Punkt zwrotny na rynku mieszkaniowym. Ryzykowna gra

Pandemia Covid-19 przyniosła wzrost pesymizmu w postrzeganiu nieruchomości jako inwestycji. Coraz większa grupa Polaków ma wątpliwości czy ceny domów i mieszkań będą rosły, bo grupa takich entuzjastów mocno się skurczyła.

Jeszcze rok temu takie oczekiwanie wyrażało blisko 80 proc. Polaków, z czego 32 proc. w sposób zdecydowany. Obecnie podziela je 65 proc., w tym tylko 20 proc.  zdecydowanie - wynika z badania przeprowadzonego przez Grupę ING.

- Przez ostatnie 3-4 lata obserwowaliśmy narastający boom na rynku nieruchomości. Wzrost cen domów i mieszkań rósł w coraz szybszym tempie i coraz więcej Polaków było zdania, że ceny nieruchomości nigdy nie spadają. Pandemia zachwiała jednak tym przekonaniem i trudno się temu dziwić.  Z dnia na dzień zmniejszył się popyt na wynajem mieszkań - podstawowy sposób zarabiania na mieszkaniach jako inwestycji. Można się spodziewać, że przełoży się to na wyhamowanie wzrostu cen mieszkań, a nawet niewielką korektę w najbliższych kwartałach - ocenia  Karol Pogorzelski, ekonomista ING.

Jak dodaje, pewne modele najmu przestały działać, np. ten nakierowany na dobre lokalizacje blisko centrum, z dobrą komunikacją, bo praca zdalna, która będzie bardziej powszechna także po pandemii, skieruje zainteresowanie potencjalnych zainteresowanych na inny typ mieszkań poza ścisłym miastem, z ogródkami itp.

Zdaniem ekspertów rynku to może być pierwszy od czasów poprzedniego kryzysu moment refleksji w dominującym do niedawna podejściu do inwestowania w nieruchomości zakładającym, że to zawsze będzie złoty interes.

- Pandemia jest elementem otrzeźwiającym rynek i bardzo dobrze. Coraz częściej docierają głosy ekspertów o załamaniu rynku najmu w pandemii, a tym samym rośnie ryzyko, że ceny nieruchomości  spadną. Ta perspektywa zaczyna się przebijać do szerszej opinii publicznej i część osób inwestujących w rynek nieruchomości zaczęło brać taki scenariusz pod uwagę, a nawet jeśli nie zakłada spadków, to przynajmniej spowolnienie wzrostu cen - uważa Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości.

A na rynku najmu mamy prawdziwe tąpnięcie, choć na razie jest ono ściśle związane z pandemią i wymuszoną zmianą stylu życia. Z najnowszego raportu Amron wynika, że w ciągu kwartału ceny najmu mocno spadły, najbardziej - bo o 9-10 proc. - w Krakowie i Warszawie.

Jednocześnie badania ING Barometr pokazują, że do osób, które już wcześniej odczuwały trudności w opłacaniu czynszu dołączyli ci, których sytuacja finansowa pogorszyła się w trakcie pandemii,  np. stracili pracę lub część dochodów. Są też takie osoby, które nie doświadczyły trudności finansowych, ale skorzystały na spadku czynszów, np. zmieniając mieszkanie. Obecnie aż 41 proc. osób wynajmujących mieszkanie twierdzi, że comiesięczne płacenie czynszu jest dla nich trudne, podczas gdy rok wcześniej było to 33 proc., choć trzeba zastrzec,  że akurat to pytanie zadano stosunkowo niewielkiej grupie.

Ograniczenie podróży zarówno prywatnych jak i służbowych gwałtownie obniżyło popyt na najem krótkoterminowy. Twarde dane pokazują też wysyp ofert sprzedaży, co może oznaczać, że część osób, która kupiła je pod wynajem, po gwałtownym spadku opłacalności tej inwestycji zdecydowała, że lepiej je teraz sprzedać.

W październiku padł rekord liczby internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że dostępnych było aż 66 441 ogłoszeń. To aż o ponad 1/3 więcej niż przed rokiem.

- Odkąd przygotowujemy nasze raporty nie odnotowaliśmy jeszcze tak wielu internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Ogłoszeń dotyczących mieszkań używanych było aż o 49 proc. więcej niż rok temu, a nowych o 13 proc., a więc za rekord odpowiada przede wszystkim zdecydowanie większa aktywność na rynku wtórnym. Nie ma pewności jaka jest tego przyczyna. Być może do sprzedaży są wystawiane mieszkania kupione jeszcze przed pandemią jako inwestycja, czyli z zamiarem odsprzedaży po wyższej cenie. Inna możliwość jest taka, że z inwestycji wychodzi część osób, która kupiła mieszkania z myślą o zarabianiu na najmie, a które teraz nie mogą znaleźć najemców - oceniają analitycy Expandera i Rentier.io.

W którą stronę pójdzie rynek? Mamy decydujący moment, który zdecyduje w którym kierunku pójdzie rynek.

- Pierwszy scenariusz to spowolnienie wzrostu cen, które na pewno było dużo wolniejsze niż przewidywali eksperci, zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie tempo było dwucyfrowe, więc żadnego załamania na rynku kupna - sprzedaży nieruchomości nie było. To może przekonać ludzi do tego, że nawet pandemia nie jest w stanie zatrzymać wzrostu cen i nadal będą one rosły. Drugi scenariusz, który uważam za prawdopodobny i na pewno dużo bardziej pożądany to taki, w którym nastąpi spadek oczekiwań na wzrost cen połączony z większa wstrzemięźliwością, zwłaszcza krótkoterminowych inwestorów. Doprowadzi to do tego, że będziemy mieli ze spokojnym wygaśnięciem boomu, bo mniej osób będzie chciało inwestować i w efekcie dynamika wzrostu cen spowolni w przyszłym roku do 4-5 proc. To byłoby bezpieczne tempo, bez przegrzania i bez  załamania - przewiduje Adam Czerniak.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Jak dodaje, kluczowa będzie sytuacja na rynku najmu i to czy w kolejnych kwartałach będzie dalszy spadek cen. - Jeśli by tak było, może ona wystraszyć inwestorów z tego rynku. Jednak na rozwoju sytuacji zaważy także czynnik psychologiczny, nadzieje związane ze szczepionką i optymistyczne przewidywania, które mogą wywołać przekonanie, że część inwestorów uzna, że teraz można trochę taniej kupić mieszkanie, bo wkrótce wróci dobra koniunktura i duże wzrosty także w nieruchomościach. Takie nastawienie sporej grupy jest już widoczne na specjalistycznych forach - podkreśla Adam Czerniak.

Jednocześnie brak jest alternatyw dla inwestowania w nieruchomości.  Obniżka stóp procentowych w pobliże zera zmniejszyła  bieżące raty kredytów. Spadek oprocentowania lokat w bankach i obligacji skarbowych skłonił zaś ludzi do zainteresowania rynkiem nieruchomości jako alternatywnym sposobem lokowania oszczędności i zabezpieczania ich przed relatywnie wysoką inflacją.

Choć jak podkreśla Karol Pogorzelski, bieżące koszty kredytu są niskie ze względu na bardzo niskie stopy, ale marże dla nowych kredytów hipotecznych rosną, a to oznacza, że gdy stopy pójdą w górę w przyszłości te raty mogą być wysokie i trzeba to brać pod uwagę.

Pandemia zmieni też zachowanie cen w poszczególnych segmentach rynku.

- W efekcie tych zmian ludzie mogą chcieć się przenieść na przedmieścia, ale tam z kolei uwidacznia się brak programu planowania przestrzennego, bo są to w większości "sypialnie" , a  niewiele takich osiedli jest dobrze zaprojektowanych, z dostępem do potrzebnych usług, szkół, sklepów, kin, itp. Taki trend widoczny jest w Stanach Zjednoczonych, gdzie coraz więcej osób decyduje się na zmianę miejsca zamieszkania i rośnie popyt na działki rekreacyjne - dodaje ekonomista ING Banku.

Monika Krześniak-Sajewicz