Poradnik: Przy zakupie mieszkania sprawdź długi jego i sprzedającego

Podstawową czynnością, jaką powinien wykonać każdy kupujący mieszkanie, jest sprawdzenie księgi wieczystej. Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić dział IV księgi wieczystej, w której wpisane są hipoteki. Warto bowiem pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki musimy być świadomi, że wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy) może dochodzić swoich praw. Dlatego koniecznie trzeba zadbać o to, żeby po sprzedaży "cudza" hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej.

Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna). Oprócz - kluczowego z punktu widzenia zadłużenia - działu IV warto przyjrzeć się pozostałym zapisom w księdze wieczystej. W III dziale znajdziemy np. informacje o różnych roszczeniach i ostrzeżeniach mogących spowodować wpisanie hipoteki przymusowej (np. ostrzeżenie komornika o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości). Istotne są nie tylko wpisy do księgi, ale także wzmianki o złożonych wnioskach.

Drugą istotną kategorią długów związanych z nieruchomością, na jakie warto zwrócić uwagę, są obciążenia publicznoprawne. Chodzi na przykład o podatek od nieruchomości (rolny, leśny), czy opłatę za użytkowanie wieczyste. Z zasady podatki lokalne obciążają aktualnego właściciela nieruchomości (lub inne osoby, którym przysługuje prawo związane z nieruchomością, np. użytkowników wieczystych), a nie jego następców prawnych. Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości wygasa z końcem miesiąca w którym doszło do zbycia tej nieruchomości, a od kolejnego miesiąca obciąża nabywcę. Nabywca nie odpowiada więc za zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela. Ale przed nabyciem mieszkania należy koniecznie upewnić się, czy organy skarbowe lub inne organy administracji publicznej nie prowadzą egzekucji z nieruchomości, choćby w celu ściągnięcia niepłaconych przez poprzedniego właściciela składek ZUS lub podatków czy innych należności. Fakt egzekucji powinien być ujawniony w dziale III księgi wieczystej.

Ciekawostką jest, że mimo powyższego, niektóre organy próbują czasem dochodzić zapłaty zaległych podatków lokalnych lub opłaty za użytkowanie wieczyste od aktualnych właścicieli lokali i aby uniknąć niepotrzebnych wizyt w urzędach, składania wyjaśnień i pism, warto zadbać aby zbywca uregulował wszelkie należności publicznoprawne i zadbać, by w umowie przenoszącej własność nieruchomości znalazło się stanowcze oświadczenie zbywcy, że nieruchomość nie stanowi przedmiotu postępowania egzekucyjnego, a zbywca nie zalega z podatkami. Fakt ten może zostać dodatkowo potwierdzony przez stosowne zaświadczenie np. z urzędu skarbowego.

Z użytkowaniem nieruchomości wiążą się też opłaty z tytułu czynszu (dla spółdzielni bądź wspólnoty) oraz należności z tytułu dostaw mediów takich jak prąd, woda, gaz, internet, telewizja czy telefon stacjonarny. W tej sytuacji wszelkie zaległości obciążają zbywcę, gdyż to on był stroną umów. W momencie sprzedaży nieruchomości nabywca co prawda wchodzi w stan prawny poprzedniego właściciela, ale nie ciążą na nim zaległości cywilnoprawne.

Niemniej jednak, zdarzają się przypadki gdy wspólnota mieszkaniowa próbuje dochodzić zapłaty zaległości od nowego nabywcy argumentując, iż zadłużenie "dotyczy konkretnego lokalu, a nie właściciela", a dostawcy mediów próbują uzależnić zgodę na zawarcie umowy o dostarczanie mediów (lub cesję poprzedniej umowy, czyli "przepięcie liczników") od uregulowania wszelkich zaległości. W celu uniknięcia problemów i konieczności wyjaśniania poszczególnych spraw również w przypadku należności cywilnoprawnych Home Broker radzi zadbać o to, by poprzedni właściciel uregulował je. W odróżnieniu od należności publicznoprawnych, wspólnota ani dostawcy mediów nie mają obowiązku wydania na nasze żądanie zaświadczenia stwierdzającego brak zaległości.

I wreszcie ostatnia, ale bardzo istotna kwestia. Warto spróbować dowiedzieć się, czy na sprzedającym mieszkanie nie ciążą inne długi. Może bowiem dojść do sytuacji, w której ktoś chce szybko sprzedać nieruchomość w celu ukrycia majątku przed wierzycielami. Ci z kolei mogą skorzystać z tzw. skargi pauliańskiej i żądać uznania przeniesienia własności nieruchomości za bezskuteczne w stosunku do nich. Bezskuteczność względna, z jaką mamy tu do czynienia, powoduje, że dla całego świata nieruchomość widnieje jako sprzedana nabywcy, ale dla wierzyciela cały czas tak jakby należała do dłużnika (zbywcy) i może on dochodzić zapłaty z egzekucji z tej nieruchomości.

Oczywiście jako osoba trzecia mamy mocno ograniczone możliwości ustalenia, czy na zbywcy na pewno nie ciążą dodatkowe długi. Zwykle trzeba oprzeć się wyłącznie na oświadczeniach sprzedającego mieszkanie. Jednakże jeżeli wiemy lub możemy z łatwością dowiedzieć się o celowej wyprzedaży majątku przez zbywcę albo jeżeli nabędziemy nieruchomość nieodpłatnie (np. w drodze darowizny) czy za wyjątkowo okazyjną cenę, musimy liczyć się z potencjalnymi konsekwencjami. Warto zweryfikować zbywcę pod względem zadłużenia z innych tytułów i dodatkowo zadbać o umieszczenie w umowie sprzedaży stosownego oświadczenia w tym zakresie.

Choć czysto teoretycznie najważniejsze jest zweryfikowanie, czy na mieszkaniu nie ciąży hipoteka, to warto poświęcić czas i energię, by sprawdzić i inne zagrożenia związane z zadłużeniem nie tylko nieruchomości, ale i jej dotychczasowego właściciela. Pomoże to uchronić kupującego przed ewentualnymi nieprzyjemnościami.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL