Niewielkie zmiany cen mieszkań

Indeks Cen Transakcyjnych (ICT), liczony na bazie transakcji mieszkaniowych dokonywanych w największych miastach Polski przez klientów Home Broker i Open Finance, spadł w ujęciu miesięcznym trzeci raz z rzędu, do poziomu 799,22 pkt. Jednak w związku z dołkiem z jesieni 2012 r. rok do roku indeks notuje wzrost o 7,6 proc. Jednocześnie warto dodać, że dwa lata temu ceny nieruchomości były wyższe o ponad 6 proc. niż dziś. Takie zachowanie indeksu jest nieco dziwiące, gdyż jesienne ożywienie (w liczbie transakcji oraz wynikach sprzedaży kredytów hipotecznych) nie przekłada się na wzrost cen w ujęciu krótkoterminowym.

Spośród miast ujętych w analizie przez Home Broker i Open Finance, w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej wzrosły w Katowitach (17,7 proc.), Krakowie (13,6 proc.) i Białymstoku (10,4 proc.). Narzekać nie powinni także sprzedający nieruchomości w Lublinie (+10,0 proc.) i Warszawie (+9,4 proc.). Pogłębiły się za to spadki cen w Gdyni (-14,8 proc., podczas gdy miesiąc temu było to -11,8 proc.), a na minusie są też Łódź (4,3 proc.), Bielsko-Biała (-1,0 proc.) i Bydgoszcz (-0,3 proc.). Przy czym warto zaznaczyć, że Bielsko-Biała i Gdynia to raczej niewielkie rynki i nawet kilka transakcji w cenie odbiegającej od średniej jest w stanie zmienić notowania indeksu dla danej lokalizacji. Ale jednocześnie wpływ takich miast na szeroki obraz tego, co dzieje się w nieruchomościach w Polsce jest ograniczony.

W ujęciu miesięcznym dynamiczny wzrost zanotowano w Katowicach, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania zwiększyła się o 11,2 proc. do 4052 zł, a średnia cena kupowanej nieruchomości wzrosła ze 181,7 do 199,1 tys. zł. Największy miesięczny spadek cen odnotowaliśmy w Toruniu, gdzie obniżka wyniosła 4,6 proc., do 4139 zł. W pozostałych miastach miesięczne zmiany w jedną lub drugą stronę nie przekraczają kilku proc., przy czym najczęśiej jest to mniej niż 1 proc.

Czwarty miesiąc z rzędu wzrosła liczba transakcji. Jest to związane z jesieninym ożywieniem, które da się zaobserwować praktycznie co roku. Warto przy tym jednak zauważyć, że o ile w porównaniu do czerwca 2013 r. transakcji jest o 31 proc. więcej, to w zestawieniu z październikiem 2012 r. wartość ta spadła o 7 proc.

Jesienny ruch na rynku widać także w danych Narodowego Banku Polskiego na temat zadłużenia gospodarstw domowych na nieruchomości, które we wrześniu zwiększyło się o ponad 2,6 mld zł, co jest najwyższym wynikiem od równo dwóch lat. Do końca roku ożywienie nie powinno osłabnąć, gdyż od 1 stycznia 2014 r. banki powinny od klientów na kredyty mieszkaniowe wymagać co najmniej 5-proc. wkładu własnego, więc część osób przyśpieszy decyzję o zakupie nieruchomości, by móc skorzystać z kredytu na 100 proc. wartości inwestycji.

Poprawa sytuacji w nieruchomościach to efekt kilku czynników. Wymieniankę zacząć można od posunięć Rady Polityki Pieniężnej, która ośmiokrotnie obniżyła stopy procentowe (łącznie o 225 punktów bazowych). Niskie stopy procentowe to atrakcyjnie oprocentowane kredyty i nieatrakcyjnie oprocentowane lokaty. Mamy więc z jednej strony grupę klientów, których do inwestycji w nieruchomości zachęca tanie finansowanie z banku, a z drugiej na rynek wchodzą osoby z gotówką w portfelu, które nie mają ochoty przedłużać lokat na 2,5 lub 3 proc. (średnie oprocentowanie rocznej lokaty to w tej chwili ok. 2 proc. netto).

Duży wpływ na sytuację na rynku ma także zbliżająca się rocznica wygaszenia programu rządowych dopłat Rodzina na Swoim. W 2012 r. i na początku 2013 r. skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych (średnio co czwarty kredyt w 2012 r.), a w związku z obowiązującymi limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, sprzedawało się więcej tanich mieszkań. Teraz ich udział w rynku zmalał (klienci oczekują na następcę RnS, czyli program Mieszkanie dla Młodych, który na rynku ma pojawić się na początku przyszłego roku, ale tam limity będą o ok. 10 proc. wyższe), co przełożyło się na wzrost średnich cen transakcyjnych. Jesienią 2012 r. zbliżał się koniec cRnS i wielu sprzedających decydowało się na obniżki cen, by skorzystać ze zwiększonego popytu i sprzedać nieruchomość.

Koniec ubiegłego roku był okresem niskich notowań Indeksu Cen Transakcyjnych, obecne odczyty odnoszone są więc do niskiej bazy, stąd nawet kilkunastoprocentowe wzrosty na niektórych rynkach. Oczekujemy, że aktualna sytuacja na rynku nieruchomości potrwa do końca roku, a od stycznia czekają nas istotne zmiany na rynku kredytów hipotecznych: oprócz pojawienia się programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych, warto pamiętać o wchodzącej w życie nowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadzi obowiązkowy 5-proc. wkład własny do każdego kredytu. To może spowodować zastój na rynku i spadek cen zwłaszcza w pierwszych miesiącach roku.

Marcin Krasoń, Home Broker, współpraca: Bernard Waszczyk, Open Finance

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze