Odrolnienie gruntu krok po kroku

- Wiele osób, decyduje się na zakup działki z myślą o tym, że postawią w tym miejscu wymarzony dom. Nie bacząc na przepisy i zapisy ewidencyjne, dokonują transakcji i nabywają grunt rolny. Dlaczego rolny? Z uwagi na jego niezwykle atrakcyjną, niską cenę. Potem okazuje się jednak, że zbudowanie na niej czegokolwiek lub dalsza sprzedaż, są praktycznie niemożliwe. Co zrobić w takiej sytuacji? Sprawa nie jest zupełnie beznadziejna, ponieważ taki grunt można odrolnić, podwyższając jednocześnie wartość działki. Decydując się na taki krok, trzeba jednak nastawić się na długotrwały i kosztowny proces - mówi Bartosz Antos, dyrektor ds. nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Kluczową kwestią, jaką należałoby ustalić przed przystąpieniem do procesu odrolnienia gruntu, jest to, czy dla danego terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Po tę informację wcale nie musimy się wybierać do żadnego urzędu. W Internecie dostępnych jest kilka uniwersalnych wyszukiwarek, udostępniających wszelkie, istniejące plany zagospodarowania przestrzennego, które dodatkowo zawierają czytelne legendy. Bez problemu zatem "rozszyfrujemy" wszelkie zapisy tego dokumentu. Dodatkowo plany miejscowe publikowane są w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP) każdej gminy. - Uprzedzając możliwe problemy, wyjaśniamy, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to nie to samo, co plan miejscowy. Przeznaczenie gruntu w studium nie ma żadnego znaczenia w procesie odrolnienia - wskazuje Bartosz Antos.

Jeżeli dla danego terenu uchwalono plan miejscowy, odrolnienie gruntu będzie możliwe tylko w sytuacji, gdy działka posiada przeznaczenie budowlane. W takiej sytuacji wystarczy wyłączenie tego gruntu z produkcji rolnej. Problem pojawia się wtedy, gdy plan wskazuje, iż ta konkretna działka ma przeznaczenie rolne. Wtedy jedynym sposobem jej odrolnienia jest doprowadzenie do zmiany planu miejscowego. Z wnioskiem o zmianę planu można wystąpić do właściwej Rady Gminy. Nie ma jednak żadnego mechanizmu, który zobligowałby ją do dokonania takiej modyfikacji. Wszystko zależy zatem od jej dobrej woli.

Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy zweryfikować, z jaką klasą bonitacyjną ziemi mamy do czynienia. Dane te pozyskamy poprzez pozyskanie wypisu z rejestru gruntów z właściwego starostwa. Dobre grunty oznaczone są symbolami I, II lub III. Z kolei słabe ziemie określa się znakami IV, V lub VI. W przypadku gruntów o dobrej klasie bonitacyjnej, droga do odrolnienia gruntów jest zamknięta. W tym miejscu możemy bowiem otrzymać warunki zabudowy wyłącznie dla zabudowy rolniczej. Grunty słabe nadają się jednak do odrolnienia. Przeznaczenie działki można zmienić poprzez uzyskanie warunków zabudowy. Stosowny wniosek kierujemy natomiast do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

W kontekście warunków zabudowy warto natomiast wiedzieć, że taka decyzja nie zostaje wydana "z automatu". Takie orzeczenie uwarunkowane jest spełnieniem szeregu wymogów, w tym między innymi teren musi mieć dostęp do drogi publicznej, a co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - wymienia Bartosz Antos.