Odpowiedzialność dewelopera za wady budynku - krok po kroku

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Warto dowiedzieć się, ile trwa rękojmia na budynek, a także jakie wady fizyczne ona obejmuje.

Na szczęście pojawiły się nowe przepisy dokładnie regulujące warunki rękojmi. Aby dowiedzieć się, jak wygląda ich treść, należy odnieść się do Kodeksu Cywilnego. Nowe przepisy zostały wprowadzone w życie 25 grudnia 2014 roku. Podstawową odpowiedzialność dewelopera w zakresie rękojmi reguluje art. 556 Kodeksu Cywilnego:

"Art. 556. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia)."

Natomiast Ustawa Kodeksu Cywilnego tak reguluje okres obejmujący rękojmię:

"Art. 568. §1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli licytującym jest konsument a przedmiotem sprawy jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu."

W powyższym zapisie znajdziemy informację o tym, ile trwa rękojmia na budynek sprzedany przez dewelopera. Po 25 grudnia okres ten wydłużył się do 5 lat. Wcześniej ustawa wytyczała rękojmię obejmującą okres 3 lat. Dlatego wprowadzone nowe przepisy są korzystniejsze dla konsumentów.

Wiedząc już ile trwa rękojmia na budynek, warto dowiedzieć się co ona dokładnie obejmuje. Żeby móc wszcząć proces reklamacyjny, w ciągu 5 lat od momentu zakupu mieszkania , powinny uwidocznić się tzw. wady ukryte, czyli określone wady fizyczne. Sprawdźmy zatem, jak rozumiane są wady fizyczne według Kodeksu Cywilnego.

"Art. 556. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawieraniu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia, co do takiego jej przeznaczenia
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
(...)
§3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy".

Zatem odpowiedzialność dewelopera, o której wspomina ustawa, dotyczy mieszkania niespełniającego warunków umowy. Jeżeli mieszkanie w wyniku wad nie nadaje się do zamieszkania lub stan rzeczywisty nieruchomości nie pokrywa się z przedstawioną wcześniej ofertą, to konsumentowi należy się rękojmia za wady budynku. Sprawdź także ten artykuł o kupnie mieszkania deweloperskiego.

Istotne jest także to, że warunki rękojmi zostaną spełnione dopiero wtedy, gdy wady ukryte nie były wiadome przyszłemu właścicielowi budynku. Czyli wady fizyczne wyniknęły w czasie użytkowania nieruchomości. Jeżeli zatem podczas sprzedaży wszystkie niedoskonałości oraz usterki zostały przedstawione lub odkryte przez nabywcę, wtedy odpowiedzialność dewelopera zostanie zniesiona. O tej zasadzie mówi ustawa:

"Art. 557.§1. Sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy."

Już wiemy, że nowe przepisy regulują aspekt dotyczący tego, ile trwa rękojmia na budynek, a także w jaki sposób definiuje się wady ukryte. Jednak należy jeszcze dokładnie dowiedzieć się, jakie warunki rękojmi zobowiązują, jeżeli już doszło do odkrycia wady fizycznej.

Ustawa Kodeksu Cywilnego wyraża się na ten temat w następujący sposób:

"Art. 561 §1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.
§2. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.
§3. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów.
(...)
Art. 561 §1. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujące może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy.
§2. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedawcy."

Niestety przepisy te w budownictwie nadal nie są zbyt ścisłe. Wystarczy spojrzeć na podany w ustawie okres zobowiązujący dewelopera, aby usunął wady ukryte. Nie jest on konkretny. Dlatego deweloperzy w budownictwie mogą ten zapis interpretować według swojego uznania. Ustawa jest dla nas sporą wskazówką, jak wygląda rękojmia za wady w budynku. Jednak za najważniejszy dokument powinniśmy uznać umowę podpisaną z deweloperem. Podpisanie warunków zawartych w tym dokumencie jest tożsame z ich akceptacją. Sprawdź także ten artykuł z poradami o odbiorze mieszkania od dewelopera.