Polacy zaczną masowo kupować garaże?

To zwykle więcej, niż w przypadku inwestycji w mieszkania, gdzie ta wartość jest na poziomie 3-5 proc. To i tak niewielki zysk w porównaniu z USA czy Europą Zachodnią, gdzie wynajmem garaży zajmują się wyspecjalizowane firmy. Zarabiają one nawet dwa razy więcej od właścicieli lokali mieszkaniowych.

Jak zauważa Łukasz Sęktas, prezes zarządu TIARA Development, przeciętny garaż w dużym polskim mieście kosztuje blisko 25 tys. zł. Później można go wynajmować za około 250-300 zł miesięcznie. Na przedmieściu zakup garażu wiąże się z kwotą ok. 10 tys. zł, a w śródmieściu, np. Warszawy, to zwykle 30-40 tys. złotych. Skrajnie wysokie ceny to ponad 50-60 tys. zł. Tyle kosztują garaże znajdujące np. pod rewitalizowanymi kamienicami lub pod bardzo luksusowymi apartamentowcami. Generalnie im bardziej zatłoczone jest miasto, tym większe staje się zapotrzebowanie na parkingi i garaże. Dotyczy to też mniejszych miejscowości, ale gęsto zaludnionych, np. Legionowa, Piastowa czy Świętochłowic. Na obrzeżach czynsze mogą wahać się od 100 do 500 zł za miesiąc, przy czym w dużej aglomeracji najczęściej występują widełki w kwotach 200-300 złotych.

- Jeżeli kupimy garaż tanio w gorszej lokalizacji, to oczywiście będziemy mieli niskie zwroty. Generalnie to nie jest łatwa inwestycja. Charakteryzuje się średnim i podwyższonym ryzykiem, dlatego że trudno jest przewidzieć popyt. A od niego zależy wysokość czynszu, jaką ostatecznie sobie zażyczymy. Ludzie mogą chcieć wynająć od nas garaż tylko z dwóch powodów. Pierwszy to brak miejsc parkingowych w danej lokalizacji. Druga szansa jest taka, że kierowcy ekskluzywnych aut, przeważnie służbowych, będą skłonni zapłacić więcej za bezpieczne miejsce dla samochodu. Ale nie jesteśmy w stanie ustalić z nimi tej kwoty przed dokonaniem zakupu - mówi prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Według prezesa Sęktasa, w dużych miastach dosyć łatwo jest wynająć garaż. Trzeba jednak pamiętać, że posiadanie go wiąże się z czynszem, płaconym spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej. Kształtuje się on zwykle na poziomie 30-100 zł miesięcznie. Składa się na niego sprzątanie i oświetlenie, naprawy eksploatacyjne, amortyzacja bramy wjazdowej itp. Garaże przeciętnie mają od 12-20 m kw.

Jednak podatek od nieruchomości może być zbliżony lub nawet wyższy, niż w przypadku mieszkania, wynosząc np. 100 zł rocznie. Większe mogą być też opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście należy też zapłacić podatek dochodowy. Można wybrać albo 8,5-proc. ryczałt, albo zasady ogólne, tj. 18 proc. lub 32 proc. Niemniej, biorąc pod uwagę wszystkie koszty, ekspert ocenia garaż jako opłacalną inwestycję. Jego zdaniem, w skali roku stopa zwrotu może osiągnąć od 5 do 10 proc., czyli więcej, niż w przypadku mieszkań, gdzie wynosi zwykle 3-5 proc.

- Można wybrać znacznie prostsze inwestycje, niż garaż, który trudno nam będzie sprzedać, jeśli nie znajdziemy najemcy lub zwyczajnie trafimy na nieuczciwe osoby. Wówczas zmęczeni trudnościami, będziemy chcieli szybko pozbyć się nietrafionego zakupu, ale napotkamy na kłopot. Skoro wynajem nie będzie cieszył się zainteresowaniem, to ze sprzedażą może być podobnie. Tymczasem, instrumenty rynku finansowego dają sporo możliwości na spokojny zarobek. Dla przykładu, obligacje skarbowe czy papiery wartościowe emitowane przez duże firmy nie wymagają większego zachodu i są bardziej opłacalne niż lokaty bankowe. Dlatego, raczej nie polecałbym kupowania garażu w celu wynajmowania go. Ale, jak wiadomo, bez ryzyka nie ma zysku - stwierdza prof. Łaszek.

Natomiast Łukasz Sęktas podaje przykład zakupu garażu w dużym mieście za 25 tys. zł, który wynajmiemy za ok. 250 zł miesięcznie. Od tego musimy odjąć opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, podatek od nieruchomości i gruntowy. W sumie to może być ok. 70 zł w skali miesiąca. Zostaje wtedy 180 zł miesięcznie, czyli 2160 zł rocznie. Trzeba to jeszcze pomniejszyć o podatek, który w przypadku ryczałtu wynosi 8,5 proc. Zostaje więc niecałe 2000 zł, co daje 8-proc. zwrot w skali roku. Według eksperta, Polacy mogą zorientować się, że garaż to de facto niewielka inwestycja, na której da się dobrze i szybko zarobić. Ale to nie znaczy, że zaczną masowo wybierać ten biznes. Wynajem jednego mieszkania potrafi przynieść ok. 2-3 tys. zł przychodu miesięcznie, ale żeby tyle samo zarobić na garażach, trzeba mieć ich ok. 10. Znalezienie tylu chętnych jest bardziej skomplikowane i czasochłonne.

- Na światowym rynku zwroty z tej inwestycji są znacznie większe niż w Polsce. W USA i w Europie Zachodniej ten biznes jest inaczej zorganizowany. Zajmują się nim wyspecjalizowane firmy o sporej sile przebicia. Często naciskają na władze lokalne, aby w planach przestrzennego zagospodarowania tworzone było miejsce na budowę takich obiektów. Jednocześnie wielopiętrowe garaże minimalizują koszty zakupu ziemi i samej konstrukcji. W związku z tym, zyski z ich wynajmu są nawet dwa razy większe, niż w przypadku mieszkań. Nie jestem przekonany, czy my będziemy powielać ten wzorzec, z uwagi na mniejszą popularność samochodów, niż np. w USA - dodaje prof. Łaszek.

W ostatnim czasie w Polsce pojawiły się jednak inicjatywy zmierzające do budowy tzw. modułowych smart parkingów. Zdaniem Łukasza Sęktasa, można je stawiać szybko na działkach, które często do niczego innego się nie nadają. To znaczy, są wąskie lub znajdują się np. pod liniami energetycznymi. Na tym etapie trudno jeszcze ocenić, jak dużym zainteresowaniem będą się cieszyły tego typu inwestycje, ale przykłady krajów Zachodniej Europy i Stanów Zjednoczonych wyznaczają kierunki rozwoju dla takiego biznesu, również na naszym rynku.

- Pamiętajmy, że nie żyjemy w USA. Tam opłaca się inwestować w garaże, ponieważ prawie każdy, nawet uczeń średniej szkoły, ma swój samochód. Komunikacja miejska bywa często bardzo ograniczona i w zasadzie trudno nią się poruszać, a dochody Amerykanów są znacznie wyższe niż nasze. I trzeba przyznać, że oni częściej mają dużo droższe i lepszej jakości pojazdy od tych, które poruszają się po polskich drogach. W niektórych stanach bywają też bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące parkowania. Zatem brak własnego garażu albo miejsca parkingowego oznacza, że kierowca nie ma gdzie trzymać samochodu - stwierdza prof. Łaszek.

Tymczasem, Łukasz Sęktas podkreśla, że przez ostatnie 10 lat liczba samochodów w Polsce zwiększyła się prawie o 50 proc. W poprzedniej dekadzie 400 aut posiadało 1000 mieszkańców, a obecnie taka liczba pojazdów przypada na około 600 osób. To oczywiście zwiększyło zainteresowanie miejscami postojowymi. Ten trend jednak powinien wyhamować, ponieważ mamy już więcej samochodów na 1000 Polaków niż Francuzi, Szwajcarzy czy Hiszpanie. Natomiast zapotrzebowanie na garaże jest nadal wysokie. Ekspert przewiduje, że w ciągu najbliższych 3-5 lat to się raczej nie zmieni.