Od nowego roku nie mniej niż 25 mkw.

Zgodnie z nowymi zapisami, które planowo mają wejść w życie 1 stycznia 2018 r., projektowane mieszkania będą musiały odpowiadać zmienionym normom m.in. w kwestii minimalnej powierzchni.

Zakres nowelizacji obejmuje pakiet zmian w poszczególnych działach, takich jak: przepisy ogólne, zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej, budynki i pomieszczenia oraz ich wyposażenie techniczne, a także bezpieczeństwo pożarowe oraz oszczędność energii i izolacyjność cieplna. Najgłośniejszą z nich jest jednak ustalenie minimalnej powierzchni użytkowej całego lokalu mieszkalnego na poziomie 25 mkw.

Zastąpi ona obecnie obowiązującą minimalną szerokość i powierzchnię poszczególnych pomieszczeń. Zniesiony zostanie także obowiązek planowania miejsca na pralkę w łazience, a dopuszczalne stanie się wyposażenie kawalerki w aneks kuchenny połączony z pokojem (pod warunkiem zastosowania kuchenki elektrycznej oraz wentylacji grawitacyjnej). Do tej pory w mieszkaniu jednopokojowym kuchnia (a raczej wnęka kuchenna) musiała być zlokalizowana w korytarzu. Jak widać podejmowane są próby dostosowania zapisów prawnych do obecnych uwarunkowań realizacji inwestycji.

Czy jednak takie ograniczenie jak określenie minimalnej wielkości mieszkania wyjdzie klientom na dobre? Przyjrzyjmy się dostępnej aktualne ofercie rynkowej lokali, które zgodnie z nowymi przepisami nie będą mogły być nazywane mieszkaniem.

Oferta sprzedaży lokali o metrażu do 25 mkw. w serwisie Otodom obejmuje ok. 1% wszystkich prezentowanych tam nieruchomości. W poniższej tabeli przedstawiono wybrane miasta, w których liczba mieszkań o podanym kryterium powierzchniowym okazała się największa. Spośród nich najwięcej takich lokali w ujęciu procentowym znajdowało się w miejscowości Międzyzdroje - co piąte oferowane na tamtejszym rynku lokum.

W pozostałych rejonach jest to już zdecydowanie mniejszy odsetek, co należy tłumaczyć specyfiką Międzyzdrojów jako miejscowości turystycznej i obecnym tam rynkiem aparthoteli. Oczywiście jeśli chodzi o nominalną liczbę takich mieszkań, górują Kraków i Warszawa jako największe z rynków mieszkaniowych w kraju.

Ponad 21% wszystkich lokali o wielkości nie przekraczającej 25 mkw. oferowanych na sprzedaż znajduje się właśnie na krakowskim rynku mieszkaniowym, a ok. 16% dotyczy Warszawy. Jednak jak zauważa Agata Polińska z serwisu Otodom najwięcej lokali o takim kryterium powierzchniowym buduje się obecnie w stolicy (stanowią one 26,5% wszystkich tak małych mieszkań dostępnych obecnie na rynku pierwotnym).

Warto także przyjrzeć się proponowanym cenom takich mieszkań. W celu lepszej oceny dostępnych na portalu ogłoszeń zdecydowano się przedstawiać zamiast średnich wartości, mediany. Mediana jest bowiem znacznie bardziej odporna na elementy odstające (w tym wypadku skrajne oferty) niż średnia arytmetyczna. Bazując na przygotowanym zestawieniu można powiedzieć, że najtańsze mieszkania o metrażach nie większych niż 25 mkw. potencjalni klienci znajdą w Bydgoszczy, zaś najdroższe w Warszawie. Mediana cen dla pierwszego miasta wyniosła niespełna 4 250 zł/mkw., natomiast dla stolicy kraju było to już ponad 9 900 zł/mkw. W podziale na rynek pierwotny i wtórny najdroższe okazały się mieszkania deweloperskie do 25 mkw. zlokalizowane w Krakowie (mediana równa 11 500 zł/mkw.). Te z drugiej ręki osiągnęły natomiast najwyższe ceny w Międzyzdrojach (ponad 12 200 zł/mkw.).

Jak widać w zależności od lokalizacji i rynku (a także wielu innych czynników jak stan techniczny, wyposażenie etc.) ceny "mikromieszkań" mogą wahać się od ok. 2 tys. zł do nawet 24 tys. zł za 1 mkw. lokalu. W większych polskich miastach najczęściej spotkamy stawkę między 8 tys. a 10 tys. zł/mkw. Należy zdawać sobie sprawę, że część z tych mieszkań to tak naprawdę lokale użytkowe sprzedawane przez deweloperów z 23%-owym podatkiem VAT. Jaki wpływ na tę działalność będzie miała nowa regulacja, już niebawem się przekonamy.

Aleksandra Kubicka, Otodom

Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.