Nowa ustawa deweloperska. Ochrona nabywców, czy metoda podwyższania cen mieszkań?

• Nowa ustawa ma dawać ochronę konsumentom przed upadłościami deweloperów. UOKiK zawyża jednak liczbę upadających firm z tej branży
• Kwoty składek gwarancyjnych w wysokości 0,45 proc. od ceny każdego zakupionego mieszkania przyczynią się do wzrostu kosztów budowy
• Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jednak z jej odzyskaniem klienci będą mieli spore kłopoty
• Pozycja nabywcy pogorszyła się, gdyż to on jest zmuszony do wykazania, że za wadę sprzedanego mieszkania odpowiedzialny jest deweloper. Wcześniej było odwrotnie - deweloper musiał udowodnić, że to nie on jest "winowajcą"

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym została przyjęta 20 maja 2021 roku, a weszła w życie 1 lipca 2022 roku. Nowa ustawa deweloperska w całości została przygotowana przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Jego głównym celem było wzmocnienie ochrony konsumentów przed upadłościami deweloperów. Można jednak mieć wątpliwości, czy obowiązujące od ponad miesiąca przepisy dobrze służą nabywcom mieszkań. W dodatku ustawa może przyczyniać się do podwyższania cen mieszkań i spowalniać nowe inwestycje na rynku nieruchomości.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

W trakcie procesu legislacyjnego UOKiK informował o 150 upadłościach deweloperów. Poproszony o zweryfikowanie tej liczby obniżył ją do 107. Jednak, jak wynika ze szczegółowych analiz Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), w latach 2012-19 w naszym kraju upadło zaledwie 7 firm deweloperskich. W dodatku, w 6 przypadkach nabywcy otrzymali lub otrzymają swoje mieszkania.

Michał Kijewski z kancelarii Graś i Wspólnicy, podkreśla, że żadna z firm dotkniętych upadłością nie była członkiem PZFD. Wyjaśnia też, że UOKiK w swoim podsumowaniu uwzględnił przedsiębiorstwa, które działalność deweloperską miały wpisaną do PKD, faktycznie jednak jej nie prowadziły. Ich specjalnością była zazwyczaj budowlana "wykończeniówka".

Wielu prawników uważa, że nowa ustawa jest aktem przeregulowania rynku nieruchomości. Ma wzmacniać pozycję nabywcy w relacjach z deweloperem, a tymczasem stwarza kilka nowych problemów. Co prawda po stronie deweloperów pojawią się kolejne obowiązki wobec klientów, ale ich zasadność budzi wątpliwości. W ocenie wielu kancelarii prawnych, ustawa deweloperska z 2011 roku w sposób wystarczający zapewniała ochronę nabywców.

Nowa ustawa zwiększa zakres umów, które są przez nią regulowane. Michał Kijewski podkreśla, że przepisy mają zastosowanie nie tylko do umów deweloperskich w obecnym rozumieniu, ale także "w stosunku do wzniesionych budynków, w tym domów jednorodzinnych i wyodrębnionych już lokali, czyli do umów o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz przeniesienia na nabywcę własności mieszkania lub domu jednorodzinnego".

W środowisku prawniczym pojawiły się jednak głosy, że w świetle ustawy nie jest wykluczone prawo deweloperów do zawierania umów przedwstępnych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. To z kolei sprawia, że mechanizm, który miał chronić nabywców (rachunki powiernicze i składki na DFG) nie zawsze będzie musiał być stosowany. Michał Kijewski z kancelarii Graś i Wspólnicy zauważa, że już samo zapewnianie ochrony klientom po oddaniu budynku do użytkowania na takim samym poziomie, co w trakcie budowy, świadczy o braku dogłębnej znajomości rozkładu ryzyka przy realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Rewolucyjną zmianą jest powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), którego obsługę zapewnia Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Celem jego powołania było podwyższenie poziomu bezpieczeństwa i zapewnienie skutecznej ochrony nabywcy w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Takich zdarzeń jest jednak w Polsce niewiele.

 - Powstaje zatem pytanie, co będzie się działo z środkami gromadzonymi ze składek w wysokości 0,45 proc. od ceny każdego zakupionego mieszkania, gdyż nie podlegają one zwrotowi. Te kwoty zapewne znacząco przyczynią się do wzrostu cen mieszkań. W dodatku, deweloperzy muszą liczyć się z faktem, że w przypadku niektórych umów zapłacą składkę dwukrotnie, a nawet wielokrotnie, bo zawsze ktoś odstępuje od umowy lub chce ją rozwiązać - argumentuje Michał Kijewski.

Nowa ustawa deweloperska reguluje także zasady związane z zawieraniem umów rezerwacyjnych. Ustawodawca określił maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej - nie będzie mogła ona przekroczyć 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W świetle przyjętych przepisów zwrot opłaty wniesionej przez klienta jest możliwy w czterech w przypadkach, co oznacza, że w pozostałych deweloper będzie mógł tę opłatę zachować. Zdaniem Michała Kijewskiego, pogarsza to sytuację nabywcy, gdyż do tej pory w zdecydowanej większości przypadków otrzymywał on zwrot pieniędzy.

Wielu problemów, a w konsekwencji sporów na linii deweloper-nabywca, przysparzać będzie nowa procedura odbioru lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Przyznaje ona nabywcy prawo do usunięcia wad mieszkania, gdy nie zrobi tego deweloper. Może się jednak okazać, że naprawy wykonywane przez klienta "na własną rękę" ingerują w części wspólne i stwarzają problemy dla innych nabywców lub nawet całych wspólnot mieszkaniowych.

Co prawda nabywca uzyskał prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy stwierdzi wadę istotną. Niestety ustawa nie definiuje czym jest wada istotna lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. W konsekwencji wiele sporów będą musiały rozstrzygać sądy.

Z analiz PZFD wynika również, że nowa ustawa deweloperska pozbawiła nabywców ochrony wynikającej z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Dotychczasowa ustawa deweloperska z 2011 roku wprost stanowiła, że w zakresie nieuregulowanym do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi. Tymczasem w nowych przepisach szczegółowo uregulowano zasady odbioru bez odnoszenia się do rękojmi kodeksowej. Pozycja nabywcy została zatem znacząco pogorszona, gdyż teraz to on będzie musiał wykazać, że za wadę odpowiedzialny jest deweloper. Wcześniej było odwrotnie - wina dewelopera była domniemaniem i to on musiał udowodnić, że za zgłoszoną wadę nie odpowiada.

Jacek Brzeski

Zobacz również: