Nieruchomości: Polski Ład obciąży wynajmujących

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Raport JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce - II kwartał 2021" wskazuje, że deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście, tylko w ciągu pierwszych sześciu miesięcy sprzedali łącznie 39 tys. mieszkań, czyli o 7,2 proc. więcej niż w najlepszym do tej pory pierwszym półroczu 2017 r.

Co ważne - w kontekście wysokiej inflacji oraz mizernego oprocentowania lokat bankowych, Polacy zaczęli traktować zakup nieruchomości nie tylko jako bezpieczną lokatę kapitału, ale również potencjale źródło stabilnego zysku z najmu. Ich zapęd mogą jednak ostudzić zapisy Polskiego Ładu.

Jak wynika z zapisów projektu, właściciele mieszkań i lokali zarabiających na wynajmie nie będą beneficjentami największych korzyści Polskiego Ładu, ponieważ w przyszłym roku będą musieli rozliczać się ryczałtem. Jak wyjaśnia Aleksandra Kalinowska, doradca podatkowy, Partner kancelarii Andersen Tax & Legal

- Zapisy przedstawione w projekcie Polskiego Ładu wskazują, że od przyszłego roku rozliczenie wynajmu i dzierżawy będzie możliwe tylko poprzez ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co w konsekwencji uniemożliwi skorzystanie z kwoty wolnej od podatku. Przeniesienie wynajmujących na ryczałt oznacza również, że nie skorzystają z podniesienia progów podatkowych, ponieważ nie mają zastosowania przy ryczałcie.

Co ważne, Polacy którzy właśnie zainwestowali w mieszkania czy lokale, bądź którzy planują to zrobić w najbliższym czasie - nie będą mogli rozliczyć już żadnych kosztów - np. remontu czy zakupu wyposażenia. Kosztem nie będą również wydatki poniesione w związku z zakupem lokalu, które aktualnie są rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne. W konsekwencji właścicieli czeka zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc. dla przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki.

To kolejny czynnik, który może obniżyć opłacalność inwestycji w lokal na wynajem. A właściciele mieszkań mocno już odczuli konsekwencje pandemii - przejście na zdalny tryby pracy i studiowania przełożyły się na odpływ najemców. - Mimo dodatkowych obciążeń, a nawet ryzyk, nieruchomości w percepcji Polaków długo jeszcze będą postrzegane jako najbezpieczniejsza inwestycja długoterminowa. Natomiast kluczowy może okazać się model lokowania środków - czy rzeczywiście musimy kupować, często zadłużając się przy tym dodatkowo i narażając na ryzyko wzrostu stóp procentowych?

Czy jednak prostsze i bezpieczniejsze okaże się chociażby inwestowanie społecznościowe - czyli bycie jednym z inwestorów np. szkoły czy przedszkola budowanego we współpracy z samorządem.

Inwestujemy jedynie środki, które posiadamy, zdejmujemy z siebie obowiązki związane z remontami, poszukiwaniem najemców, czy rozliczaniem, a otrzymujemy w zamian 6-7 proc. stopę zwrotu w skali roku oraz zabezpieczenie zainwestowanych środków w postaci nieruchomości.

Oczywiście nie jest to może najwyższy zysk spośród opcji dostępnych na rynku, ale z pewnością stabilny i odporny na zawirowania koniunkturalne, jak np. te będące konsekwencją pandemii COVID-19 czy nagłego załamania na rynku nieruchomości - dodaje Mateusz Krajewski, Prezes Ogólnopolskiego Operatora Oświaty.

Tymczasem popyt na kredyty mieszkaniowe w sierpniu 2021 roku wzrósł o 39,4 proc. rdr - podał BIK

"Wartość Indeksu oznacza, że w sierpniu 2021 roku, w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 39,4 proc. w porównaniu z sierpniem 2020 r" - napisano w komunikacie.

BIK podał, że w sierpniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 41,88 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 32,65 tys. rok wcześniej i jest to wzrost o +28,3 proc. Jednak w porównaniu do lipca było ich mniej o 2,8 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu w sierpniu wyniosła 330,2 tys. zł i była wyższa o 13,9 proc. w relacji do wartości z sierpnia 2020 roku.

"Pomimo dużego optymizmu, należy zwrócić uwagę, że od marca mamy stopniowy spadek liczby wnioskodawców w ujęciu mdm. Popyt w ujęciu liczbowym traci więc impet. Tym, co nadal utrzymuje wysoki odczyt Indeksu, jest przede wszystkim średnia kwota wnioskowanego kredytu, która w ujęciu mdm nieprzerwanie rośnie już od 15 miesięcy, czyli od czerwca 2020 rokust to wynikiem sytuacji na rynku nieruchomości, na którym ceny systematycznie rosną" - napisano w komentarzu.

- Mieszkanie bez wkładu własnego oraz ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2 to dwa flagowe projekty Polskiego Ładu, które zostały dzisiaj przyjęte przez Radę Ministrów. Nowe rozwiązania poprawią sytuację mieszkaniową polskich rodzin. Pomoże w tym wsparcie państwa w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego oraz uproszczenie procedury budowlanej w przypadku małych domów mieszkalnych do 70 m2.

- Z kolei projekt umożliwiający łatwiejszą i szybszą budowę małych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w trybie uproszczonego zgłoszenia z projektem budowlanym, bez uzyskania pozwolenia na budowę, konieczności ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy skróci proces budowlany nawet o kilka tygodni - podkreśla wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński.

Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) będzie udzielał gwarancji do 20% kwoty kredytu, nie więcej niż 100 tys. zł, przez okres maksimum 15 lat. Po urodzeniu się drugiego albo kolejnego dziecka w rodzinie, BGK spłaci część tego kredytu.

 Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie: - 20 000 zł - w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko, - 60 000 zł - w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.

Kredyt jest udzielany na minimum 15 lat.Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł być udzielony w walucie polskiej. Dzięki temu nie wystąpią ryzyka kursowe. Projekt zawiera ponadto mechanizmy ograniczające ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań:

- Będzie to wprowadzenie maksymalnego limitu ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

- Drugim z możliwych do zastosowania mechanizmów będzie upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w rozporządzeniu, wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe.

Nowe przepisy wejdą po upływie pół roku od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw