Przykra niespodzianka dla najemców

Wakacje to moment, w którym kończy się wiele umów najmu, a więc rozpoczyna się okres przygotowań do kolejnego sezonu. Jest to więc idealny moment, aby odświeżyć wynajmowane mieszkanie. Pomaga to osiągnąć satysfakcjonującą stawkę czynszu oraz ułatwia znalezienie najemcy na kolejny rok.

Mieszkanie, o które najemca dbał nie powinno wymagać dużych nakładów finansowych. Praktyka nie zawsze jednak okazuje się zbieżna z tym założeniem. Nie znaczy to jednak, że koszty napraw muszą obciążyć właściciela. Z założenia bowiem najemca jest zobowiązany do pozostawienia lokalu w stanie niepogorszonym. Jeśli więc najemca nie zadbał o utrzymanie ścian w dobrym stanie (np. przez kilka lat ich nie pomalował), powinien to zrobić przed końcem umowy lub koszt malowania można potrącić z kaucji - o ile oczywiście umowa nie mówi inaczej. Podobnie jest, gdy najemca uszkodził podłogę lub płytki w łazience. Wtedy też lokatora można obciążyć kosztem naprawy. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku sprzątania. Jeśli najemca oddał właścicielowi mieszkanie w gorszym stanie niż otrzymał, koszty dodatkowego sprzątania mogą zostać potrącone z kaucji.

Zakładając więc, że najemca o mieszkanie nie zadbał, właściciel powinien zająć się odświeżeniem lokalu. Ale uwaga! Nie należy przesadzać ze skalą remontów planowanych po zwolnieniu lokalu przez najemcę. O ile oczywiście standard posiadanej nieruchomości nie jest przeszkodą w znalezieniu najemcy, należy ograniczać koszty. Te związane z gruntownym remontem są bowiem najczęściej zbyt wysokie, aby zbilansowały go ewentualne korzyści w przyszłości. W efekcie generalny remont najprawdopodobniej będzie nieopłacalny.

Należy raczej skupić się na odświeżeniu lokalu i odpowiednim zaprezentowaniu go. Zanim jednak właściciel podejmie jakiekolwiek kroki powinien przemyśleć jakie wydatki jest skory ponieść. Celem inwestora jest bowiem maksymalizacja rentowności inwestycji. Wydatki muszą być zatem racjonalne. W praktyce najczęściej sprowadza się to do dążenia do jak najlepszego wyglądu nieruchomości i trwałości poszczególnych elementów przy jak najmniejszych nakładach.

O co więc zadbać w pierwszej kolejności? Jedną z podstawowych czynności jest pomalowanie ścian. Koszt jest stosunkowo nieduży, szczególnie gdy użyjemy neutralnej, białej farby. Pomalowanie ścian sprawi, że pomieszczenie nabierze odpowiedniej świeżości. Jaśniejsze pokoje wydają się też bardziej przestronne. Na białą farbę lateksową, która pozwoliłaby na jednokrotne pomalowanie 45-metrowego mieszkania trzeba wydać 100 - 150 zł. Na przybory malarskie (wałek, taśmy, pędzle, folie) wydać należy przynajmniej kolejne 50 - 100 zł. Jeśli właściciel lub najemca pomalują lokal we własnym zakresie, można zaoszczędzić na robociźnie około 1000 zł (stawki mogą się znacznie różnić).

Widoczny efekt daje też cyklinowanie podłogi. W tym przypadku, trudniej niż w przypadku malowania, będzie uniknąć pomocy fachowca. W przypadku 45 - metrowego mieszkania, koszt cyklinowania z trzykrotnym lakierowaniem można oszacować na 1000 zł. Jeśli na podłodze ułożono panele i wymagają one wymiany, koszt w dużej mierze zależy od ceny materiału. Ten kosztuje bowiem przeważnie od 20 do kilkudziesięciu złotych za metr. Do tego należałoby jeszcze dodać koszt usługi - około 20 - 30 zł za metr. Dobrą radą dla zapobiegliwych właścicieli mieszkań na wynajem jest posiadanie zapasu paneli, desek podłogowych czy mozaiki - bardzo rzadko do wymiany kwalifikuje się bowiem cała podłoga.

Kolejną czynnością, o którą warto zadbać, może być wymiana fug - szczególnie jeśli w wyniku chronicznego zawilgocenia zaatakowane zostały one przez grzyb. Nawet jeśli się tak nie stało, to co kilka - kilkanaście lat ubytki w fudze mogą wymusić ich wymianę.

Fugowanie to koszt ok. 25 - 30 zł/m kw., co przy sześciometrowej łazience, z modelowego 45-metrowego mieszkania, daje wydatek rzędu 500 zł.

Okresowo przydatna może się także okazać wymiana listew przypodłogowych (przeciętny koszt materiału ok. 10 - 20 zł/metr), co jednak nie daje tak widocznych efektów jak wcześniej wspomniane cyklinowanie lub malowanie. Właściciel powinien natomiast skupić się na tym, aby pousuwać wszelkie drobne usterki czy zabrudzenia. Warto dlatego wymienić zużyte żarówki, usunąć osad spod kranu czy tłuszcz z piekarnika i kuchenki.

Z doświadczenia doradców Lion's House wynika, że w przypadku stołecznego mieszkania dwupokojowego odświeżenie go może skutkować osiągnięciem wyższej stawki czynszu nawet o 200 - 400 zł. Nawet jeśli właściciel dokona wszelkich potrzebnych zmian i napraw z własnych środków mieszcząc się w racjonalnym budżecie 2000 zł, to koszt ten powinien zwrócić się z nawiązką już w ciągu pierwszego roku obowiązywania umowy (zakładając, że lokal będzie wynajmowany przez 11 miesięcy w roku).

Jakub Potocki, Lion's House

Bartosz Turek, Lion's Bank