Nieruchomości to przespana szansa rozwoju polskiego rynku finansowego

Jeśli Polacy szukający dochodowej inwestycji chcieliby zainwestować równowartość 1/4 czy 1/3 mieszkania, to poszliby właśnie do REIT-u, bez konieczności zaciągania kredytu - dodaje Jacek Furga.

Robert Lidke: W rekomendacjach Europejskiego Kongresu Finansowego dotyczących rynku nieruchomości pojawiają się obawy dotyczące zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem (PRS). Wskutek nadmiernej aktywności funduszy na rynku mieszkań może nastąpić wzrost cen szczególnie dla klientów indywidualnych, pogorszenie dostępności mieszkań i wzrost stawek najmu. Autorzy rekomendacji przewidują, że w rękach funduszy do 2025 roku znajdzie się 70-80 tys. mieszkań, czyli ponad połowa rocznej produkcji mieszkań deweloperskich. Czy podziela pan te obawy? A może pojawienie się funduszy to pożyteczne zjawisko z punktu widzenia wynajmujących?

Jacek Furga: - Uważam, że tego typu fundusze są pożyteczne. Wyznaczają one na rynku benchmark odnoszący się do zasad wynajmowania i jakości oferowanych do najmu mieszkań. Nastawione są one na długoterminowe okresy najmu, dysponują bardzo dużymi możliwościami weryfikacji potencjalnych najemców w przeciwieństwie do osób fizycznych, które zajmują się najmem i zarządzają jednym lub kilkoma mieszkaniami.

- Obecnie ryzyko, którego obawia się przeciętny wynajmujący mieszkanie, wiąże się z pytaniem, czy dany klient nie przestanie płacić czynszu po kilku miesiącach. Okazuje się bowiem, że mimo posiadania ważnej umowy nie ma dzisiaj podstaw prawnych, aby usunąć z mieszkania osobę zalegającą z płatnościami. Stąd na rynku dominują umowy krótkoterminowe, na rok. Nawet jeśli wynajmujący oferuje mieszkanie w ramach najmu okazjonalnego. Osoba wynajmująca decyduje się na ryzyko rocznego sporu z klientem, ale jeśli umowa wygaśnie, to już nie ma przeszkód prawnych, żeby daną osobę zgodnie z prawem usunąć z mieszkania. Tymczasem fundusze PRS umożliwiają zawieranie umów na 5 czy 10 lat. Z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego jest to znacznie bezpieczniejsze rozwiązanie.

Pytanie, czy pojawienie się na rynku tego typu funduszy spowoduje, że czynsze na rynku będą niższe czy wyższe?

- PRS to są podmioty komercyjne. Często notowane na giełdach papierów wartościowych. Te obecne w Polsce są własnością zagranicznych osób fizycznych, ale też często funduszy emerytalnych. Nie ma powodu, aby sądzić, że proponowane przez nie czynsze będą odbiegały od dominujących na rynku. Na ewentualny wpływ tych funduszy na ceny rynkowe trzeba będzie czekać długie lata, bo jak wynika z tegorocznego raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich tylko 0,34 procent wynosi udział PRS w całym zasobie najmu w Polsce. 

- Obecnie w ramach działających projektów PRS znajduje się 6100 mieszkań. Jednak 2000 z nich znajduje się w posiadaniu rządowego Funduszu Mieszkań na Wynajem Polskiego Funduszu Rozwoju. 24 600 lokali to liczba mieszkań zakontraktowanych przez fundusze PRS lub znajdujące się w budowie. Jednocześnie w Polsce na wynajem jest przeznaczonych 1 mln 210 tyś. mieszkań.

- To, co robią teraz PRS, to jest to, czego nie udało się zrobić PFR Nieruchomości. Celem miało być pojawienie się instytucji, która będzie udostępniała mieszkania długoterminowo, na przewidywalne okresy, na jasnych zasadach, niezależnie od humoru takiego czy innego właściciela. Na marginesie uwaga: dochodzą do nas z rynku komentarze dotyczące nie tyle stawek najmu, co niewłaściwych relacji z właścicielami mieszkań. Jak już mówiłem w Funduszu Mieszkań na Wynajem PFR są tylko 2 tysiące mieszkań. 

- Tymczasem nasz rynek jest atrakcyjny dla zagranicznych funduszy typu PRS. Polski potencjał wskazuje na to, że ceny nieruchomości będą u nas systematycznie rosły. Jednocześnie obecny czas jest doskonały do inwestowania w polskie nieruchomości, bo relacja złotego do walut zachodnich jest ostatnio wyraźnie na korzyść tych ostatnich, czyli teraz nabywanie mieszkań dla podmiotów zagranicznych jest relatywnie tanie. Dwa lata temu rynkowy kurs euro wynosił 4 złote 25 groszy, teraz to jest poziom ponad 4 złotych 60 groszy.

- Oczywiście, jeśli instytucji PRS będzie więcej, to ich rola na rynku wzrośnie, będą na niego mocniej wpływać. Na pewno jako podmioty profesjonalne wyjdą do klientów z umową, która będzie w jakiś sposób indeksowana. Patrząc na poziom inflacji w Polsce, nie wyobrażam sobie sytuacji, w której fundusz zawrze umowę najmu z polską rodziną i zaproponuje na lata czynsz zamrożony na poziomie np. 2000 złotych miesięcznie. 

- Warto spojrzeć na rynek niemiecki. Tam najemcy prywatni i instytucjonalni mają wręcz obowiązek wpisania indeksacji do umowy najmu. Z drugiej strony wprowadzono limity maksymalnego wzrostu stawek czynszu z roku na rok. Chodzi o to, aby w sytuacji, kiedy zmienią się warunki rynkowe, nie dochodziło do dramatycznych podwyżek czynszów. Dlatego dla wspólnego bezpieczeństwa właściciele czy to prywatni, czy instytucjonalni zakładają w umowach, że stawka czynszu jest co roku wyższa np. o 30, czy 50 euro miesięcznie.

- Wracając więc do pana pytania, czy to dobrze, że fundusze PRS są obecne w Polsce - odpowiadam: dobrze, tylko szkoda, że są to zagraniczne fundusze, że to nie Polacy na tym zarabiają. Chodzi o to, aby z obecności PRS w Polsce odnosiły korzyści nie tylko rodziny wynajmujące mieszkania, ale także polscy uczestniczy tego typu funduszy.

Mówił pan o dłuższych terminach umów najmu i o wpływie PRS na ceny najmu. Ale wielu ekspertów zwraca uwagę na szereg innych korzyści dla zwykłego Kowalskiego wynajmującego takie mieszkania, czy też korzyści dla samorządów terytorialnych. Z faktu, że takie fundusze inwestują długoterminowo i muszą proponować lokalizacje i standard inwestycji, które będą atrakcyjne dla najemców za rok, 10 czy 20 lat powinny wynikać, zdaniem ekspertów, następujące cechy: świetna lokalizacja, nowoczesność, bardzo dobry standard i bogata oferta kulturalna w ramach części wspólnych.

- Tak powinno być. Teraz inwestorzy zagraniczni kupują to, co jest budowane przez deweloperów, ale jeśli rynek się rozwinie, to będą oni potem współkreować razem z deweloperem i samorządem lokalnym pewne rozwiązania. Inwestycje będą planowane wraz z siecią handlową, szkołami, żłobkami, przedszkolami, drogami dojazdowymi, nawet obszarami zielonymi. Tak to powinno wyglądać. I tak to jest w normalnych krajach. Na dzisiaj inwestorzy mogą wybierać w tym, co jest oferowane. Biorą więc przy swoich zakupach pod uwagę dostępność komunikacyjną, odległość od miejsc pracy, możliwości robienia zakupów.

- Jestem pewien, że pojawienie się instytucji typu PRS i ich włączenie się w planowane inwestycje na terenie dzielnicy, gminy czy powiatu stwarzać będzie okazję do efektywnej współpracy z lokalnymi samorządami, które mogłyby w takie relacje wpisać swoje obowiązki dotyczące kreowania lokalnej polityki mieszkaniowej. Myślę tutaj o nowej formie programu "Lokal za grunt". Każda inwestycja na terenie samorządu to korzyść dla lokalnej społeczności. A dostępność mieszkań na wynajem, z możliwością wynajmu na kilka lat i o wysokim standardzie to okazja do ściągnięcia do gminy niezbędnych fachowców.

Sposobem na umożliwienie Polakom inwestowania w bezpieczny i cywilizowany sposób w nieruchomości miały być fundusze typu REIT. Mieliśmy nawet projekt ustawy o Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości (FINN).

- Rzeczywiście był taki projekt. W poprzedniej kadencji Sejmu przygotowywano projekt ustawy o FINN-ach - funduszach inwestujących w najem nieruchomości. Ustawy nie zdążono przegłosować z uwagi na zakończenie kadencji Sejmu. Zgodnie z zasadą dyskontynuacji, jeśli Parlament chciałby uchwalić podobną ustawę konieczne jest rozpoczęcie procesu legislacyjnego od początku.

- W pierwszej wersji regulacje o REIT-ach miały objąć tylko segment nieruchomości komercyjnych. NBP zgłosił zastrzeżenia, dostrzegając ryzyko dla drobnych inwestorów związane z tym segmentem rynku. W kolejnej wersji wyłączono możliwość działania polskich funduszy na rynku nieruchomości komercyjnych, ale dopuszczono inwestowanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W lipcu 2020 r. w Ministerstwie Rozwoju Pracy i Technologii odbyło się posiedzenie Międzyresortowego Zespołu do opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w najem nieruchomości. To oznacza, że rząd wraca do tego pomysłu. W grudniu pojawiła się informacja, że prace nad zmianami legislacyjnymi dotyczącymi podmiotów inwestujących w najem nieruchomości przejął resort finansów.

- Ta ustawa jest bardzo potrzebna. Polskie REIT-y mogą stać się ważnym elementem budowy kapitału krajowego, mogą wpłynąć na znaczący wzrost łącznej kapitalizacji rynku giełdowego i na rozwój całego rynku finansowego. Przede wszystkim jednak, co od dawna podkreślam, chodzi o to, aby na wzroście cen najmu nie zarabiali tylko ci, których stać na zakup kolejnego, drugiego czy trzeciego mieszkania. Ale również ci, którzy chcieliby ulokować w nieruchomościach za pomocą funduszy swoje 20‒30 tysięcy złotych i czerpać z tego tytułu zyski. Tego typu rozwiązanie służyłoby tworzeniu zachęt do długoterminowego oszczędzania i stwarzałoby nowe możliwości inwestycyjne dla funduszy emerytalnych.

- Niedawno Polski Związek Firm Deweloperskich przytoczył dane dotyczące rynku amerykańskiego. Okazuje się, że ponad 145 mln amerykańskich inwestorów jest już (pośrednio lub bezpośrednio) akcjonariuszami US-REIT-ów. W 2019 roku US-REITs wypłaciły w postaci dywidendy ponad 111 mld USD, uzyskanych z wynajmu ponad 513 tys. nieruchomości.

Na czym więc polega problem w Polsce?

- W Polsce w dyskusjach nad ustawą o REIT-ach na razie problemem jest uszczegółowienie rozwiązań praktycznych, do czego do tej pory nie doszło. Jest szereg pytań bez odpowiedzi. Jakie fundusze i w co powinny inwestować, bo od tego zależy bezpieczeństwo ich uczestników. Jakie powinny być limity maksymalnego zaangażowania danego REIT-u, czy środki inwestora mogą to być zaangażowane w jeden REIT czy w więcej, czy w jedną inwestycję, czy w więcej inwestycji, jaka może być skala zaangażowania REIT-u w konkretną inwestycję.

