Rewolucja ze społecznymi agencjami najmu

Zależy nam, by kolejna część rynkowego pakietu mieszkaniowego została uchwalona w marcu - mówiła PAP wiceszefowa MRPiT Anna Kornecka.

Ma ona stabilizować sytuację na rynku najmu nieruchomości - wskazała wiceminister rozwoju, pracy i technologii, odnosząc się do drugiej części tzw. rynkowego pakietu mieszkaniowego.

Zgodnie z terminarzem opublikowanym na stronach sejmowych, posiedzenie zaplanowano na 17 i 18 marca. "Zależy nam na tym, aby w marcu została uchwalona kolejna część rynkowego pakietu mieszkaniowego" - wskazała wiceminister.

Kornecka wyjaśniła, że chodzi o projekt noweli ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. "Zakłada on rozwój Społecznych Agencji Najmu (SAN) i rozszerzenie grona najemców, mogących ubiegać się o dopłaty z +Mieszkania na start+" - wskazała.

Projekt ma też złagodzić niekorzystny wpływ na rynek mieszkaniowy ograniczeń administracyjnych wprowadzonych w związku z epidemią.

Projektodawca wskazał, że już w pierwszych miesiącach epidemii widać było zmniejszenie popytu na najem długoterminowy na skutek zamknięcia wyższych uczelni i sektorów gospodarki, które najczęściej zatrudniają młode osoby, a także wyjazdu z Polski pracowników z Ukrainy. Skutki epidemii, poprzez ograniczenie ruchu turystycznego, odcisnęły się też na najmie krótkoterminowym.

Według MRPiT projekt przewiduje wprowadzenie modelu pośrednictwa pomiędzy właścicielami mieszkań a osobami fizycznymi spełniającymi określone kryteria społeczne i ekonomiczne. "Formuła ta ma ułatwić zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych przez osoby o średnich i niższych dochodach" - zaznaczył resort.

Projektowane rozwiązania obejmują zasady zawierania i wypowiedzenia umów między podmiotami zaangażowanymi w system działania SAN (gminą, SAN, właścicielem lokalu mieszkalnego, najemcą lokalu mieszkalnego), zakres uchwały uchwalanej przez gminę, w której określa się m.in. kryteria uprawniające najemców do zawierania umów z SAN, zasady zwolnień podatkowych dla właścicieli mieszkań oraz zasady korzystania przez najemców z dopłat do czynszów w ramach programu +Mieszkanie na Start+ - wyjaśnił resort.

Odnosząc się do innych rozwiązań z rynkowej części pakietu mieszkaniowego MRPiT wskazało na projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych. "Będzie zawierał określenie rodzajów inwestycji, jakie mogą być realizowane przez kooperatywy mieszkaniowe, zakres umowy zawieranej przy zakładaniu kooperatywy mieszkaniowej oraz określenie zasad wspierania oddolnego budownictwa mieszkaniowego (kooperatywy i nowych spółdzielni mieszkaniowych) przez gminy (w tym wyznaczanie działek pod inwestycje realizowane przez kooperatywy mieszkaniowe i nowe spółdzielnie mieszkaniowe, określanie zasad rozkładania zakupu działki na raty, zasady udzielania bonifikaty w cenie zakupu gruntu)" - podał resort.

"Ponadto Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii kontynuuje rozpoczęte w 2020 r. prace nad mechanizmem finansowego wsparcia osób przy zakupie albo wynajmie mieszkania" - zaznaczono. Jak wyjaśniono, "mechanizm ten będzie uzupełniał wprowadzone już rozwiązania, w tym rozwiązania ujęte w pakiecie mieszkaniowym".

Ministerstwo pracuje też nad regulacjami umożliwiającymi funkcjonowanie REIT w polskim systemie prawnym. - Trwają obecnie dodatkowe analizy i uzgodnienia z zainteresowanymi podmiotami umożliwiające wypracowanie odpowiednich regulacji określających zasady działalności instytucji inwestujących w formule tzw. REIT - poinformował resort.

Celem regulacji jest, jak wyjaśniło MRPiT, "zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości oraz zwiększenie zaangażowania instytucjonalnego i prywatnego kapitału krajowego na tym rynku". Dodano, że "z uwagi na bardzo szeroki zakres tematów, z jakimi wiążę się przygotowanie przepisów dot. REIT zakłada się utworzenie międzyresortowego zespołu".

Obok "działań ukierunkowanych na rozwój nowego budownictwa warto wspomnieć o planowanych działaniach mających na celu poprawę stanu technicznego istniejących budynków mieszkalnych oraz rozwój spółdzielczości mieszkaniowej".

Pierwsza ustawa z rynkowej części pakietu mieszkaniowego - tzw. lokal za grunt - zacznie obowiązywać 1 kwietnia. Chodzi o ustawę o rozliczaniu ceny lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, której celem jest szersze wykorzystanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jej przepisy zakładają w uproszczeniu, że gmina za oddanie gruntu pod budowę mieszkań ma otrzymać w zamian od inwestora część lokali.

Społeczne Agencje Najmu są szczególnie potrzebnym elementem programu mieszkaniowego - oceniła dla PAP ekspertka ds. mieszkalnictwa Joanna Erbel. Między właściciela mieszkania a osobę w potrzebie wchodzi instytucja gwarantująca właścicielowi zapłatę za czynsz, oraz wspierająca osoby w trudnej sytuacji.

Trwają prace nad projektem noweli zakładającym rozwój Społecznych Agencji Najmu (SAN). Chodzi o poprawę dostępności mieszkań dla osób i rodzin o niskich i przeciętnych dochodach w ramach kolejnej części tzw. rynkowego pakietu mieszkaniowego. Społeczne Agencje Najmu ma pełnić rolę pośrednika łączącego właścicieli mieszkań i osoby o dochodach uniemożliwiających wynajem na rynku mieszkań komercyjnych.

Pierwsza ustawa z rynkowej części pakietu mieszkaniowego to "Lokal za Grunt", która zacznie obowiązywać od 1 kwietnia. Ma sprzyjać inwestowaniu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przy współpracy gmin i inwestorów. Podstawowy model współpracy między gminą a inwestorem ma się opierać na tym, że inwestor (nabywca nieruchomości od gminy) budowałby budynek (ewentualnie remontował lub przebudowywał budynek istniejący) i przekazywałby część mieszkań samorządowi gminnemu. Z kolei gmina mogłaby te mieszkania zachować w swoim zasobie (jako mieszkania komunalne) lub wnieść je do spółek gminnych (np. towarzystw budownictwa społecznego/społecznych inicjatyw mieszkaniowych) lub państwowych.

W ocenie Erbel z Laboratorium Rynku Najmu pakiet mieszkaniowy to potrzebne rozwiązanie dla polskiego rynku. "To pierwszy taki program na poziomie operacyjnym, który mówi o różnych adresatach i adresatkach; są tam rozwiązania skierowane m.in. do osób potrzebujących mieszkań w dostępnym czynszu, ale też jest pakiet deweloperski" - zaznaczyła. Przypomniała też o społecznej części pakietu mieszkaniowego m.in. preferencyjnych warunkach dla budowy mieszkań komunalnych czy Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), które zastąpiły tzw. TBS-y.

Według ekspertki powodzenie pakietu "lokal za grunt" zależy od tego czy samorządy będą miały grunty odpowiednie na takie mieszkalnictwo oraz czy w ogóle wybiorą współpracę z deweloperem zamiast korzystania z innych narzędzi. Zwróciła uwagę na zapis mówiący o tym, że "przedmiot tego typu obrotu jest objęty miejscowym planem zagospodarowania albo tzw. warunkami zabudowy (WZ), co ma to służyć temu, żeby było wiadomo co zostanie wybudowane i że powstanie to w przewidywalnym czasie" - wyjaśniła.

Dodała, że jest to też "narzędzie zabezpieczenia się dla deweloperów, bo proces inwestycyjny w Polsce trwa długo, jest dosyć złożony i nie zawsze przejrzysty".

"Pojawia się pytanie czy jeżeli samorządy będą miały swoje grunty gotowe do inwestycji, to czy korzystne będzie dla nich wsparcie deweloperów" - zastanawia się eksperta. Zwróciła uwagę, że tylko ok. 1/5 mieszkań trafi do zasobu miejskiego, bo mniej więcej taka jest wartość grunt w kosztach inwestycji. "Może korzystniejsze dla samorządów okaże się sięgnięcie po inne rozwiązania - np. pakiety wsparcia dla SIM-ów, albo budowa mieszkań komunalnych" - stwierdziła.

Erbel przypomniała, że samorządy mogą też korzystać ze środków Europejskiego Banku Inwestycyjnego (EBI), który gwarantuje kredyty w wysokości 50 proc. dla inwestycji "w normalnym standardzie", a 75 proc. dla inwestycji w standardzie ekologicznym. "Efekt ustaw mieszkaniowych w dużej mierze zależy od tego, jak samorządy będą patrzyły na swoje potrzeby mieszkaniowe, i jak będą używały narzędzi dostępnych w ramach programu" - wskazała. Jej zdaniem w "lokalu za grunt" brakuje zapisu, że tworzone budynki "muszą być proekologiczne".

Zdaniem Erbel tzw. społeczna część pakietu mieszkaniowego; powstająca ustawa o Społecznych Agencjach Najmu i przepisy, które będą dawać wsparcie kooperatywom, należy traktować, jako "rodzaj skrzynki narzędziowej, z której samorząd skorzysta wedle swoich potrzeb". "To uzupełnienie programu Mieszkanie plus - w formie, w której go realizuje PFR Nieruchomości, o inne narzędzia - jest bardzo dobrym krokiem" - oceniła.

Zwróciła uwagę, że "szczególnie potrzebnym elementem programu mieszkaniowego są Społeczne Agencje Najmu" - będące rodzajem pośrednictwa między właścicielem lokalu (prywatnym, spółdzielczym, samorządowymi) a osobami, które są zagrożone wykluczeniem.

"Pomiędzy właściciela mieszkania a osobę będącą w potrzebie - imigrantkę, imigranta, samotnego rodzica osoby z niepełnosprawnością wchodzi instytucja, np. organizacja pozarządowa, która gwarantuje właścicielowi, że czynsz jest zapłacony, a jednocześnie wspiera osoby, które znajdują się w trudnej sytuacji" - wyjaśniła. Dodała, że to mieszkania przejściowe, służące "stawaniu na nogi".

Nie czekaj do ostatniej chwili, pobierz za darmo program PIT 2020 lub rozlicz się online już teraz!

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Pozytywnie oceniła też kooperatywy mieszkaniowe. "To ma być nowa formuła prawna, która pozwoli oddolnym grupom budowlanym budować mieszkania w sposób prostszy niżby to robiły w oparciu o prawo spółdzielcze, jak to się dotąd działo w formie spółek cywilnych, nieadekwatnych do intencji, jaką jest wspólnota ludzi budujących razem domy" - wskazała.

Erbel podkreśliła, że wszystkie najnowsze elementy pakietu mieszkaniowego są efektem lobbingu środowisk, zarówno społecznych (kooperatywy, SAN-y), jak i lobbingu deweloperskiego, "w ramach którego inwestorzy zgłosili potrzebę stworzenia przejrzystej formy współpracy pomiędzy samorządem a prywatnym inwestorem, co jest dobrym zjawiskiem i powinno być traktowane jako zachęta dla wszystkich do zgłaszania swoich propozycji ministerstwu".