Niemiecka gospodarka uznawana jest za jedną z największych na świecie, a obywatele tego kraju znajdują się w czołówce pod względem dochodu na jednego mieszkańca. Z jakimi uwarunkowaniami społecznymi, gospodarczymi bądź rynkowymi należy wiązać jednak fakt, że posiadają oni mniejsze aktywa netto, niż np Polacy, którzy swoje bogactwo po okresie PRL-u dopiero budują?
Majątek oparty na nieruchomości
W ramach wstępu należy przytoczyć wyniki raportu ZGDP opisujący majątek przeciętnego polskiego gospodarstwa domowego. "Przeciętny majątek netto gospodarstwa domowego w Polsce w 2014 roku, mierzony medianą, wyniósł 256,8 tys. zł. O jego wysokości decydowały przede wszystkim aktywa rzeczowe, zgromadzone przez gospodarstwo domowe, w tym w przeważającej mierze wartość głównego miejsca zamieszkania (przeciętnie 282,6 tys. zł) oraz zasób majątku wynikającego z prowadzenia działalności gospodarczej (przeciętnie 219,7 tys. zł). Aktywa finansowe miały dużo mniejsze znaczenie w procesie akumulacji majątku (przeciętnie 8,6 tys. zł)" - czytamy w raporcie.
- Pozostaje także kwestia cen nieruchomości w Polsce, które są po prostu niezwykle wysokie. Pod tym względem wypadamy bardzo słabo na tle Unii Europejskiej. Za przeciętną pensję netto jesteśmy w stanie kupić w kraju około metra kwadratowego, na Zachodzie jest to nawet dwa, trzy razy więcej. Młodzi kupują nieruchomości, gdyż są one niewiele droższe (rata kredytu) albo wręcz porównywalne do cen wynajmu - komentuje dla Interii Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion's Banku.
Wiąże się to oczywiście z zaciągnięciem kredytu, co w Polsce czynią w większości osoby młode. - Przyrost kredytu pokazuje, że osoby młode zadłużają się i kupują nieruchomości. Tak tworzy się nowy majątek, który w zestawieniu ze "starym", przekazywanym z pokolenia na pokolenie, dał właśnie takie wartości, jak w raporcie - dodaje.
Mieszkanie znaczy - bezpieczeństwo
- Z raportu wynika, że w krajach Europy Zachodniej dużo popularniejsze jest wynajmowanie mieszkań, co oczywiście sprawia, że siła robocza jest bardziej mobilna, a ludzie bardziej chętni do przeprowadzki i migracji, np. za pracą. Polacy podchodzą do tego trochę inaczej. Dla nas synonimem bezpieczeństwa ciągle pozostaje mieszkanie - podkreśla Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, w rozmowie z Interią.
Z powyższego wynika, że Polacy nadwyżki finansowe lokują w nieruchomości. Tym samym aktywa finansowe - depozyty bankowe, lokaty, instrumenty rynku dłużnego lub pieniężnego, akcje, jednostki uczestnictwa, i wiele innych - są znacznie mniejsze niż posiadany majątek trwały i wyniosło średnio 8,6 tys. złotych.
- Niemcy pomimo tego, że nie posiadają własnego mieszkania, czują się bezpieczni - to zupełnie odmienne spojrzenie na rynek nieruchomości. Domeną w Europie Środkowej, postsocjalistycznych krajów, w tym Polski, jest konieczność posiadania mieszkania na własność, gdyż dopiero taki stan nieruchomości daje poczucie bezpieczeństwa. Z tego też powodu w Polsce tylko 4,3 proc. obywateli wynajmuje mieszkania. W momencie, gdy stać nas na zakup np. kawalerki, czyli posiadamy zdolność kredytową - najczęściej kupujemy ją na własność. Tłumaczy to też niski poziom oszczędności Polaków, którzy nie tworzą finansowej poduszki bezpieczeństwa, a zamiast tego - inwestują we własną nieruchomość - zauważa analityk Lion's Banku.
Polak bogatszy od Niemca?
Skąd wynika taka różnica w poziomie aktywów trwałych, a finansowych, o której mowa w raporcie: "Polska charakteryzuje się wyraźnie większym rozpowszechnieniem posiadania zamieszkiwanej nieruchomości (76,4 proc.) w stosunku do przeciętnej dla strefy euro (60,1 proc.). Fakt ten w przeważającym stopniu tłumaczy, dlaczego przeciętne polskie gospodarstwo domowe dysponuje majątkiem większym lub porównywalnym z krajami znacznie zamożniejszymi według miary PKB, gdzie posiadanie głównego miejsca za-mieszkania jest mniej rozpowszechnione (np. Austria - 47,7 proc., Niemcy - 44,2 proc.)" - tłumaczą twórcy raportu.