- W kwestii tego, czy REIT-y mają być tylko mieszkaniowe, czy też tylko komercyjne, czy też mieszane, mogę powiedzieć, że stały deficyt mieszkań w Polsce pokazuje, że tego typu fundusze powinny inwestować w rynek mieszkaniowy, i to niezależnie od tego, czy to będą mieszkania na sprzedaż, czy też na wynajem. Pytanie, czy jeden REIT powinien być mieszany, np. w układzie 50 proc. w mieszkania, 50 proc. w nieruchomości komercyjne? To są zupełnie inne rynki. I myślę, że są one dla różnych inwestorów. Oceniam, że inwestycje mieszkaniowe są bardziej stabilne i bardziej przewidywalne od inwestycji w nieruchomości komercyjne. Dzisiaj, jak przypuszczam, wszyscy by inwestowali w powierzchnie magazynowe - pytanie jednak, jak długo ta hossa magazynowa się utrzyma?

A gdybyśmy mieli w Polsce REIT-y inwestujące w najem mieszkań od 2004 roku, czyli od naszego wejścia do Unii Europejskiej, to jak nasz rynek mieszkaniowy by teraz wyglądał? I czy w sytuacji obecnej, przy niskich stopach procentowych Polacy przenosiliby swoje pieniądze z banków na rynek nieruchomości i kupowali masowo mieszkania w celach inwestycyjnych?

- Na pewno mielibyśmy już dość uporządkowany rynek mieszkaniowy i jego otoczenie. Istniałyby funkcjonalne rozwiązania mieszkaniowe, a nie bloki stawiane w środku pola kapusty. A co do pytania, czy zahamowałoby to odpływ pieniędzy z banków, to raczej teraz nie ma alternatywy...

Ale zamiast kupować całe mieszkania można by było inwestować w REIT-y...

- Zgadza się, Polacy nie braliby niepotrzebnie kredytów, inwestowaliby tylko posiadane własne środki, co jest bardziej bezpieczne, bo odpada ryzyko stopy procentowej. Rok 2021 zakończył się wynikiem rekordowym. Zostało udzielonych ponad 80 mld złotych kredytów hipotecznych. Kredytów na taką kwotę nigdy do tej pory nie udzielono w ciągu jednego roku. Na pewno nie byłoby takiego wyniku, gdyby istniały REIT-y. Jeśli Polacy szukający bardziej dochodowej inwestycji chcieliby zainwestować równowartość 1/4 czy 1/3 mieszkania, to poszliby właśnie do REIT-u, i taką kwotę by zainwestowali, bez konieczności zaciągania kredytu. W konsekwencji nie musieliby się martwić o najemcę , o amortyzację mieszkania, i o rosnące miesięczne raty kredytu mieszkaniowego. Tak więc sami byliby bardziej bezpieczni, jak również sektor bankowy też ponosiłby niższe ryzyko.

Przed wojną Zakład Ubezpieczeń Społecznych inwestował w budynki z mieszkaniami na wynajem. Może warto rozważyć powrót do takiego sposobu ochrony kapitału, z którego będą wypłacane przyszłe emerytury? Na razie np. Fundusz Rezerwy Demograficznej może inwestować posiadane środki w przede wszystkim w obligacje skarbu państwa, a także inne papiery wartościowe, takie jak akcje czy obligacje samorządowe i korporacyjne.

- Oczywiście ZUS i wszystkie fundusze emerytalne powinny mieć możliwość inwestowania w mieszkania na wynajem. Mówię tu o inwestowaniu w REIT-y lub w długoterminowe listy zastawne banków hipotecznych. Gdyby fundusz emerytalny zainwestował w długoterminowe listy zastawne banków hipotecznych, wtedy można by zacząć rozmowę o kredycie o stałej stopie nie na pięć lat, ale na znacznie dłuższe okresy. Na przykład zakup przez fundusz emerytalny listów zastawnych o stałej stopie na 10 lat, pozwala na udzielanie kredytów ze stałą stopą procentową na taki sam okres. Łatwo sobie wyobrazić jak znacznie wzrosłoby wtedy bezpieczeństwo klientów sektora bankowego pożyczających pieniądze na zakup mieszkania.

