Przekształcenie działki rolnej w budowlaną będzie dobrym interesem

Podjęcie decyzji o zakupie działki rolnej to dopiero wstęp do całej machiny proceduralnej, jaka nas czeka. Na wstępie, jeszcze przed zakupem, należy udać się do urzędu gminy i dowiedzieć się, czy dana gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego, czy też nie. Jest to o tyle istotne, że oba postępowania regulowane są przez odrębne przepisy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, który rada gminy przyjmuje w drodze uchwały. Ma on na celu określenie przeznaczenia danego terenu pod zabudowę i zagospodarowanie. Zawiera on przepisy będące podstawą wydawania decyzji administracyjnych dotyczących danego obszaru. Organem sporządzającym taki akt jest wójt, w przypadku wsi, burmistrz, w przypadku gmin wiejsko-miejskich i prezydent, w przypadku miast powyżej 100 tys. mieszkańców. Jeśli gmina, w obrębie której znajduje się nasza działka posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wtedy przekształcenie działki będzie wiązało się ze zmianą tego aktu.

W tym celu, należy złożyć złożyć wniosek o zmianę gruntu z rolnego na budowlany. Wniosek taki należy poprawnie uzasadnić, ma to wpływ na późniejszą decyzję organu. Wśród powodu, dla których staramy się o odrolnienie działki przytoczyć można m.in.: znikoma użyteczność danego gruntu jako rolnego lub chęć wybudowania obiektu mieszkalnego. Jeśli działka znajduje się w obrębie miasta, to gruntem rolnym jest tylko formalnie, taki powód można również podnieść we wniosku.

Gdy powierzchnia gruntu przekracza 0,5 ha, a klasa gruntu została sklasyfikowana jako klasa I, II lub III to zgodę na przekształcenie musi wyrazić minister rolnictwa, a wniosek w tej sprawie składa wójt, burmistrz lub prezydent. Decyzje o przekształcania gruntów niższej klasy, gmina wydaje samodzielnie. Dodatkowe decyzje oczywiście wydłużają całe postępowanie. Nie ma przepisów, które konkretyzowały by czas, jaki gmina ma na ewentualne zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że będą obowiązywały nas przepisy ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych.

Jeśli nasz grunt został sklasyfikowany jako klasa I, II, III, IIIa, IIIB, IV, IVa, IVb, V i VI to czeka nasz wizyta w Wydziale Geodezji bądź Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego, odpowiedniego ze względu na położenie działki, gdzie musimy złożyć wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Do wniosku należy również dołączyć stosowne dokumenty, takie jak chociażby akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej potwierdzający prawo własności, a także wypis z rejestru gruntów, czy mapę z planem zagospodarowania działki wraz z wytyczonym jej obrębem (pełen wykaz załączników znajdziemy w urzędzie).

Obecnie nie ma żadnych środków prawnych, które obligują gminę do rozpatrzenia takiego wniosku w odpowiednim terminie. Oznacza to, że rozpatrzenie sprawy o odrolnienie działki może ciągnąć się latami, kiedy nam szczególnie zależy na czasie. Warto jednak rozważyć ewentualny zakup działki rolnej i staranie się o przekształcenie jej na działkę budowlaną. Specjaliści szacują, że dzięki przekształceniu na działkę budowlaną, wartość gruntu może wzrosnąć nawet o 200-300 %. Inwestycje w grunty staną się teraz szczególnie opłacalne, bo od maja 2016 roku możliwość ich zakupu będzie przysługiwała również obcokrajowcom, a to z pewnością będzie miało wpływ na dobre ceny ziemi.

Katarzyna Surma