Polskie miasta i rynek nieruchomości: kto się zwija, kto rozwija?

Przykłady zmian, jakie miały miejsce w niektórych polskich miastach zdecydowanie potwierdzają tezę, iż mimo dużej wagi czynników na poziomie krajowym - takich jak wzrost PKB w skali kraju, poziom stóp procentowych, polityka kredytowa banków itp. - to lokalne uwarunkowania mogą mieć kluczowe znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości. Znaczenie nie tylko o charakterze pozytywnym, ale jak rzeczywistość rynkowa pokazuje, również niekorzystnym.

Negatywnym przykładem - nie tylko ostatnich lat, lecz całego 30-lecia - jest bez wątpienia Łódź. - To miasto, zachowując odpowiednią skalę,w poprzednim stuleciu ze względu na podobną historię i czynniki rozwoju porównywano do angielskiego Manchesteru. Ostatnimi czasy częściej jednak ze względu na dramatyczny i postępujący spadek liczby mieszkańców porównywane jest do amerykańskiego Detroit. Jednakże przykładów dużych miast w Polsce, których populacja się kurczy jest więcej - podkreśla Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.

Poznań i Katowice, jak wskazuje poniższe zestawienie, również traciły mieszkańców. Z kolei we Wrocławiu zanotowany został tylko marginalny wzrost. Biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców Warszawy, nasza stolica radzi sobie nieco lepiej niż największe polskie miasta.

Warto dodać, że w latach 1998 - 2018 liczba ludności całej Polski zmniejszyła się, choć niewiele, bo z poziomu 38,6 do 38,4 mln.

Liczba mieszkańców w roku 1998, 2008 i 2018 oraz średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego w poszczególnych miastach w II kw. 2019 r.

Można jednak również wskazać pozytywne przykłady polskich miast, które dobrze wykorzystały szanse, jakie pojawiły się po przemianach gospodarczo-ustrojowych.

Takich przykładów należy szukać nie w gronie największych ośrodków miejskich, lecz wśród mniejszych miast wojewódzkich, na wschodzie Polski. Przykładem mogą być dynamicznie rozwijające się Białystok i Rzeszów. Systematyczny wzrost liczby ludności w tych miastach wynika z ich rozwoju gospodarczego. Ponadto są one prężnymi ośrodkami akademickimi.

Iwona Tryzna z białostockiego oddziału Express House Nieruchomości tłumaczy, że cechą wyróżniającą Białystok są koszty prowadzenia biznesu, ale przede wszystkim dostęp do wykwalifikowanej kadry. W Białymstoku rozwija się zaplecze naukowo-badawcze oraz oferta edukacyjna szkolnictwa zawodowego i wyższego. Korzystne procesy demograficzne, jak również bogata oferta kulturalna, sportowa, turystyczna i rekreacyjna mają bezpośredni wpływ na dynamiczny rozwój rynku nieruchomości w Białymstoku.

Koniunktura gospodarcza w danym mieście ma kluczowe znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości i w prostej linii przekłada się na ceny lokali mieszkalnych. To liczba miejsc pracy oraz poziom dochodów ludności decydują o tym, że ludzie, zwłaszcza młodzi, chcą osiedlać się gdzieś na stałe.

Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom dodaje, że duża liczba terenów zielonych, nienaganna architektura oraz oferta kulturalna to kwestie coraz bardziej istotne dla przeciętnego Kowalskiego. W pierwszym rzędzie o tym, gdzie rodzina będzie mogła i chciała zamieszkać nadal jednak decyduje możliwość rozwoju kariery zawodowej.

Wzrost liczby mieszkańców z kolei pociąga za sobą wzrost aktywności deweloperów, przekłada się na większą ofertę mieszkań na sprzedaż i wzrost cen nieruchomości. Proces ten widać porównując ceny mieszkań w poszczególnych miastach.

Średnie stawki za nowe mieszkania w Białymstoku i Rzeszowie są niższe o zaledwie 200 - 300 zł niż w kilkukrotnie większej Łodzi. Z kolei ceny mieszkań z rynku wtórnego we wspomnianych dwóch stolicach wschodnich województw są już wyraźnie wyższe w porównaniu do Łodzi i Katowic.

Jarosław Mikołaj Skoczeń

redaktor naczelny Twoje-miasto.pl