Odrolnienie gruntu - kiedy to będzie nam się opłacać?

Zakup działki rolnej z myślą od jej odrolnieniu, czyli przekształceniu na działkę budowlaną to popularna i zyskowna forma inwestowania. Dlaczego jest to tak niezwykle intratne przedsięwzięcie? Ponieważ cena metra kwadratowego gruntu rolnego jest znacznie niższa niż cena metra kwadratowego działki o charakterze budowlanym - mówi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. A zatem zakup tańszej ziemi rolnej z myślą o jej przekształceniu i późniejszej odsprzedaży jako już działki budowlanej gwarantuje nam zysk. Jest jednak kilka niezwykle istotnych kwestii, o których musimy pamiętać, jeśli decydujemy się na taką inwestycję.

Jak zrobić to skutecznie i faktycznie sprawić, by grunt rolny nabyty za dużo niższą cenę rzeczywiście udało się przekształcić na nieruchomość nadającą się pod zabudowę?

Zacznijmy od początku. Przekształcenie gruntu rolnego na budowlany to proces, który ma na celu wyłączenie określonej powierzchni nieruchomości gruntowej z produkcji rolnej i leśnej - w zamian stać się ma on gruntem pod budowę nieruchomości. Warto pamiętać o wyrażonej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych zasadzie, zgodnie z którą na cele nierolnicze mogą zostać przeznaczone grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w przypadku ich braku grunty i najniższej wartości produkcyjnej. Oznacza to, że restrykcyjna i wzbudzająca kontrowersje ustawa nie wyłączyła całkowicie możliwości przekształcenia gruntów rolnych na budowlane. Jedyne ograniczenie, które wprowadziła ta regulacja to kryterium związane z jej wartością produkcyjną - wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar. W praktyce oznacza to również, że w sytuacji, gdy na danym terenie występują nieużytki, nie wolno przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne pozostałych gruntów.

Trzeba jednak na klika czynników zwrócić uwagę. Nie każda ziemia o statusie rolnym będzie nadawać się pod odrolnienie - przy selekcji odpowiedniej lokalizacji należy pamiętać także o pewnych formalnościach administracyjnych. Jeśli nosimy się z zamiarem zakupu gruntu rolnego z planem jego przekształcenia na grunt budowlany, musimy się upewnić, czy w gminie, w obrębie której zlokalizowana jest interesująca nas nieruchomość, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - informuje Bartłomiej Kuźniar. Dlaczego jest to tak istotne? Głównym zadaniem planu miejscowego jest przede wszystkim określenie przepisów, na podstawie których wydawane będą w przyszłości decyzje administracyjne dotyczące możliwości wykorzystywania i zabudowy gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych danej gminy. W konsekwencji, gdy dla interesującego nas gruntu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozostaje nam złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany.

We wspomnianym wniosku powinna przede wszystkim zostać zawarta prośba o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na grunt budowlany oraz powierzchnia działki wraz z oznaczeniem jej klasy. Należy przy tym pamiętać, że dla gruntów posiadających powierzchnię większą niż pół hektara oraz sklasyfikowanych jako gleba kategorii wyższej niż IV, V i VI, to gmina, w imieniu właściciela nieruchomości, przedstawi wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. W sytuacji zaś, gdy grunt, który chcemy poddać procesowi odrolnienia, jest mniejszy niż wspomniane pół hektara lub też przynależy do kategorii gleby oznaczonej jako IV, V bądź VI klasa, wtedy organ razem z radą gminy albo radą miasta nie składa wniosku do ministra rolnictwa, a sam podejmie decyzję o odrolnieniu.

Wniosek o odrolnienie musi zostać także należycie uzasadniony. Argumentacja powinna w szczególności uwzględniać powody wykazane i określone w art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych - chodzi tu o brak występowania innych nieużytków na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego praz niskiej przydatności gruntu rolnego ze względu na kryterium wartości produkcyjnej. Co więcej, w sytuacjach, gdy mamy do czynienia z ziemią rolną znajdującą się na obszarze większych miast, warto powołać się również na fakt, że w większości przypadków grunty rolne mają taki charakter jedynie formalnie. Oznacza to, że nie ma możliwości ich wykorzystywania w praktyce a to przesądza o ich minimalnej wartości produkcyjnej" - radzi Bartłomiej Kuźniar. Do wniosku należy także dostarczyć wymagane dokumenty. Może być to m.in. wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, mapa zasadnicza nieruchomości czy wypis z rejestru gruntów.

Jak nie stracić przy inwestowaniu w ziemię rolną? Kluczowe jest określenie, jeszcze przed wyborem danej nieruchomości, czy głównym czynnikiem jest przewidywany zysk, czy czas w jakim dana inwestycja powinna w naszym zamyśle zostać zrealizowana. Zakup działki o przeznaczeniu budowlanym będzie dla nas zdecydowanie dużo bardziej kosztowny - jednak tutaj nie ma konieczności załatwiania formalności związanych z odrolnieniem gruntu i oczekiwania na rozpatrzenie naszego wniosku. Z kolei wybór gruntu rolnego z myślą o jego przekształceniu i przykładowo odsprzedaży jako dużo już wtedy droższego gruntu budowlanego niewątpliwie będzie trochę bardziej czasochłonny. Będzie to jednak zdecydowanie bardziej opłacalna inwestycja - zbywamy wtedy grunt o dużo większej wartości od tej, za jaką go nabyliśmy.