Program MdM rozrusza wtórny rynek?
Sprzedający swoje mieszkanie muszą uzbroić się w cierpliwość. Świadczą o tym m.in. informacje NBP na temat średniego czasu sprzedaży używanych lokali. Rynek wtórny po uruchomieniu MdM-u stał się mniej atrakcyjny dla kupujących. Niedawno media poinformowały o tym, że rządowy program może objąć używane mieszkania. Nieoczekiwana zmiana w planach rządu zainteresowała wielu młodych Polaków. Takie osoby mogą się jednak poczuć rozczarowane warunkami ewentualnego dofinansowania.
W trakcie niedawnego posiedzenia, członkowie specjalnej podkomisji sejmowej przegłosowali poprawkę, która pozwala na dotowanie używanych lokali. Ta zmiana została uwzględniona w projekcie ustawy modyfikującej MdM. Już wkrótce przekonamy się, czy nowy pomysł zaakceptuje większość posłów i senatorów. Wyniki głosowania w podkomisji sugerują, że rozszerzenie MdM-u na używane mieszkania może zostać przyjęte bez żadnych przeszkód.
Posłowie pracujący w podkomisji sejmowej zaproponowali, aby limity cenowe dla rynku wtórnego były ustalane jako 90 proc. średniego kosztu odtworzenia 1 m kw. W przypadku nowych lokali analogiczny mnożnik wynosi 110 proc. Zgodnie z rozwiązaniem przyjętym przez podkomisję, limity dla używanych mieszkań będą o 18 proc. niższe od stawek obowiązujących na rynku pierwotnym. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w niektórych miastach wojewódzkich średnie różnice cenowe między nowymi i używanymi mieszkaniami są znacznie mniejsze niż 18 proc. - 20 proc. Do tej grupy można zaliczyć Warszawę, Kraków, Gdańsk i Rzeszów (zobacz poniższy wykres). Przy proponowanym poziomie mnożnika (90 proc.), mieszkańcy wymienionych miast mieliby poważny problem ze znalezieniem dotowanych lokali na rynku wtórnym.
Wyniki dokładnych obliczeń sugerują, że niedopasowanie planowanych limitów MdM-u do cen z rynku wtórnego może być bardzo duże. Poniższa tabela zawiera wyniki bazujące na aktualnych wskaźnikach średniego kosztu odtworzenia 1 m kw. We wszystkich miastach wojewódzkich (poza Gdańskiem), te wskaźniki powinny obowiązywać do 30 września b.r. Zatem może się okazać, że pierwsze limity MdM-u dla rynku wtórnego będą bardzo zbliżone albo nawet takie same, jak stawki zaprezentowane w poniższym zestawieniu.
Zastosowanie niskiego mnożnika dla używanych lokali (90 proc.), dodatkowo zwiększy obecne dysproporcje w wysokości limitów MdM-u. Gdyby proponowane zasady dotowania rynku wtórnego wprowadzono już dziś, to w Krakowie limit byłby nawet o jedną trzecią niższy od średniej ceny transakcyjnej używanych mieszkań (patrz poniższa tabela). Zupełnie inna sytuacja (limit > średnia cena 1 m kw.) panowałaby w Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Łodzi, Olsztynie i Zielonej Górze.
Opieranie rozbudowanego programu MdM na obecnym systemie limitów raczej nie jest dobrym pomysłem. Przed wprowadzeniem planowanych zmian prawnych, posłowie powinni zastanowić się, czy akceptowalne są następujące sytuacje:
* sześcioprocentowy wzrost lub siedmioprocentowy spadek limitu w warunkach stałych kosztów budowy (przykład: wahania limitów dotyczące Rzeszowa i Olsztyna w II kw. 2015 r.)
* limit w Olsztynie o 20 proc. wyższy od średniej ceny transakcyjnej nowych lokali.
Po przeanalizowaniu sytuacji panującej w poszczególnych miastach (np. Krakowie), można znaleźć jeszcze więcej dowodów na zawodność systemu obliczania limitów.
Jeśli propozycja dotowania używanych lokali nie zostanie zmieniona, to wpływ MdM-u będzie istotny tylko na niektórych rynkach wtórnych (np. łódzkim i poznańskim). Młodzi mieszkańcy takich miast jak Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk wybiorą raczej dotowane lokale od deweloperów. Takie mieszkania będą lepiej dostępne i bardziej atrakcyjne niż ich odpowiedniki z rynku wtórnego. W tym kontekście warto pamiętać, że najtańsze lokale z "drugiej ręki" również są oferowane w dzielnicach oddalonych od centrum miast.
Proponowane rozszerzenie dofinansowania na rynek wtórny to rozwiązanie, które tylko pomoże w wykorzystaniu większości funduszy z BGK. Przy założonym poziomie limitów dla używanych lokali (90 proc. kosztu odtworzeniowego), zwiększenie wydatków związanych z MdM-em nie byłoby konieczne. Dlatego nowelizacja ustawy o MdM, w swoim obecnym kształcie nie przewiduje wzrostu środków zarezerwowanych na dopłaty. Ta kwestia jest istotna dla polityków. Bez dodatkowych konsekwencji dla budżetu mogą oni zyskać argument, który będzie przydatny przed zbliżającymi się wyborami.
Andrzej Prajsnar
