Raport "Rynek mieszkaniowy w kwietniu 2011 r. - statystyki idą w górę"

Statystyki jasno potwierdzają, że kupujący i sprzedający coraz częściej znajdują porozumienie i dochodzi do transakcji przy warunkach odpowiadających obu stronom. Wprawdzie wykresy cenowe pokazują spadki, gdyż deweloperzy ustępują ze swojej pozycji, jednak efekty (płynność rynku) są zdecydowanie pozytywne: wspomniane ożywienie i wzrost transakcji.

^{Legenda: Cena oferty mieszkań - średnia, ofertowa cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w projektach deweloperskich wystawionych do sprzedaży wg stanu z 29 dnia każdego miesiąca}

Cena mieszkań sprzedanych - średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych w okresie ostatnich trzech miesięcy

Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach w Polsce na koniec kwietnia 2011 roku sięgała 7097 zł/m kw. i była o 0,6 proc. niższa od cen odnotowanych na koniec marca 2011. Obserwujemy dalszy, notowany od początku roku 2009 spadek tego wskaźnika. Wciąż jest on wynikiem tego samego czynnika - wprowadzania do oferty coraz większej liczby mieszkań tanich, produkowanych w segmencie popularnym. Coraz rzadsze są też oferty przewartościowanych mieszkań z okresu hossy, wcześniej zawyżające średnią. Jednocześnie przeciętny wskaźnik ceny mieszkań sprzedanych jest stabilny i już od lutego pozostaje na poziomie ok. 6700 zł/m kw. Może to więc świadczyć o pewnym poziomie cen, które uznawane są przez klientów za fundamentalne, odzwierciedlające prawdziwą wartość mieszkań. Oczywiście może się tak dziać dlatego, że dostępny jest odpowiednio wyceniony produkt, jednak rynek szuka miejsca, które będzie najbliższe równowadze. Całkiem wysokie wyniki sprzedażowe tylko potwierdzają tę regułę.

Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:

^{Źródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl}

Po raz kolejny spada różnica pomiędzy średnią ofertą, a średnią ceną mieszkań sprzedanych. W kwietniu te dwa wskaźniki rozbieżne są o 5,6 proc. Jedynym powodem takiego stanu rzeczy jest dopływ coraz tańszych mieszkań. Wciąż lepsze dopasowanie dwóch sił rynkowych jest wynikiem nieustannych działań deweloperów zmierzających do zaoferowania jak najtańszych mieszkań. Efekt jest widoczny wprost w tabeli obrazującej sytuację w poszczególnych miastach. Generalnie rozbieżności są jednocyfrowe, co nie było takie oczywiste w ostatnich miesiącach.

Jedynym wyjątkiem pozostaje Gdańsk, gdzie sprzedają się mieszkania wciąż o około 10 proc. tańsze niż średnio oferowane przez deweloperów (w marcu było to ponad 10 proc. różnicy). Mimo to w Gdańsku również widać efekt przejmowania rynku przez segment popularny - mieszkania w stolicy województwa pomorskiego są tańsze niż marcu o ponad 4 proc. To duży skok, biorąc pod uwagę, że różnice notujemy w skali zaledwie miesiąca. Nie wynika on z obniżania cen już sprzedawanych inwestycji, lecz z wprowadzania do sprzedaży kolejnych tańszych mieszkań. W innych miastach także zmniejszyły się różnice, przy czym w Katowicach już nie pierwszy raz sprzedają się mieszkania droższe niż średnia oferta (o 5,9 proc.).

^{Źródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl}

W ujęciu całkowitym kwiecień i marzec nie różnią się od siebie pod względem analizowanych wskaźników. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych polskich miastach spadła o 0,6 proc. w porównaniu do marca, natomiast wskaźnik przeciętnej ceny mieszkań sprzedanych nie zmienił się. Zupełnie inaczej jest w poszczególnych miastach - średnia cena oferty zmienia się już bardziej dynamicznie: od wzrostu w Krakowie (+0,9 proc.) poprzez nieznaczne zmiany jak w Warszawie (-0,2 proc.), po duże obniżki jak we Wrocławiu (-7,2 proc.).

Wrocław jest dobitnym przykładem jak nowe inwestycje są w stanie wpłynąć na kształt rynku - wprowadzane projekty w segmencie popularnym odczuwalnie wpłynęły na obniżenie średnich wskaźników. Dużo bardziej rozrzucone są zmiany cen mieszkań sprzedanych - w porównaniu do marca różnice wahają się od (-8,8 proc.) we Wrocławiu po (+4,5 proc.) w Poznaniu; poszczególne rynki są na różnych etapach zmian "pokryzysowych", jednak zauważalna jest pozytywna zmiana w ponad połowie miast. Klienci kupują mieszkania po wyższych cenach niż w marcu w Warszawie (+1,9 proc.), Krakowie (+2,5 proc.), Łodzi (+3,9 proc.) oraz we wspomnianym Poznaniu (+4,5 proc.).

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych przeżywa okres wiosennego ożywienia. Przejawia się to w dobrych wynikach sprzedaży deweloperskiej, lepszym dopasowaniem popytu i podaży oraz w utrzymujących się możliwościach nabywczych klientów. W części miast notujemy nawet akceptowalność wyższych cen niż w marcu, jednak aby móc powiedzieć o długotrwałym trendzie - musimy jeszcze poczekać.

Na razie średnia cena mieszkań sprzedanych ustabilizowała się w siedmiu największych aglomeracjach na poziomie 6700 zł/m kw. Wskaźnik ten utrzymywał się praktycznie przez dwa lata na poziomie około 7000 zł/m kw., jednak duży dopływ tańszych mieszkań zrobił swoje - statystyki odzwierciedlają już obrót mieszkaniami lepiej dopasowanymi do potrzeb nabywców. Obserwując kolejne projekty których sprzedaż rozpoczyna się - należy sądzić, że średnia cena oferty może się jeszcze obniżyć w najbliższym czasie. Jednak przynajmniej w okresie wiosennej gorączki zakupów można się spodziewać, że średnia cena mieszkań sprzedanych może utrzymywać się na poziomie podobnym do aktualnego.

Oprócz informacji, że jako klienci mamy wybór spośród bardzo dużej liczby mieszkań, dla wielu ważne jest to, na jakim etapie realizacji jest aktualna oferta. Postanowiliśmy sprawdzić, jak wygląda udział mieszkań gotowych w Warszawie w ofercie ogółem i w podziale na standardy rynku.

^{Standard A - mieszkania w segmencie wysokim, Standard B - mieszkania w segmencie podwyższonym, Standard C - mieszkania w segmencie popularnym}

Kupno mieszkania gotowego daje kupującemu wiele korzyści. Od możliwości zapoznania się w pełni z gotowym produktem, poprzez możliwość wprowadzenia się 'od zaraz' po zminimalizowanie ryzyka ewentualnego niepowodzenia transakcji - są to same zalety.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Dane zaprezentowane w półrocznych odstępach wyraźnie pokazują, że w trzecim kwartale 2010 roku było najwięcej, bo aż 37,4 proc. mieszkań gotowych spośród wszystkich wtedy oferowanych. Oznaczało to, że prawie cztery na 10 mieszkań, które mogliśmy wtedy kupić, dawały możliwość odbioru kluczy od razu po zakupie.

Udział ten wzrastał nieprzerwanie od pierwszego kwartału 2009 roku, kiedy to niecałych 15 proc. z dostępnej oferty stanowiły mieszkania gotowe do użytku. Najświeższe dane pokazują jednak, że ów trend wzrostowy został przerwany; dziś już tylko 29,4 proc. ofert to budowy oddane do użytku. Wiąże się to z dużą liczbą nowych inwestycji, poszerzających co prawda dostępną ofertę na rynku, ale - póki co - jedynie na etapie "dziury w ziemi" lub pośrednich. Prawdopodobnie udział gotowych lokali będzie się zmniejszać, gdyż wysyp najświeższych ofert trwa, a plany deweloperów przewidują kolejne. Jednocześnie trzeba zauważyć, jak wskazują ostatnie miesiące, że inwestycje w trakcie realizacji także znajdują nabywców. Dzieje się tak głównie dzięki temu, że nowe projekty są bardziej dopasowane do potrzeb klienta. Najczęściej wyraża się to przez niższą cenę jednostkową (niższy segment rynku) oraz niższą cenę całkowitą (mniejsze mieszkania, bardziej kompaktowe). Dlatego też deweloperzy, którzy cieszą się zaufaniem, nie narzekają na sprzedaż, nawet jeśli posiadają jeszcze tylko wizualizacje.

Marcin Gołębiowski, redNet Consulting

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL