Nieruchomości. Rosną koszty najmu mieszkań

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

W IV kw. 2021 r. koszty najmu rosły. Najmocniejszy wzrost dotyczył dużych mieszkań, czyli o powierzchni powyżej 60 m kw. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki w tym segmencie były o 7,6 proc. wyższe niż przed rokiem. W przypadku średnich i małych mieszkań wzrost wynosi nieco ponad 6 proc. r/r.

Przyczyną wzrostu stawek są m. in. wyższe ceny mieszkań, czy spadek liczby ofert najmu. Przy obecnym poziomie cen mieszkań i stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie wynosi średnio 4,1 proc. netto (po odliczeniu podatku i wszystkich kosztów).

W ostatnim czasie dużo mówi się o rosnących ratach kredytów hipotecznych. Nie należy jednak zapominać o tych, którzy mieszkania najmują. W ich przypadku wzrosty są co prawda mniejsze, ale równie bolesne, gdyż wiele z tych osób musi jednocześnie płacić za najem i odkładać pieniądze na zakup i wyposażenie własnego mieszkania.

W porównaniu do IV kw. 2020 r. stawki najmu małych mieszkań (do 35 m kw.) najbardziej wzrosły w Szczecinie (12 proc.), Wrocławiu (12 proc.) i Gdańsku (10 proc.). W przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m kw.) wzrosty powyżej 10 proc. odnotowaliśmy we Wrocławiu (12 proc.), Poznaniu (12 proc.), Gdańsku (11 proc.) Toruniu (10 proc.) i Gdyni (10 proc.).

Rekordzistą w naszym zestawieniu są natomiast duże mieszkania we Wrocławiu, których najem zdrożał aż o 16 proc. Inne, w których wzrost przekroczył 10 proc., to Szczecin (12 proc.), Bydgoszcz (12 proc.) i Poznań (11 proc.).

Oferta mieszkań na wynajem od września konsekwentnie się kurczyła. W grudniu dostępnych na wynajem było o 35 proc. mniej unikalnych ofert niż we wrześniu i aż o 60 proc. mniej niż w marcu 2021 r., kiedy z kolei odnotowaliśmy rekordową liczbę ogłoszeń dostępnych na portalach.

Pomimo wzrostów stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie lekko spadła za sprawą jeszcze mocniejszego wzrostu cen mieszkań. W sytuacji, gdy lokal był zamieszkany przez pełne 12 miesięcy, to przeciętna rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie spadła z 4,4 proc. netto przed rokiem do 4,1 proc. netto. Gdyby natomiast mieszkanie przed miesiąc stało puste, to rentowność wynosiłaby 3,6 proc. netto. Jest to zyskowność już po doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz zarządzanie najmem (10 proc. od przychodu).

Mieszkania na wynajem mogą w najbliższym czasie cieszyć się zwiększonym zainteresowaniem. Z jednej strony zagrożenie wojną na Ukrainie może doprowadzić do nowej fali imigrantów, którzy muszą przecież gdzieś mieszkać. Po drugie wysokie ceny mieszkań w połączeniu z rosnącym oprocentowanie kredytów hipotecznych powodują, że część Polaków nie może pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. To zapewne spowoduje, że młodzi będą zmuszeni dłużej korzystać z najmowanego lokalu.

Sprzyjać temu będzie to, że koszty najmu są niższe niż rata. Dotyczy to wszystkich analizowanych przez nas miast. Największa różnica dotyczy Krakowa, gdzie najem 70-metrowego mieszania jest tańszy aż o 1 820 zł w porównaniu z ratą kredytu. Co ciekawe w Krakowie nawet w przypadku średniej wielkości mieszkania różnica przekracza 1000 zł. Najbardziej zbliżone stawki najmu i raty kredytu występują w przypadku małych mieszkań w Szczecinie (różnica 24 zł) i średniej wielkości lokali w Częstochowie (różnica 31 zł).

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu przy obecnym poziomie WIBOR

Warto jednak dodać, że takie porównanie może wprowadzać w błąd. W długim okresie zakup mieszkania wciąż jest znacznie bardziej opłacalny. Gdy kredyt zostanie spłacony, to możemy przestać płacić raty. W każdej chwili możemy też sprzedać mieszkanie i w ten sposób odzyskać np. kilkaset tysięcy złotych. W przypadku najmu płacić będziemy tak długo jak chcemy mieszkać i nie mamy możliwości odzyskania tych pieniędzy. Poza tym po okresie wysokich stóp procentowych zapewne znów one spadną, a wraz z nimi raty.

Na koniec warto dodać, że nie wszyscy rozwiązują problemy ze zdolnością kredytową poprzez najem. Planując założenie rodziny często chcemy poczucia bezpieczeństwa, czyli aby dziecko urodziło się już w naszym mieszkaniu. W sytuacji spadającej zdolności kredytowej wiele par decyduje się na obniżenie kwoty kredytu. Kupują więc np. mniejszy lokal niż planowali lub wybierają lokalizację bardziej oddaloną od centrum miasta lub w ogóle poza miastem. To ostatnie rozwiązanie jest szczególnie popularne w sytuacji, jeśli ktoś pracuje w branży, w której możliwa jest praca zdalna.

Wyliczenia sporządzono na podstawie 32 884 ogłoszeń najmu oraz 82 042 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 X do 31 XII 2021 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3 proc.), podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1 proc. rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

***