Rynek wynajmu jest traktowany w kraju trochę po macoszemu. Spora część obywateli uważa, że posiadanie mieszkania to lepsza lokata na przyszłość, niż pieniądze na rachunku czy aktywa finansowe. Warto zwrócić uwagę, że ten sektor w Polsce jest bardzo słabo rozwinięty. Zupełnie odmienna sytuacja jest np. w Niemczech - rynek mają bardzo duży i stabilny. Z tego też powodu aż 39,6 proc. mieszkańców (dane Eurostatu za 2014 r.) u naszego zachodniego sąsiada wynajmuje mieszkania.
- Rynek wynajmu w Polsce rządzi się swoimi prawami, ale co szczególnie istotne - jest on całkowicie inny, niż ten w Europie Zachodniej. - Po pierwsze rynek wynajmu np. w Niemczech jest bardziej rozbudowany, co przekłada się także na bezpieczeństwo najmu. Niemcy wierzą, że skoro wynajmują mieszkanie dzisiaj, to i za 10 lat będą w stanie także to robić. Po drugie ceny są atrakcyjne. Nie trzeba wydawać 40/50 proc. pensji na kawalerkę. Wystarczy tylko 20/30 proc. Po trzecie społeczeństwo jest bardziej mobilne, a wynajem wspiera dodatkowo tendencje częstej zmiany miejsca zamieszkania, np. za pracą - komentuje Turek.
Niskie oszczędności - problem "średniej pensji"
Za niski poziom oszczędności wśród Polaków odpowiada kilka rzeczy. Nie wszyscy mają dobrze płatną pracę i pensję pozwalającą na comiesięczne odkładanie. Nie jest rozpowszechniona także wiedza na temat finansów. Polacy trzymają pieniądze głównie w gotówce bądź na nieoprocentowanych rachunkach bankowych. Jeśli ktoś nie wie jak lokować pieniądze, to kupi mieszkanie - synonim bezpieczeństwa. Chociaż badania pokazują, że r/r coraz więcej Polaków jest w stanie oszczędzać, jednak ciągle przeważają mało zyskowne formy trzymania pieniędzy.
- Powoli sytuacja będzie się zmieniać. Na rynek wchodzą młodzi, którzy uczyli się zarządzania pieniędzmi, dostrzegać korzyści z inwestowania, coraz bardziej mobilni. Obecna tendencja podlegać będzie wysokie presji potrzeb młodego pokolenia, tym samym - zmieniać, i to w kierunku zachodnioeuropejskich standardów. Państwo także powoli zmierza w tym kierunku (pomysł budowy mieszkań pod wynajem proponowane przez PiS - przyp. red.), co w długoletniej perspektywie będzie prowadzić do przyjęcie europejskich norm - dodaje Sadowski.
- U nas - podkreśla Turek - wykształciła się trochę chora sytuacja. Łatwiej jest dzisiaj wyjechać z Polski niż przeprowadzić się do sąsiedniego województwa. Nie ma efektywnego rynku najmu, który dawałby stabilizację, wspierał migrację, a inwestorów oferujących długoterminowy najem ciągle jest bardzo mało - dodaje.
- Wynika to z kilu rzeczy: Przyzwyczajenia i tradycji wpajanej przez rodziców; Słabo rozwiniętego rynku nieruchomości pod wynajem w Polsce; Porównywalnego kosztu wynajmu i kosztu kredytu hipotecznego. Chociaż należy mieć na uwadze, że w badaniu wzięto pod uwagę majątek netto (pomniejszony o zobowiązania - przyp. red.), dlatego tak dobrze wypadamy w porównaniu z Niemcami - dodaje Sadowski.
Z tego też powodu tak duże aktywa - wszyscy chcą mieć mieszkanie na własność. Jeśli natomiast chodzi o oszczędności Polaków, to ich niski poziom wynika z naszych przyzwyczajeń - jesteśmy społeczeństwem ciągle nastawionym konsumpcyjnie, ale przede wszystkim niskich wynagrodzeń. Nie ma z czego odkładać.
Bartosz Bednarz
