Pączkujące powierzchnie magazynowe

Na polskiej mapie dystrybucyjnej w najbliższym czasie najbardziej pożądanymi lokalizacjami będą okolice Katowic, Wrocławia, Warszawy, Poznania i Gdańska - uważa Maciej Madejak, wiceprezes ProLogis, największego dewelopera obiektów magazynowych w Polsce. Portfolio firmy liczy 1,5 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowej wybudowanej i 247 tys. metrów kwadratowych powierzchni w trakcie budowy. Na Prologis przypada aż 36 proc. polskiego rynku.

- Obecnie w każdym z sześciu regionów operacyjnych firmy w Polsce mamy projekty, w ramach których dobudowywany jest kolejny obiekt, wkopywana w ziemię pierwsza łopata bądź zakupywany grunt -twierdzi Madejak.

Madejak ma nadzieję, że przyznanie Polsce prawa do organizacji mistrzostw Euro 2012 wpłynie na budowę i poprawę stanu polskich dróg, co ułatwi dostęp do nowych lokalizacji i regionów. I w związku z tym przewiduje dalszą ekspansję deweloperów na wschód.

Tendencję potwierdza Stanisław Lukowicz, dyrektor generalny polskiego oddziału firmy logistycznej Kuehne+Nagel, chociaż wskazuje on na nieco inne powody tego zjawiska.

- Coraz częściej występują problemy ze znalezieniem pracowników, szczególnie w regionie centralnej Polski, tj. trójkącie Piotrków-Łódź-Tomaszów. Skutkiem tego może być przesunięcie inwestycji logistycznych na tereny wschodniej Polski. Sprzyjać będzie temu fakt, że coraz więcej inwestorów prowadzi interesy z krajami Europy Wschodniej. To spowoduje wzmożone inwestycje wzdłuż naszej wschodniej granicy - mówi Lukowicz.

To wszystko nie znaczy bynajmniej, że na dotychczas najbardziej oblegane lokalizacje nie będzie już zapotrzebowania. Jak wynika z ostatniego raportu firmy Cushman & Wakefield, na Warszawę i okolice przypada w tej chwili prawie połowa powierzchni dostępnej w Polsce. Chociaż dominacja ta będzie malała, to nie będzie to proces szybki. W zeszłym roku 16 proc. nowo powstałych magazynów zostało zlokalizowanych w okolicach stolicy.

Dalszego rozwoju infrastruktury logistycznej w centrum kraju spodziewa się Aleksander Mączko, dyrektor, członek zarządu M&M Logistik. To tu bowiem nadal lokować się będą przede wszystkim producenci i dystrybutorzy. Wybór miejsca determinuje po prostu fakt, że jest to najwygodniejszy punkt do tego, żeby móc zorganizować sprawną dystrybucję na terenie całego kraju.

- Rozwijać się będzie pod tym względem również rynek województwa mazowieckiego, głównie ze względu na bliskość aglomeracji warszawskiej i ośrodka decyzyjnego. Podobna sytuacja dotyczy regionów Wrocławia, Krakowa, Poznania i Trójmiasta. Można również oczekiwać rozwoju infrastruktury logistycznej wzdłuż tworzących się europejskich korytarzy tranzytowych - wylicza Mączko.

Perspektywy rozwoju centrów logistycznych w Polsce są, jego zdaniem, bardzo dobre. Wpływ na to ma szereg czynników. Przede wszystkim rozwijający się wielki rynek europejski, który cechuje się wzrostem międzynarodowych przewozów towarowych, szybkim przepływem produktów i komponentów, rozwojem technik przepływu i zarządzania informacją, postępującą standaryzacją.

Ogromnego znaczenia nabiera też rozwój infrastruktury drogowej, która umożliwia dokonywanie wyboru lokalizacji opartych na zasadach planistycznych uwzględniających dostęp do zasobów pracowniczych, optymalizowanie kosztów związanych z dystrybucją towarów, rozlokowaniem kooperantów, czy wreszcie dostępnością terenów inwestycyjnych. Kolejnym istotnym czynnikiem są zmiany zachodzące na rynku konsumenckim, który bezpośrednio wpływa na sposób funkcjonowania producentów i dystrybutorów.

- Ci ostatni powoli odchodzą od zarządzania wielkimi stockami magazynowymi na rzecz systemu tranzytu i cross dockingu (dokonywanie w magazynach przez operatora logistycznego przemieszania partii od wielu odbiorców tak, by do odbiorców trafiała już zróżnicowana asortymentowo dostawa spełniająca jego potrzeby - dop. K.O.). To z kolei ma kapitalne znaczenie w zakresie oczekiwań co do infrastruktury magazynowej, która z wielkopojemnych magazynów ewoluuje w kierunku platform umożliwiających dokonywanie wielu współzależnych operacji w krótkim czasie - mówi członek zarządu M&M Logistik.

Z 1410 tys. mkw. powierzchni magazynowej wynajętej w zeszłym roku aż 38 proc. trafiło do operatorów logistycznych, co oznacza, że coraz więcej firm decyduje się powierzyć im dystrybucję i magazynowanie produktów. Z perspektywy firm logistycznych odpowiednio rozlokowane centra dystrybucyjne to nie tylko odpowiedź na zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, ale również na zmniejszanie kosztów działania. Dzięki posiadaniu oddziałów w różnych miejscach kraju można łatwo zorganizować przepływ towaru, efektywnie wykorzystując przy tym tabor transportowy.

- Gdy nasz podwykonawca ma w obie strony ładunek, to dzięki temu w pełni wykorzystujemy środek transportu. Korzyść jest obustronna - my przywozimy więcej towaru, a firma transportowa otrzymuje wyższe wynagrodzenie za wykonaną usługę. Nasze placówki wymieniają się towarem. Bazujemy na wewnętrznym systemie magazynowym, dzięki któremu minimalizujemy również czas załadunku. Wpływa to znacząco na skrócenie całego czasu transportu. Dużym problemem jest bowiem nie tylko kwestia, ile czasu zajmuje przejazd po drogach, ale i oczekiwania kierowców na załadunek lub rozładunek, co szczególnie odczuwalne jest np. w magazynach dużych sieci handlowych - mówi Artur Wołyniec, kierownik transportu i spedycji w firmie logistycznej Fiege.

Oprócz tego, gdzie jest zlokalizowany magazyn, liczy się jednak również to, czym się on charakteryzuje.

- Pod względem rodzaju powstających budynków nadal dużym powodzeniem będą cieszyły się magazyny typu build-to-suit, czyli projektowane i budowane według wytycznych klientów - przewiduje Maciej Madejak, wiceprezes ProLogis.

I w tym segmencie jego firma zamierza szczególnie inwestować w 2008 roku. Jak to wygląda z perspektywy firm, które będą powierzchni tej szukać? Niestety, nie brakuje problemów.

- Podaż obiektów klasy "A" w obrębie np. aglomeracji śląskiej (ale problem ten dotyczy z małymi wyjątkami całego kraju), choć wskaźnikowo wykazuje stały wzrost, nie jest w stanie zaspokoić w sposób pełny oczekiwań operatorów logistycznych w zakresie funkcjonalności obiektów, ich przepustowości, miejsc postojowych, zewnętrznych pól odkładczych itp. Budowane są przede wszystkim zunifikowane obiekty o charakterze uniwersalnym z bardzo skromnym zapleczem infrastruktury drogowej i parkingowej, często bez możliwości dalszej rozbudowy - wymienia najczęstsze niedoskonałości Aleksander Mączko.

Nowe powierzchnie pozyskiwane są w dwojaki sposób - poprzez wynajem lub inwestycje własne. W konkretnych przypadkach podyktowane jest to z jednej strony ofertą rynkową, możliwością dostosowania rozwiązań samego obiektu, jak i towarzyszącej mu infrastruktury do specyficznych wymagań, jakie stawia planowany w danym obiekcie proces obsługi klienta, a z drugiej strategicznymi potrzebami firmy. Innymi słowy: czasem operatorzy muszą godzić się z tym, co jest, chociaż woleliby dostać coś innego. To, czy mogą sobie pozwolić na "grymaszenie", zależy często od lokalizacji.

- W najbliższych latach będziemy nadal obserwować zwiększenie popytu na obiekty magazynowe, jednakże mapa popytu będzie zróżnicowana zarówno co do regionów, jak i wymogów stawianych takim obiektom - uważa Mączko. Podaje przykład najbardziej zaniedbanego regionu - aglomeracji krakowskiej. Wieloletni zastój w inwestycjach magazynowych spowodował tam, że pojawiające się już parki logistyczne bardzo szybko znajdują najemców.

- Należy jednak pamiętać, że wynajmującymi są głównie firmy funkcjonujące dotychczas w obrębie miasta Krakowa w bardzo kiepskiej infrastrukturze. Ich wymagania ograniczają się najwyżej do kilku tysięcy mkw. powierzchni magazynowej bez specjalnych rozwiązań technicznych i infrastrukturalnych. Można się spodziewać, że w niezbyt odległej perspektywie nastąpi nasycenie tego rodzaju obiektami, a dalsze zapotrzebowanie będzie ewoluowało w kierunku budowy obiektów celowych pod konkretne rozwiązania projektowe. Dziś jest to oferowane w bardzo ograniczonym zakresie, pod warunkiem uzyskania przez inwestora gwarancji efektu skali - opowiada Mączko.

Inne ciekawe zjawisko obserwuje on z kolei wokół aglomeracji warszawskiej. - Dziś nie ma większych problemów z pozyskaniem w tym regionie powierzchni magazynowej o charakterze uniwersalnym - mało tego, da się zaobserwować odpływ potencjalnych bądź istniejących najemców do regionu Polski centralnej. Zjawisko to szczególnie dotyczy firm, w których znaczącą część działalności magazynowo-logistycznej stanowi dystrybucja ponadregionalna bądź profil działalności cechuje się wysokim wskaźnikiem pracochłonności. Koszty transportu i koszty pracy uzasadniają dokonanie takiej alokacji. Dlatego też mamy do czynienia z ponownym wzrostem inwestycji w regionie łódzko-piotrkowskim - obserwuje członek zarządu M&M Logistik.

Krzysztof Orłowski