Ranking kredytów mieszkaniowych

Gdy 1,5 roku temu banki przestraszone kryzysem również gremialnie modyfikowały warunki kredytów hipotecznych, robiły to na niekorzyść klienta. Dziś na szczęście dla klientów sytuacja jest odwrotna, choć są wyjątki. Efektem aktywności banków jest coraz większa otwartość w pożyczaniu w euro i złotym. Rywalizacja nabiera tempa i kolorów. Liderzy rankingu z jednego miesiąca w następnym lądują w drugiej piątce.

Choć jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się, że banki nie będą aż tak mocno obniżały oprocentowania i bardziej skupią się na rywalizowaniu dodatkowymi warunkami jak koszty ubezpieczeń i obniżki prowizji, to teraz nie ma już wątpliwości, że mamy do czynienia z wojną kredytową na całego.

Ruszyła ostra licytacja w myśl zasady - kto "zawoła" dziś mniej, i tak dostanie więcej niż konkurenci, którzy będą chcieli go przebić. Najlepszym dowodem na tego typu działanie jest marcowa oferta BRE Banku, do którego należą mBank i MultiBank. W obu bankach bez względu na LTV klient otrzyma 2,5 proc. marży dla kredytu w euro i 2 proc. dla kredytu w złotych.

Z drugiej strony jednak banki coraz większy nacisk kładą na przywiązanie klienta hipotecznego na lata również poprzez konto i inne usługi. Co jeszcze widać we wprowadzanych zmianach? Banki dalej podwyższają LTV (Raiffeisen Bank do 100 proc. LTV w euro i złotych, Getin Noble Bank do 99 proc. LTV w euro, BZ WBK do 100 proc. w złotych), choć Polbank EFG akurat wykonał ruch w drugą stronę.

Kolejni gracze - Millennium i BNP Paribas Fortis - wchodzą w kredyty z Rodziny na Swoim, co sprawiło, że ofertę tę ma już 19 instytucji, a BNP Paribas od razu stał się liderem zestawienia. Jednocześnie banki coraz bardziej obudowują ofertę kredytów hipotecznych dodatkowymi warunkami. Bank Pocztowy dołożył do swoich kredytów pakiet ubezpieczeń, a Alior program inwestycyjny.

Wynajem czy kredyt na całe życie? Dołącz do dyskusji

Z kolei w DB PBC czy DnB Nord rośnie liczba wariantów kredytu do wyboru. Zliberalizowała, ale zarazem bardziej skomplikowała się oferta BZ WBK. Zmiany w LTV kredytów złotowych spowodowały, że bank ma trzy maksymalne poziomy: 80 proc. dla korzystających z minimalnej marży odsetkowej, 100 proc. dla osób do 35 lat z wyższym wykształceniem i dochodami netto od 6 tys. zł i 90 proc. dla pozostałych.

Są też inne skutki aktywności banków. Oferty bardzo szybko się dezaktualizują i klient, który dziś zastanawia się nad wyborem najkorzystniejszej dla siebie ma trudne zadanie. Coraz częściej wpada ze złożonym już wnioskiem w warunki nowej oferty. Banki do sprawy podchodzą na dwa sposoby. W części liczy się data decyzji kredytowej np. Getin Noble Bank i Pekao, w innych data zarejestrowania wniosku np. w PKO BP, Millennium i Polbanku EFG. Choć zasady te mogą się różnić w jednej instytucji w zależności od kolejnych zmian i rodzaju promocji, banki w ich warunkach zaznaczają, w jaki sposób podchodzą do zaakceptowanych już wniosków.

Co może zrobić klient, który ma poczucie utraconej szansy, bo nowa oferta jest o wiele lepsza niż poprzednia? Jeśli jego wniosek został już zaakceptowany w banku, który bierze pod uwagę właśnie rejestrację wniosku, może go wycofać i rozpocząć starania na nowo. Może zyskać niższe raty, ale dopięcie formalności związanych ze złożeniem kolejnego wniosku znów może potrwać około 3-4 tygodni.

W bankach, w których liczy się decyzja kredytowa, jeśli taka już zapada, a następnego dnia bank wprowadza atrakcyjniejszą ofertę, klient może zabiegać o jej anulowanie i ponowne rozpatrzenie wniosku na nowych warunkach. Na to jednak banki godzą się rzadko. Natomiast osoby znajdujące się w trakcie procesowania wniosku, w każdym banku będą traktowane według nowych warunków. Nie zmienia to faktu, że na odświeżaniu ofert kredytowych klient może nawet dziś stracić. Np. od marca w liberalnym do tej pory Polbanku EFG dostosowanie się do zasad rekomendacji T spowodowało, że rata kredytu może sięgać jedynie 50 proc. dochodów netto zamiast wcześniejszych niemal 70 proc. Bank ten obniżył też LTV, czyli maksymalną wartość kredytu w relacji do ceny nieruchomości.

Choć w gąszczu ofert kredytów hipotecznych coraz trudniej się poruszać, to pocieszający dla klientów jest fakt, że coraz więcej jest tańszych propozycji. Jak wynika z zestawienia niezależnego doradcy finansowego Gold Finance, w lutym spadły średnie marże odsetkowe niemal wszystkich kredytów. Wyjątkiem okazały się jedynie kredyty we franku z wkładem własnym. Spowodowało to m.in. wycofanie atrakcyjnej oferty Deutsche Banku PBC.

Bank ten pożyczy w szwajcarskiej walucie co najwyżej osobie z dochodami netto 12 tys. zł, a i to nie zawsze. Co zdumiewające, kolejny miesiąc z rzędu najbardziej spada marża kredytów w euro na 100 proc. wartości nieruchomości. Na koniec lutego wyniosła jedynie 3,15 proc. i była niższa niż dla kredytów w tej walucie z 20 proc. wkładem własnym. Po części jest to zasługą wyższej kwoty, bo po przekroczeniu 300 tys. zł wiele banków stosuje nieco niższe marże.

Wynika to jednocześnie faktu, że banki chętne do pożyczania na całość nieruchomości to instytucje najbardziej liberalne i mocniej konkurujące cenowo. W drugiej kolejności najmocniejszy spadek w ubiegłym miesiącu można było zaobserwować również na marży kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, ale w złotych. W tym przypadku z 2,81 proc. średnia marża obniżyła się do 2,65 proc. Istotnie staniały też kredyty w złotych z wkładem własnym.

Ostatecznie średnia rata naszego 30 letniego kredytu na 280 tys. zł na 80 proc. LTV, w rodzimej walucie spadła z 1869 zł do 1818 zł. We franku nie zmieniła się i pozostała na poziomie 1520 zł, a w euro obniżyła się z 1451 zł na 1414 zł. W efekcie różnica między ratą w złotych i we franku spadła z 19 do 16 proc., a wobec euro utrzymała się na poziomie 22 proc.

Jeszcze w listopadzie było to 16 proc. W przypadku kredytu na 350 tys. zł zaciąganego na 30 lat i na 100 proc. wartości mieszkania, rata w złotych wyniosła w lutym średnio 2295 zł i była o 92 zł niższa niż na koniec stycznia. Dla franka był to spadek z 2049 zł do 2025 zł, a dla euro z 1816 zł 1749 zł. Różnica w wysokości raty w złotych i franku skurczyła się z 14 do 12 proc. Wobec euro nie zmieniła się i tak jak w styczniu wyniosła aż 24 proc., czyli o 10 pkt proc. więcej niż w listopadzie zeszłego roku.

PEŁNY RAPORT DOSTĘPNY W ZAŁĄCZNIKU POD TEKSTEM

Załączniki