Nie ma co liczyć na tańsze mieszkania

Drugi kwartał przyniósł powtórkę rekordowej sprzedaży z pierwszego kwartału. Sprzedaż na rynku pierwotnym w sześciu miastach - Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi - wyniosła po raz kolejny 19,5 tys. mieszkań. To oznacza, że cała pierwsza połowa roku była rekordowa, sprzedano 39 tys. mieszkań, o 7,2 proc. więcej niż w najlepszym dotychczas pierwszym półroczu 2017 roku.

Półroczny wynik sprzedaży jest na takim samym poziomie, jak roczny wolumen z 2014 roku. Rezultat całoroczny zbliży się zapewne do rekordów z lat 2017-2018 - oceniają przedstawiciele firmy JLL, analizującej rynek nieruchomości.

Nadwyżka sprzedaży nad mieszkaniami wprowadzonymi do oferty wyniosła ponad 9,3 tys. To pokazuje, jak duża jest nierównowaga między popytem i podażą. Coraz trudniej o nowe tereny pod inwestycje, w dodatku rozciąga się proces uzyskiwania zezwoleń. Nowa podaż z kwartału na kwartał rośnie, ale nie w takim tempie jak popyt. - Sytuację mógłby złagodzić napływ na rynek gruntów działek należących do samorządów i Skarbu Państwa, ale na to się w najbliższym czasie nie zanosi - mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.

Najtrudniejsza sytuacja jest w Warszawie. - Deweloperzy wprowadzają na rynek właściwie już nie całe budynki, ale pewne pule mieszkań. Zdarza się nawet, że gdy przedłuża się proces pozyskiwania pozwolenia na budowę, firmy wycofują ofertę ze sprzedaży, albo rozwiązują umowy rezerwacyjne. Po kilku miesiącach ta sama inwestycja pojawia się na rynku z nowymi, wyższymi cenami. Teraz to nie szybkie sprzedawanie mieszkań jest priorytetem, a uzyskiwanie możliwie najwyższych cen - zaznacza przedstawiciel JLL.

Podkreśla, że wzrost cen nie jest jedynie uwarunkowany stosunkiem popytu do podaży, ale też trwającym od dłuższego czasu silnym wzrostem cen materiałów budowlanych, jak stal, cement, szkło czy drewno. 

- Deweloperzy elastycznie reagują na to, co mają na półkach. Gdy zaczyna im brakować towaru (...) opóźniają sprzedaż i podnoszą ceny kolejnych pul mieszkań, reagując elastycznie na wzrost kosztów - informuje Kirejczyk.

W samym drugim kwartale średnie ceny w ofercie mieszkań na sześciu badanych rynkach wzrosły od 3,5 do 4,8 proc. kwartał do kwartału. - Wzrost jest wyraźny, przy czym w poprzednim kwartale był on na podobnym poziomie. Jeśli dalej tak będzie, wzrost cen na przestrzeni roku może wynieść nawet kilkanaście procent - mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Trudno wyhamować zwyżki cen, gdy chętnych do zakupu przybywa, a oferta się kurczy. Tanie kredyty ułatwiają zakupy. Do tych, którzy chcą zaspokoić własne potrzeby lokalowe, dołączają posiadacze oszczędności, którzy chcą uchronić swoje środki przed inflacją, lokując je na rynku mieszkaniowym.

- Niestety, wydaje się mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Prognozy inflacji każą liczyć się z dalszym wzrostem kosztów realizacji, a do puli wydatków ponoszonych przez deweloperów dojdą w przyszłym roku składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - mówi Kazimierz Kirejczyk.

Zwraca on uwagę, że w dłuższej perspektywie na koszty budowy wpływać będzie też unijna polityka, w wyniku której ceny materiałów budowlanych, szczególnie tych energochłonnych, trwale wzrosną. To oznaczałoby, że obecna drożyzna wcale nie jest przejściowa. Do tego dojdą wyższe ceny energii oraz dodatkowe koszty dostosowania budynków do zmian klimatycznych i spełnienie warunków zeroemisyjności w budownictwie.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

W dodatku w samorządach brakuje pieniędzy na sfinansowanie infrastruktury. Deweloperzy negocjują sposób sfinansowania zadań infrastrukturalnych, sami współfinansują pewne prace. - To w praktyce oznacza wzrost ceny metra kwadratowego. Za to muszą przecież płacić nabywcy mieszkań - mówi Kirejczyk.

Cena brutto za metr kwadratowy wyniosła w drugim kwartale w Warszawie 12 tys. zł, w Krakowie 10,8 tys. zł, w Trójmieście 10,5 tys. zł, we Wrocławiu 9,6 tys. zł, w Poznaniu 8,4 tys. zł, a w Łodzi 7,4 tys. zł. Zakup mieszkania jest poza zasięgiem coraz większej grupy osób. Część z nich decyduje się na zakupy na rynku wtórnym, część w ogóle odkłada tę decyzję. Popytu mimo wszystko nie brakuje, przesuwa się on w kierunku osób zamożniejszych, inwestorów, ale też spekulantów liczących na szybki zarobek w wyniku wzrostu cen.

Zdaniem Kirejczyka, w perspektywie kolejnych lat średnia cena może zacząć spadać, ale nastąpi to raczej na skutek zasilenia oferty zupełnie innym produktem, mieszkaniami budowanymi na peryferiach, realizowanymi w niższym standardzie.

Coraz częściej pojawiają się pytania, czy mamy obecnie do czynienia z bańką na rynku mieszkaniowym. Opinie  ekonomistów na ten temat są podzielone. Według wiceprezesa JLL, ze zjawiskiem klasycznej bańki mamy do czynienia wtedy, kiedy może ona pęknąć, co oznaczałoby szybki spadek cen i wyprzedaż zakumulowanego zasobu. Tymczasem w obecnych warunkach ograniczonej podaży i raczej niedoboru niż nadpodaży nowych mieszkań, trudno spodziewać się wyraźnej przeceny.

- - - 

Polacy spodziewają się, że najbliższe miesiące przyniosą znaczny wzrost cen zakupu lub wynajmu nieruchomości. Co piąty planujący zakup chce zmienić miejsce zamieszkania i zamieszkać w lepszym lokum, a 17 proc. chce kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych, by mieć dodatkowy dochód i zabezpieczenie na emeryturę - wynika z badania Think Forward Initiative przeprowadzonego przez grupę ING i partnerów projektu.

Monika Borkowska