Nowe zasady zakupu państwowego lokalu

nieruchomości i budownictwo

Piątek, 26 lutego 2010 (06:30)

Z początkiem roku weszły w życie przepisy, które powinny szczególnie zainteresować osoby wynajmujące lub dzierżawiące lokal mieszkalny będący własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W dniu 7 stycznia br. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która rozszerza możliwość sprzedaży w trybie bezprzetargowym lokali mieszkalnych i użytkowych Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego położonych w budynkach jednolokalowych, o ile sprzedaż nastąpi na rzecz osób, które są ich najemcami lub dzierżawcami.

Zgodnie z nowelizacją, w przypadkach, w których podmiotom uprawnionym przysługuje pierwszeństwo nabycia lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego lub użytkowego, przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość, w skład której wchodzi nie tylko lokal lub budynek, ale również grunt niezbędny do jego racjonalnego wykorzystywania.

Nowelizacja modyfikuje również przepisy umożliwiające wojewodzie, radzie gminy oraz sejmikowi województwa wyrażenie zgody na udzielanie bonifikat od ceny nieruchomości sprzedawanych przez podmioty publiczne - zarówno w sprawach indywidualnych, jak i dotyczących więcej niż jednej nieruchomości. Do przepisów w dotychczasowym brzmieniu zostało m.in. dodane postanowienie, iż w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku powinny być określone warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i która dopełniła wymagań formalnych w zakresie skorzystania z prawa nabycia;

jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5.12.1990 r. albo jego spadkobiercą i spełniła stawiane przez ustawę wymagania formalne;

jest najemcą lokalu, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Pierwszeństwo w nabywaniu lokali może również przysługiwać ich najemcom (bez względu na okres związania umową) lub dzierżawcom, z wyjątkami dotyczącymi m.in. nieruchomości przeznaczonych na potrzeby naczelnych organów administracji publicznej. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa decyduje o tym wojewoda, zaś w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego - odpowiednia rada gminy lub powiatu albo sejmik województwa.

Wprowadzono również przepis, na mocy którego właściwy organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku. Bonifikatę można stosować również do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1.01.1998 r. Przepis stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej związanego z odrębną własnością lokalu mieszkalnego.

Ponadto zmieniono przepis art. 115 ust. 2 ustawy dotyczący wszczynania postępowania wywłaszczeniowego. Dotychczas przepis ten przewidywał jedynie możliwość wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego po upływie terminu do zawarcia stosownej umowy. Obecnie powyższy przepis stanowi, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości, wyznaczonego na piśmie właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości. Termin liczy się od dnia zakończenia rokowań i wyznaczany jest przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej.

Starosta ma dodatkowo obowiązek nadać rygor natychmiastowej wykonalności decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości. Takie rozwiązanie znacznie przyśpieszy rozpoczęcie inwestycji, zwłaszcza tych finansowanych ze środków unijnych. Często zdarzały się bowiem sytuacje, w których pomimo uzasadnionej potrzeby starosta nie nadawał decyzjom takiego rygoru.

Akt przewiduje również zmiany w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez przywrócenie zasady nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Chodzi o spółdzielnie, które uzyskały to prawo w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5.12.1990 r. albo na podstawie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy.

Warto podkreślić, że w sprawach wszczętych i niezakończonych prowadzonych na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się przepisy dotychczasowe.

Maciej Szulikowski, Radca Prawny i Partner Zarządzający, Kancelaria Prawna M. Szulikowski i Partnerzy

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 5.11.2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. Nr 206, poz. 1590.
Ustawa z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn. Dz.U. 2004 , Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.
Ustawa z dn. 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.
Dekret z dn. 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy - Dz.U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.