Nieruchomości. Dla nowych kredytobiorców przyszły złe czasy

Jak pisała już Interia po ostatniej obniżce stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, wraz ze spadkiem oprocentowania złotowych kredytów hipotecznych spadają raty, nawet o kilkaset złotych miesięcznie.

W dużo gorszej sytuacji są ci, którzy dopiero planowali zakup mieszkania na kredyt, zwłaszcza te gospodarstwa domowe, które nie są w stanie wyłożyć "na dzień dobry" 100 czy 200 tys. zł, bo takim wkładem własnym trzeba dziś dysponować, by bank udzielił kredytu. Do niedawna jeszcze w większości banków wystarczyło mieć 10 proc. wartości kupowanego mieszkania, żeby dostać finansowanie na zakup, ale w ostatnich tygodniach kolejne banki podniosły ten wymóg i teraz trzeba mieć co najmniej 20-30 proc.

ING Bank Śląski, który podniósł wymagany wkład własny z 20 do 30 proc. (LtV, relacja kredytu do wartości nieruchomości może wynieść maksymalnie 70 proc.), tłumaczy, że ... to dla dobra kredytobiorców.

- 1 kwietnia zmieniliśmy wysokość maksymalnego dopuszczalnego poziomu LtV do poziomu 70 proc. - zmiana podyktowana była troską o dobro klienta, aby w okresie niepewności w gospodarce i  na rynku pracy miał on możliwość zaciągania zobowiązań adekwatnie do swoich możliwości, a następnie mógł je terminowo obsługiwać. Klient przed uruchomieniem kredytu musi wnieść wkład własny w wysokości co najmniej 30 proc. całości kosztu inwestycji - tłumaczy Joanna Majer-Skorupa, zastępca rzecznika prasowego ING Banku Śląskiego.

Ani w ING Banku Śląskim, ani w PKO BP, który podniósł wymagany wkład własny z 10 do 20 proc. nie uzyskaliśmy odpowiedzi na pytanie, czy to decyzja czasowa w związku z pandemią i jej skutkami gospodarczymi, czy też taki wymóg będzie obowiązywał dłużej. -  Nic nie jest dane raz na zawsze, co będzie w przyszłości nie wiemy - odpowiadał podczas niedawnej wynikowej konferencji prasowej Zbigniew Jagiełło, prezes PKO BP.

Są jednak banki, które wciąż oferują kredyt z niższym wkładem, ale to nie oznacza to, że każdy klient ma na szansę go otrzymać.

- W Banku Millennium nadal możliwe jest uzyskanie kredytu z minimalnym wkładem własnym na poziomie 10 proc. Praktycznie co drugi klient banku w dalszym ciągu decyduje się na skorzystanie z tej możliwości. Bank analizuje każdy wniosek indywidualnie, w związku z czym w zależności od lokalizacji oraz wartości nieruchomości mogą wystąpić okoliczności, w których bank poprosi klienta o wyższy wkład własny -  tłumaczy Jakub Kiliszek, kierujący Zespołem Koordynacji Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium.

Tymczasem, w pierwszym kwartale 2020 roku aż 41 proc. nowo udzielonych kredytów stanowiły te, w których wkład własny nie przekraczał 20 proc. - wynika z ostatnich danych Amron.

Jak podniesienie wymaganego wkładu wpłynie na dostępność kredytów? Dane kwietniowe tego jeszcze tego nie wykazują, ale trzeba pamiętać, że był to miesiąc specyficzny i jeszcze środek pandemii.

Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, szacuje na drugi kwartał przesunięcie tych udziałów o 7-10 punktów procentowych z grupy gdzie LtV wynosi powyżej 80 proc. do przedziału 50-80 proc. LtV.

Jak zauważa, przyjmując osiągniętą w kwietniu średnią wartość kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. złotych, każde 10 proc. wkładu to w zasadzie kwota pozwalająca dotychczas na wykończenie kupionego na rynku pierwotnym mieszkania. 

Jednak drastyczne podniesienie minimalnego wkładu własnego to nie wszystko, bo jednocześnie banki znacznie ograniczyły uznawane źródła dochodów, co oznacza, że np. wykonujący wolne zawody, uzyskujący dochód z działalności gospodarczej w ogóle mogą go nie dostać, nawet jeśli dysponują wkładem własnym.

Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości, szacował niedawno, że to zaostrzenie warunków kredytowania przez banki oznacza bardzo poważny problem i nawet połowa dotychczasowych kredytobiorców, która w normalnych warunkach dostałaby kredyt na mieszkanie, teraz go nie otrzyma.

Jednocześnie banki podnoszą marże kredytową  (jest składnikiem oprocentowania). Według  raportu Amron, średnia marża kredytu hipotecznego w wysokości 300 tys. zł (przy poziomie LtV 75 proc., udzielonego na okres 25 lat) wyniosła 2,16 proc. Jednak dopiero kolejny kwartał pokaże jak banki wyceniają wzrost ryzyka na marże kredytowe.

W I kwartale 2020 banki w Polsce zawarły 56 453 umowy o kredyt mieszkaniowy, czyli o 1,8 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Łączna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 16,6 mld zł, co oznacza wzrost o 5,7 proc., pomimo "zamrożenia" polskiego rynku mieszkaniowego i kredytowego w połowie marca 2020 roku.

Z danych Amron wynika też, że przeciętna wartość kredytu osiągnęła w I kwartale poziom 293,8 tys. zł, co oznacza wzrost o prawie 4 proc.  w skali roku, a w kwietniu przekroczyła już poziom 300 tys. złotych.

Monika Krześniak-Sajewicz