Rentowność najmu przestała spadać
Mimo znaczących zmian w poszczególnych miastach średnia rentowność najmu mieszkań wyniosła w marcu 4,45 proc., czyli tyle samo co miesiąc wcześniej. Trend spadkowy został wyhamowany.
W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca, rentowność netto inwestycji pod wynajem mieszkań spadła w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i w Warszawie, wzrosła natomiast w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu, dając ostatecznie średnią identyczną jak miesiąc wcześniej. Nadal utrzymuje się ona na najniższym poziomie odkąd rozpoczęliśmy przeprowadzanie podobnych porównań (czyli od sierpnia 2009 roku). Liczba dostępnych ofert najmu nadal pozostaje wysoka, co ma związek z sezonowością rynku i jest konsekwencją wcześniejszego boomu inwestycyjnego. Ponadto spadek cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach uległ w ostatnich miesiącach wyhamowaniu, co dodatkowo obniża atrakcyjność inwestycji w mieszkania pod wynajem.
Rentowność netto z zakupu mieszkań pod wynajem wciąż utrzymuje się powyżej średniego oprocentowania lokat bankowych, głównie jednak ze względu na niższą stawkę podatkową dotyczącą dochodów z najmu okazjonalnego (8,5 proc. wobec 19 proc. stawki ryczałtowej od zysków kapitałowych). Należy jednak uznać, że premia w wysokości 24 pkt bazowych jest zbyt niska by uznać ją za zachęcającą, skoro wynik inwestycji z lokaty bankowej można z góry przewidzieć (a także łatwo podwyższyć, wybierając spośród lokat oprocentowanych powyżej średniej), natomiast dochody z najmu stanowią pewną niewiadomą. W szczególności należy przy tym pamiętać, że powyższe obliczenia mają wyłącznie charakter poglądowy i opierają się na średnich. W rzeczywistości na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.
Nadal w klasie inwestycji bezpiecznych przewagę zachowują 10-letnie obligacje skarbowe, które dzięki nieznacznie wyższej niż przed miesiącem marży (o 10 pkt bazowych) po pierwszym roku ich życia prezentują się nawet korzystniej niż w lutym. Warto jednak podkreślić, że oprocentowanie obligacji skarbowych jest obecnie wysokie ze względu na utrzymującą się wysoką inflację w styczniu. Tymczasem według prognoz Ministerstwa Finansów, inflacja w lutym ma obniżyć się do 3,0 proc., co przy zachowaniu proporcji przy obniżaniu oprocentowania obligacji, zmniejszyłoby różnicę między nimi i rentownością najmu do 20 pkt bazowych z obecnych 93 pkt (prawie 1 pkt proc.). Oczekiwany dalszy spadek inflacji w kolejnych miesiącach pierwszego półrocza może sprawić, że w perspektywie kilku miesięcy to inwestycja w mieszkania pod wynajem wypadnie najkorzystniej w naszym zestawieniu.
Emil Szweda, Open Finance
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