- Banki dzisiaj nie mają takiego refinansowania, dlatego kredyty ze stałą stopą są dużo droższe niż mogłyby być. Jest kilka problemów systemowych, które nie zostały rozwiązane. Myślę tu o kasach oszczędnościowo-budowlanych, REIT-ach, bankach hipotecznych, które zatrzymały się w swoim rozwoju w 2016 roku. Brakuje dodatkowych elementów, aby bank hipoteczny był wehikułem transferującym pieniądz z rynku do banków. Dzisiaj banki-matki, które utworzyły banki hipoteczne, z tego co ja obserwuję, nie do końca są zainteresowane ich rozwojem.

Nie mamy na rynku instytucji, o których pan mówi, albo jeśli są, to nie działają w pełni sprawnie. Czy w związku z tym można powiedzieć, że dostępność mieszkań dla Polaków w ostatnich latach poprawiła się czy nie? Chodzi o możliwość zakupu mieszkania albo wynajmowania go.

- Dostępność cenowa mieszkań się poprawiła w relacji do okresu sprzed kryzysu subprime. Analizując ceny mieszkań, przychody obywateli, eliminując wpływ inflacji, można powiedzieć, że mieszkania są efektywnie tańsze niż w 2008 roku. Dotyczy to zarówno osób, które kupują na kredyt jak i za gotówkę. Takie urealnienie obecnych cen nominalnych np. w Warszawie sprawia, że mówimy o cenie transakcyjnej w wysokości niecałych 8 tys. złotych, a nie płaconej obecnie - już przekraczająca poziom 11 tysięcy złotych za jeden metr kwadratowy mieszkania.

- Jeśli chodzi o najem, to w okolicach 2008 roku nie było oficjalnych badań rynku pod tym względem. Była to w pewnym sensie szara strefa. Od lat 2012/2013 zaczynamy rejestrować wysokość czynszów, także w oparciu o zgłaszane informacje podatkowe. Tak naprawdę o rejestrowanych informacjach o najmie mówimy od czasu ogłoszenia programu Mieszkanie Plus, czyli od 2016 roku. Pierwsze mieszkania od PFR oferowane w najmie pojawiły się na rynku w 2018 roku, i w zasadzie od tego momentu ceny najmu są monitorowane. Poprzez różne ośrodki analityczne, ale nie rządowe. 

- Dzisiaj w Polsce nie ma instytucji tzw. lustra czynszowego. Chcemy, aby w Związku Banków Polskich takie lustro odniesienia stawek czynszu powstało. Byłyby to dane z każdego rodzaju wynajmowanych lokali. Zamierzamy zaprosić do współpracy zagraniczne fundusze inwestycyjne i namówić je, aby swoje umowy najmu rejestrowały, również w naszym Centrum AMRON. Współpracujemy też ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik, dzięki czemu pozyskujemy od nich informacje o najmie tzw. Kowalskiego. Współpracujemy z firmą Mzuri, która jest też w pewnym sensie profesjonalnym inwestorem, bo zarówno zarządza mieszkaniami na wynajem, jak również ma swoje własne lokale. Poza tym oferuje usługi inwestycyjne podobne do REIT-ów. Nie mamy jeszcze umowy z Polskim Funduszem Rozwoju, ale liczymy na to, że uda się nam to osiągnąć. W zasadzie informacje, o których mówię powinny gromadzić powiaty, ale niestety tego nie robią. Powstanie "lustra czynszowego" pomogłoby w ucywilizowaniu rynku najmu, byłoby też ważnym narzędziem wykorzystywanym w polityce społecznej.

Sektor bankowy od szeregu lat zgłasza postulaty, które służyłyby rozwojowi rynku mieszkaniowego, dawałyby możliwości dodatkowego długoterminowego oszczędzania, dawałyby dostęp do taniego kredytu mieszkaniowego, stymulowałyby rozwój rynku finansowego. Jakie są to postulaty?

- Wymieniłbym trzy. Po pierwsze uporządkowanie rozliczeń, również podatkowych między bankiem matką a bankiem hipotecznym, w tym doprecyzowanie zasad emisji listów zastawnych. Umożliwienie inwestowania w te listy Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych, OFE, PPK, IKE i IKZE i innym funduszom. Dzisiaj te możliwości inwestowania w listy zastawne są ograniczone, w zasadzie nie ma zbytu na listy zastawne. Jeśli banki hipoteczne emitują takie listy to są one zwykle plasowane na rynkach zagranicznych.

