostu oprocentowania kredytów i - co niewielu brało pod uwagę - osłabienia złotego. Teraz spodziewamy się raczej ruchu w drugą stronę. Zakładamy, że oprocentowanie nowoudzielanych kredytów złotowych spadnie na koniec roku w okolice 7,0 proc. z 8,5 proc. obecnie. Jeśli sytuacja gospodarcza nie będzie wyraźnie niższa od obecnych szacunków (2,5 proc. wzrostu PKB), będzie to impuls dla zatrzymania spadku cen mieszkań w II połowie przyszłego roku.

Taka sytuacja stwarza jednak dość dobrą okazję

dla inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Jednoczesny spadek cen mieszkań i wzrost popytu na wynajem prowadzić będzie do wzrostu rentowności (stopy zwrotu) z najmu. Obecnie można ją szacować na ok. 5,5 proc. brutto (przed rokiem ok. 4 proc.). Zakładając, że zrealizuje się 10-proc. spadek cen mieszkań przy niezmienionej stawce za wynajem, rentowność najmu wzrośnie do ok. 6,2 proc. brutto. Ponieważ w drugiej połowie roku może być trudniej o takie stopy zwrotu z inwestycji w obligacje czy lokaty bankowe, można spodziewać się ożywienia popytu inwestycyjnego na rynku mieszkań pod wynajem.

Sprzyjać mu będą także możliwości wynajdywania okazji i niewielka konkurencja w postaci kupujących w celach mieszkaniowych, co pomoże w wywieraniu presji na sprzedających. Zresztą już teraz otwiera to drogę do twardych negocjacji cenowych.

Reasumując: spodziewamy się co najmniej 10-proc. spadku cen mieszkań i domów, zmniejszonego o co najmniej 20 proc. popytu na kredyty mieszkaniowe i jednocześnie wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem mieszkań.

Emil Szweda, analityk Open Finance