Raport: Wielka płyta wraca do łask
nieruchomości i budownictwo
Dynamika spadków cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym wciąż jest niewielka. Wg najnowszej analizy serwisu Oferty.net przeprowadzonej na ofertach wystawionych do sprzedaży w marcu br. spadek średniej ceny ofertowej mieszkań w największych miastach wyniósł nieco ponad 1% w ujęciu miesięcznym i 6,1% w skali roku.
W stosunku do stawek z lutego br. największy spadek cen zanotował Sopot ( 6,1%) oraz Łódź (3%). W tym samym czasie minimalny wynoszący od 0,1 do 1,1% wzrost średnich cen wystąpił w Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie i Warszawie. Jednak w wymiarze kwotowym wzrosty te są marginalne - od 3 do 102 PLN na m2 - i z całą pewnością nie są podstawą do twierdzeń, że ceny mieszkań przestały spadać.
| miasto | 03'08 (PLN/m2) | 02'09 (PLN/m2) | 03'09 (PLN/m2) | zmiana ost. mies. (%) | zmiana ost. roku (%) |
| Białystok | 4 678 | 4 429 | 4 410 | -0,4 | -5,7 |
| Bydgoszcz | 4 264 | 4 223 | 4 139 | -2,0 | -2,9 |
| Gdańsk | 7 079 | 6 445 | 6 425 | -0,3 | -9,2 |
| Gdynia | 7 196 | 6 714 | 6 524 | -2,8 | -9,3 |
| Katowice | 4 468 | 4 170 | 4 092 | -1,9 | -8,4 |
| Kraków | 8 005 | 7 408 | 7 218 | -2,6 | -9,8 |
| Lublin | 5 187 | 5 001 | 5 004 | 0,1 | -3,5 |
| Łódź | 4 455 | 4 313 | 4 183 | -3,0 | -6,1 |
| Olsztyn | bd | 4 826 | 4 862 | 0,7 | bd |
| Opole | 4 263 | 4 084 | 4 127 | 1,1 | -3,2 |
| Poznań | 6 247 | 5 724 | 5 699 | -0,4 | -8,8 |
| Rzeszów | 4 870 | 4 520 | 4 544 | 0,5 | -6,7 |
| Sopot | 10 750 | 10 485 | 9 846 | -6,1 | -8,4 |
| Szczecin | 5 272 | 4 999 | 4 963 | -0,7 | -5,9 |
| Warszawa | 9 541 | 9 089 | 9 191 | 1,1 | -3,7 |
| Wrocław | 7 216 | 6 755 | 6 711 | -0,7 | -7,0 |
Kredyty w złotych znowu tańsze
Przez kolejny miesiąc spadały rynkowe stopy procentowe, które decydują o wysokości oprocentowania kredytów. Tym razem jednak ruch nie był znaczący (11 pkt bazowych w przypadku WIBROR 3M) i bynajmniej nie jednostajny. W końcowym rozrachunku raty kredytów w kwietniu mogą być niższe niż w marcu, ale zaledwie o 1 proc. - wynika z danych Open Finance. Warto w tym miejscu zauważyć, że WIBOR 3M osiągnął najniższy poziom (4,14 proc.) pod koniec marca i w pierwszej dekadzie kwietnia. Widać więc, że rynek pieniężny nie spodziewa się dalszych obniżek stóp procentowych. Przeciwko decyzjom o obniżce przemawiają bowiem dane o inflacji konsumenckiej (wzrost do 3,6 proc.) i producentów (spadek, ale do 5,6 proc. - a więc nadal wysoko).
| kwota kredytu (PLN) | oprocentowanie przed (%) | rata (PLN) | oprocentowanie obecnie (%) | rata (PLN) | zmiana (%) |
| 100 000 | 7,13 | 674 | 7,02 | 667 | -1,0 |
* Kredyt na 30 lat, raty równe, marża 2,8 pkt proc. ponad WIBOR 3M
Chociaż stopy WIBOR przebywają w pobliżu swoich historycznych minimów sprzed dwóch lat, to oprocentowanie kredytów utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie (ok. 7 proc.) mimo mniejszego na nie popytu. Według wstępnych danych Związku Banków Polskich, liczba kredytów hipotecznych spadła w I kw. do 35 tys. (rok temu było to 60 tys.). Decydują o tym rosnące marże odsetkowe w bankach.
W tym kontekście inaczej można spojrzeć na sytuację osób, które kupiły mieszkania np. przed rokiem w szczycie cenowym, spłacających kredyt z niską marżą.
| kwota kredytu (PLN) | oprocentowanie kredytu zaciągniętego przed rokiem (%) | rata (PLN) | oprocentowanie kredytu zaciąganego obecnie (%) | rata (PLN) | różnica (%) |
| 100 000 | 5,22 | 550 | 7,02 | 667 | +21,3 |
* Kredyt na 30 lat, raty równe, marża przed rokiem 1 pkt proc. ponad WIBOR 3M,
marża dziś 2,8 pkt proc. ponad WIBOR 3M
Franki nieco tańsze
- Nie można już oczekiwać znaczących zmian oprocentowania kredytów we frankach szwajcarskich ponieważ rynkowa stopa procentowa zakotwiczyła się na poziomie 0,4 proc. i nie zmienia się istotnie w ostatnich tygodniach - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. W tej sytuacji za całą zmienność raty odpowiada kurs franka. Ten zaś w porównaniu do ostatniego raportu spadł z 2,94 do 2,90 PLN, a więc o 1,4 proc. I w takim właśnie stosunku zmieniają się raty kredytów w tej walucie (ruch franka przekłada się niemal wprost proporcjonalnie na wysokość rat, choć częściowo zależy to jeszcze od przyjętej przez bank polityki dotyczącej spreadów walutowych).
Nowe kredyty w tej walucie nadal pozostają trudno dostępne. W tych bankach, które teoretycznie udzielają kredytów we frankach "dla każdego", marże są tak wysokie (nawet do 8 proc.), że taniej jednak sięgnąć po kredyt złotowy. Jedyny bank, który nie żąda zabójczej marży przy kredycie w szwajcarskiej walucie, domaga się jednak nieprzeciętnie wysokich dochodów i korzystania z innych produktów banku - nie każdemu potrzebnych. Dyskusja nad tym, czy zadłużać się we frankach czy w złotych, staje się tym samym czysto akademicką - korzyścią może być ewentualne umocnienie złotego, ale to nie powinien być argument dla osoby sięgającej po kredyt walutowy.
Wielka płyta wraca do łask
Utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych i co za tym idzie ograniczenie zdolności nabywczej wielu klientów zainteresowanych zakupem mieszkania sprawił, że znów do łask wracają lokale w budynkach z wielkiej płyty. W przeciwieństwie do wyłącznie krytycznych opinii z okresu boomu mieszkaniowego teraz znów dostrzega się zalety budynków wznoszonych w okresie PRL-u: dobre lokalizacje, dużo wolnej przestrzeni między budynkami, place zabaw, rozwiniętą infrastrukturę handlowo-usługową, etc. Na pierwszy plan wysuwają się jednak ceny - najniższe pośród wszystkich ofert.
Jak podaje Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net w marcu br. średnia cena ofertowa mieszkania w bloku z wielkiej płyty wynosiła w Warszawie 7500 PLN za m2. W stosunku do cen innych ofert to o 8,5% mniej niż ceny mieszkań w budynkach wzniesionych w technologii ramy H (8197 PLN) i aż o ponad 22% mniej niż średnia cena m2 mieszkania w budynku z cegły (9666 PLN).
Warto także zauważyć, że o ile ceny kawalerek są relatywnie wysokie niezależnie od materiału budowlanego (w wielkiej płycie - 8357 PLN/m2) o tyle cena m2 dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest już zdecydowanie niższa od średniej (9602 PLN); w przypadku lokali o powierzchni pow. 60 m2 kształtuje się na poziomie 7125 PLN/m2.
Przedstawione różnice w cenach stawiają przed sporym dylematem osoby decydujące się na zakup mieszkania w stolicy; wybrać nowe albo "w cegle" ale o znacznie mniejszym metrażu czy kupić znacznie większe ale bloku z wielkiej płyty?
| budulec | cena (PLN/m2) |
| wielka płyta | 7 500 |
| rama H | 8 129 |
| cegła | 9 666 |
Gdański rynek mieszkaniowy w liczbach
| Średnie ceny ofertowe mieszkań wg ulic:
| Podaż ofert mieszkań wg liczby pokoi:
Podaż ofert mieszkań wg ceny za m2:
|
Średnia powierzchnia mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 55,9 m2
Średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 360 153 PLN
Szczeciński rynek mieszkaniowy w liczbach
| Średnie ceny ofertowe mieszkań wg ulic:
| Podaż ofert mieszkań wg liczby pokoi:
Podaż ofert mieszkań wg ceny za m2:
|
Średnia powierzchnia mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 56 m2
Średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 273 476 PLN
Wrocławski rynek mieszkaniowy w liczbach
| Średnie ceny ofertowe mieszkań wg ulic:
| Podaż ofert mieszkań wg liczby pokoi:
Podaż ofert mieszkań wg ceny za m2:
|
Średnia powierzchnia mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 57,6 m2
Średnia cena mieszkania oferowanego na rynku wtórnym: 380 505 PLN
Index kredytowy OPEN FINANCE
Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w marcu 2009 r.
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych
przez klientów OPEN FINANCE w marcu 2009 r.
| miasto | średnia wartość kredytu w marcu 2009 r. (w PLN) | średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do wart. nieruch., w %.) | średni okres kredytowania (w latach) |
| Gdańsk | 242 841 | 78 | 28 |
| Gdynia | 266 995 | 79 | 28 |
| Katowice | 161 605 | 79 | 26 |
| Kraków | 283 564 | 80 | 27 |
| Lublin | 203 410 | 71 | 30 |
| Olsztyn | 169 715 | 76 | 27 |
| Poznań | 271 717 | 89 | 30 |
| Warszawa | 398 485 | 80 | 30 |
| Wrocław | 289 675 | 87 | 30 |