- Druga kwestia to uruchomienie kas oszczędnościowo-budowlanych, które pozawalają osobom mniej zamożnym na odkładanie co miesiąc drobnych kwot na rachunkach ze stałym oprocentowaniem. Po kilku latach nabędą one prawo do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego ze stałą stopą, co pozwoli im na zakup mieszkania. Tego typu kasy sprawdzają się od ponad stu lat w Niemczech, a od ponad 20 lat w Czechach, na Słowacji i na Węgrzech.

- Trzeci element efektywnego rynku mieszkaniowego i finansowego to REIT-y, czyli instytucje finansowe dające możliwość długoterminowego inwestowania na rynku nieruchomości. Jest to oferta dla tych Polaków, których stać na odkładanie większych kwot niż to jest wymagane np. w kasach oszczędnościowo-budowlanych, którzy nie są zainteresowani nabyciem nieruchomości dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

- To są rozwiązania na rynku finansowym, ale ważne są też działania porządkujące po stronie administracji państwowej. Ważne jest uporządkowanie rynku gruntów pod budowę. Program Mieszkanie Plus, moim zdaniem był krokiem wstecz. Powołano Krajowy Zasób Nieruchomości, który zgromadził informacje o gruntach budowlanych i wprowadził blokadę w oferowaniu tych gruntów, które są dzisiaj własnością skarbu państwa czy należących do niego spółek, lub są też własnością samorządów. Deweloperzy nie mają do tych zasobów dostępu, nie są one wystawiane na sprzedaż. Właśnie jedną z przyczyn wzrostu cen mieszkań jest mała podaż gruntów pod budowę.

- Sposobem na odblokowanie gruntów budowlanych były po II wojnie światowej w Niemczech dwie ustawy. W ich efekcie osoba, która kupiła działkę budowlaną nie miała prawa jej utrzymywać dłużej niż dwa lata bez rozpoczęcia budowy. Jeśli nie rozpoczęto inwestycji działkę od inwestora wykupywał samorząd lub państwo i wprowadzał ją z powrotem na rynek. Inaczej mówiąc, ziemia budowlana nie może być mrożona przez inwestora jako aktywo. W przypadku osób, które posiadają dany grunt od lat i niczego na nim nie budują warto rozważyć wprowadzenie podatku katastralnego. Taki podatek od działki niezabudowanej powinien być na tyle wysoki, aby posiadacz gruntu budowlanego albo zdecydował się na jego sprzedaż, albo na zabudowę. Chwasty nie powinny rosnąć przez lata tam, gdzie może stać dom dla kilkudziesięciu rodzin.

Ale czy wybudowane, niewynajęte mieszkania, traktowane jako lokata kapitału też powinny być opodatkowane?

- Myślę, że uporządkowanie rynku najmu i zapewnienie właścicielom tych mieszkań bezpieczeństwa nie mniejszego niż lokatorom, bez szukania specjalnych rozwiązań typu najem okazjonalny, wystarczyłoby, aby te mieszkania nie stały puste. Wszystkie pomysły pojawiające się w mediach, że powinno się właścicieli każdego kolejnego mieszkania obciążać dodatkowych specjalnym podatkiem inicjowane są z powodów populistycznych. Niestety, od kilku lat nie tylko w sferze najmu mieszkań, ale w relacjach biznesowych następuje deprecjacja pozycji wierzyciela. Dotyczy to w szczególnie wierzycieli kredytowych. Teraz pojawiają się kolejne rozwiązania w ramach Polskiego Ładu, szczególnie zwiększające obciążenia podatkowe tych najaktywniejszych, umiejących i chcących dobrze zarabiać Polaków.

Rozmawiał Robert Lidke, redaktor naczelny portalu aleBank.pl, dziennikarz ekonomiczny

Jacek Furga jest prezesem Centrum Prawa Bankowego i Informacji, odpowiedzialnym za rozwój Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON), Przewodniczącym Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich