Nieruchomości: Deweloperzy wracają mądrzejsi

Po okresie stagnacji, na polskim rynku centrów handlowych zawrzało. Duża część deweloperów wznowiła wstrzymane wcześniej projekty, a wielu pomyślało o dalszym rozwoju i zaplanowało nowe przedsięwzięcia.

W ten sposób na koniec II kwartału br. w budowie było ponad 920 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego około 400 tys. z terminem oddania do użytku jeszcze w tym roku.

Rynek centrów handlowych w Polsce to obecnie blisko 340 nowoczesnych obiektów zajmujących w sumie 6,7 mln m kw. W ciągu pięciu kolejnych miesięcy pojawi się wiele nowych. Aż pięć z nich będzie mieć minimum 40 tys. m kw. powierzchni użytkowej.

Największym projektem jest Millenium Hall w Rzeszowie, którego budowa została reaktywowana za sprawą lokalnej inwestorki - Marty Półtorak. Skalę przedsięwzięcia można porównać z istniejącą Galerią Katowicką czy Pasażem Grunwaldzkim we Wrocławiu. Już wkrótce swoje podwoje otworzy dla klientów także nowa część Silesii City Center w Katowicach (po wierzchnia najmu całego obiektu wzrośnie do 86 tys. m kw.), a także Galeria Echo w Kielcach (wraz z dobudowaną częścią 70 tys. m kw.). Otwarcia szykują już także inwestorzy mniejszych centrów (Toruń, Szczecin, Kraków).

Żadna z oddawanych w tym roku galerii nie przebije jednak wielkością największych działających już centrów w Polsce. Pod tym względem w czołówce długo pozostaną takie obiekty, jak łódzka Manufaktura, Port Łódź czy warszawska Arkadia.

W kolejnych latach sytuacja ta może się jednak zmienić za sprawą inwestycji Ptak Expo. Kompleks handlowowystawienniczy o wartości 0,5 mld euro powstanie w pobliżu istniejącego centrum handlowego Antoniego Ptaka w Rzgowie, przy drodze krajowej z Łodzi do Katowic.

Ożywienie na rynku dostrzegają też firmy budowlane. Henryk Liszka, prezes zarządu Hochtief Polska, prognozuje, że w najbliższych latach zaangażowanie jego spółki w realizację centrów handlowo-rozrywkowych w Polsce znacząco się zwiększy i projekty te będą stanowić ok. 20 proc. zamówień. Obecnie to ok. 9 proc. wszystkich prac Hochtiefa.

- Centra handlowe to wciąż atrakcyjne projekty dla inwestorów, stąd w następnych latach można się spodziewać kolejnych galerii, głównie w dużych miastach Polski - zapowiada Dominika Jędrak, dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Colliers International.

Nie bez znaczenia dla inwestorów, m.in. tych zza oceanu, jest sytuacja gospodarcza w naszym kraju. - Polska to stabilna i szybko rozwijająca się gospodarka. Pod względem przychodów z nieruchomości jest największym rynkiem w regionie CEE - mówi Edgar Rosenmayr, CEO Kulczyk Silverstein Properties.

Siłę rodzimych centrów handlowych jako produktu inwestycyjnego potwierdzają instytucjonalni inwestorzy finansowi.

- W Polsce ten sektor jest pewnego rodzaju ewenementem. Rozwija się według własnego klucza - podkreśla Agnieszka Jachowicz, która zarządza funduszami nieruchomości Arka BZ WBK. - Wiele lat temu część ekspertów sądziła, że rynek nie rozwinie się na taką skalę jak w innych krajach europejskich. Okazało się, że byli w błędzie.

Polska jest też kluczowym rynkiem dla wywodzącego się z Niemiec potentata nieruchomości handlowych - firmy ECE. W perspektywie kolejnych pięciu lat spółka chce tu oddać do użytku trzy obiekty. Na ten cel przeznaczy nawet kilkaset milionów euro.

- Polska jest bez wątpienia nadal atrakcyjnym rynkiem dla deweloperów nieruchomości handlowych. Stosunkowo spore nasycenie dużych miast taką powierzchnią w relacji do siły nabywczej klientów sprawia jednak, że każda nowa inwestycja musi być dokładnie przeanalizowana i dopasowana do możliwości i oczekiwań lokalnego rynku - podkreśla Leszek Sikora, head of development, ECE Projektmanagement Polska.

W polskim rynku centrów handlowych szansę na biznes upatruje także TriGranit. Do tej pory ten węgierski deweloper zrealizował w naszym kraju przedsięwzięcia, których rynkowa wartość to 550 mln euro.

- Zakładając, że uda się nam rozwinąć wszystkie projekty, nad przygotowaniem których pracujemy, całkowity koszt ich realizacji w perspektywie pięciu lat wyniesie ok. miliarda euro - zdradza nam Tomasz Lisiecki, dyrektor zarządzający TriGranit Development Polska.

Jak wynika z danych DTZ, około 60 proc. powierzchni w centrach jest ulokowane w ośmiu głównych miastach naszego kraju. - Pomimo wysokich wskaźników nasycenia powierzchnią handlową, główne rynki są wciąż liderami i najbardziej pożądaną lokalizacją dla sieci handlowych, zwłaszcza dla nowych graczy - podkreśla Olga Drela, analityk rynku nieruchomości handlowych w DTZ.

Obecnie najwyższy wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową jest w Poznaniu, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada 984 tys. m kw., we Wrocławiu (863 tys. m kw.) oraz w Warszawie (784 tys.). Nie oznacza to, że w tych miastach aktywność inwestorów jest najmniejsza. Właśnie w Poznaniu trwają zaawansowane prace nad kolejnymi dużymi projektami. Czy miasto może być nadal łakomym kąskiem dla deweloperów?

- Doradzałabym daleko posuniętą ostrożność w planowaniu kolejnych centrów.

Warto dokładnie przeanalizować koncepcję potencjalnego obiektu, jego przyszły zasięg oddziaływania, zorientować się w ofercie konkurencji - tej istniejącej i planowanej - oraz zbadać popyt wśród potencjalnych najemców - zaznacza Dominika Jędrak z Colliersa.

Czytaj dalej na następnej stronie

Inna sytuacja ma miejsce w Warszawie. W stolicy, mimo dość wysokiego wskaźnika nasycenia, nadal odnotowujemy białe plamy na mapie handlowej. Mieszkańcy Wilanowa, Ursynowa czy Białołęki muszą pokonać kilkanaście kilometrów, aby dojechać do dużego centrum handlowego.

Jednym z rynków, na którym sytuacja zmienia się najbardziej dynamicznie, są z kolei Katowice i aglomeracja śląska. Aktualna podaż w Katowicach wynosi blisko 190 tys. m kw. Patrząc na popyt oraz skalę inwestycji, które są realizowane lub planowane w najbliższym czasie, w następnych 4-5 latach może się ona, zdaniem przedstawicielki firmy Colliers, podwoić.

Wskaźnik nasycenia rynku nowoczesną powierzchnią handlową w Katowicach wynosi nieco ponad 600 m kw. na tysiąc mieszkańców i tylko 400 m kw. na tysiąc mieszkańców w całej aglomeracji śląskiej, co oznacza, że miasto ma duży potencjał. Oprócz rozbudowy Silesii City Center, nowa powierzchnia handlowa powstanie m.in. w ramach Zintegrowanego Centrum Komunikacyjnego, którego budowę realizuje w Katowicach właśnie firma Neinver.

Kryzys finansowy lat 2009-10 skutecznie ostudził zapał deweloperów, którzy chcieli budować centra handlowe w coraz mniejszych miastach Polski. Kiedy wróciło ożywienie, oczy inwestorów z powrotem skierowały się jednak na mniej nasycone ośrodki, nawet te z liczbą mieszkańców nieprzekraczającą 100 tys. W I połowie 2011 roku na polski rynek dostarczono ponad 250 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni handlowej, a do głównych projektów należą te wybudowane w mniejszych miastach Polski: Galeria Słoneczna w Radomiu (42 tys. m kw.), Turawa w Opolu (41 tys. m kw.), Galeria Twierdza w Zamościu (27,5 tys. m kw.) oraz Galeria Leszno (32 tys. m kw.).

Potrzeba dopasowania formatów handlowych do potrzeb mniejszych miast oraz fakt, że mieszkańcy największych aglomeracji, po zachłyśnięciu się handlowymi molochami, coraz częściej wyrażają potrzebę realizowania codziennych zakupów blisko domu, skłoniła deweloperów do wyjścia na rynek z nową ofertą.

- Kiedyś budowałem gigantyczne centra na obrzeżach miasta. Teraz to handel "idzie" do klientów, a nie klient do handlu. Klienci chcą komfortowych, wygodnych zakupów, w pobliżu miejsca zamieszkania - podkreśla Thorsten Brüdigam, prezes Vertano Real Estate.

Zdaniem Olgi Dreli, inwestorzy umieją się dopasować do lokalnych rynków i odpowiedzieć na potrzeby społeczności, oferując niestandardowe formaty centrów handlowych.

Vertano w ciągu najbliższych pięciu lat chce wybudować 15-20 centrów handlowych Arabella, na co przeznaczy 1,5 mld zł (w Ciechanowie, Ełku, Krośnie i Nysie). Firma wciąż szuka terenów pod kolejne inwestycje. Analizuje grunty nawet w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.

Deweloperem, który widzi rynkową niszę w miastach liczących 50-100 tys. mieszkańców, jest także Foren.

- Na handlowej mapie Polski jest jeszcze wiele do zrobienia, szczególnie na rynku mniejszych galerii handlowych.

Lokalizacji z potencjałem nie brakuje - zauważa Aleksander Walczak, prezes zarządu spółki Foren. Podkreśla jednak potrzebę brania pod uwagę rosnącego nasycenia rynku, a także trudności, które mogą się pojawić w pozyskaniu atrakcyjnych terenów.

Przykładem miasta z niewykorzystanym potencjałem są np. 80-tysięczne Siedlce, które od początku rewolucji handlowej w Polsce były długo omijane przez nowoczesny handel. Teraz to się zmienia. Zaawansowane projekty deweloperskie mają przynajmniej dwie firmy: lokalny przedsiębiorca Konstanty Strus oraz niemiecki fundusz Elbfonds Development. - Postrzegamy Polskę jako bardzo atrakcyjny rynek dla inwestorów naszego funduszu - twierdzi Jur Kurt-Georg Herzog, dyrektor zarządzający Elbfonds Group w Niemczech.

Małgorzata Burzec-Lewandowska