Rola projektu budowlanego w procesie inwestycyjnym

Po wejściu w życie znowelizowanych przepisów budowlanych to projekt budowlany w dużej mierze decyduje o możliwości budowania w oparciu o zgłoszenie, bez konieczności ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z obowiązującymi od 28 czerwca 2015 r. nowymi przepisami to ten dokument zawiera określony przez projektanta, a kluczowy dla całego procesu budowlanego, obszar oddziaływania obiektu.

Zakres i treść projektu budowlanego powinny zostać dostosowane do specyfiki i charakteru danego obiektu oraz do stopnia skomplikowania robót budowlanych. Po nowelizacji projekt nie musi już zawierać przykładowo warunków technicznych przyłączenia do sieci zewnętrznych, czy zgody zarządcy drogi na zlokalizowanie zjazdu.

Projekt budowlany, zgodnie z nowymi zasadami, powinien zawierać w pierwszej kolejności projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, ?obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do już istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Drugą część projektu budowlanego stanowi projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcje?, formę i konstrukcje? obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczna? i ekologiczna? oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe.

Ustalenia zawarte w projekcie muszą być zgodne z treścią uchwalonego dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku, z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu - przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Projekt architektoniczno-budowlany można kupić lub też zlecić jego wykonanie. W tym drugim przypadku jego sporządzenie wyniesie ok. 10 proc. wartości opisanego w nim obiektu budowlanego. Choć zakup gotowego projektu jest znacznie mniej kosztowny, to niezbędne dostosowanie go do indywidualnych potrzeb inwestora i warunków lokalizacji obiektu na działce może okazać się bardzo problematyczne. Projekt może zostać wykonany przez każdego członka Okręgowej Izby Architektów, który posiada odpowiednie uprawnienia.

Jak zostało już wspomniane projekt budowlany musi zawierać także informację o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Przed nowelizacją ustalenie takiego zakresu leżało w obowiązkach starosty (prezydenta) - na chwilę obecną kwestia ta rozstrzygana jest przez architekta właśnie w projekcie budowlanym. To on określi, czy planowana inwestycja będzie mieć wpływ na działki sąsiednie, a w konsekwencji, czy zamierzenie budowlane wymaga zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 3 prawa budowlanego obszar oddziaływania obiektu budowlanego to teren wyznaczony w otoczeniu tego obiektu na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzający związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Lista wspomnianych przez ustawodawcę przepisów odrębnych jakimi musi kierować się architekt przy wyznaczaniu obszaru wokół obiektu, który inwestor chce wybudować, jest bardzo długa - oprócz wszystkich przepisów techniczno-budowlanych brane pod uwagę są również tzw. przepisy ochroniarskie, czyli te dotyczące ochrony zabytków czy środowiska.

Warto także mieć na uwadze fakt, że jednym z najważniejszych aktów, którego wytyczne bezwzględnie musi respektować architekt, jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.) Co więcej, często zdarzają się sytuacje, w których obszar oddziaływania obejmuje również takie nieruchomości, które nie sąsiadują bezpośrednio z działką, na której inwestor planuje przeprowadzić swoje zamierzenie budowlane.

Jeśli inwestor spełnia przewidziane przez ustawodawcę warunki, by mógł budować bez uzyskania pozwolenia na budowę, a w oparciu jedynie o zgłoszenie, zobligowany jest do złożenia odpowiedniego wniosku zgłoszeniowego wraz z kompletną dokumentacją. Przed nowelizacją dołączanie projektu budowlanego do zgłoszenia nie było obligatoryjne, teraz w określonych przypadkach jest.

Co więcej, nowe prawo wyszczególniło pewne określone sytuacje, w których inwestorzy muszą, jeśli budują po zgłoszeniu, posługiwać się jedynie ostemplowanym w starostwie lub też w urzędzie miejskim projektem budowlanym. Mowa o budowie i przebudowie domów jednorodzinnych, czy określonych stacji transformatorowych i sieci.

Taka przesłanka ma stanowić gwarant budowania na podstawie projektu przedłożonego w urzędzie, bez żadnych odstępstw i zmian dokonanych już po rozpoczęciu prac budowlanych.

Starosta (prezydent), który otrzyma zgłoszenie właśnie na podstawie projektu, który zawiera kluczową informację o obszarze oddziaływania obiektu, zadecyduje, czy wyda tzw. "milczącą zgodę" w terminie 30 dni od wpłynięcia wniosku zgłoszeniowego, czy wyrazi sprzeciw wobec zamierzenia inwestora w formie decyzji administracyjnej.

Jeśli obszar oddziaływania obiektu, w ocenie architekta, w całości zamknie się w obrębie działki, na której został zaprojektowany dany obiekt budowlany, to jedyną stroną w postępowaniu będzie inwestor. Oznacza to, że sąsiedzi mają bardzo niewielkie możliwości jeśli chodzi o wyrażenie sprzeciwu wobec powstającej budowli.

Strona w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę ma prawo do zapoznania się z aktami sprawy oraz zażądać od organu zajęcia stanowiska w sprawie wnoszonych pism i wniosków. Ma także prawo odwołać się do wojewody, a jeśli nie będzie usatysfakcjonowana jego rozstrzygnięciem - może zaskarżyć je do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak, aby doszło do wstrzymania prac, strona może zostać zobowiązana do zapłaty odpowiedniej kaucji. Jeśli skarga zostanie oddalona przez sąd kaucja zostanie przeznaczona na zaspokojenie roszczeń inwestora. Gdy skarga zostanie uznana za zasadną, pieniądze te zostaną zwrócone osobie skarżącej.

Wspomnianych wyżej uprawnień nie będą posiadać sąsiedzi, jeśli obszar oddziaływania w całości zamknie się na działce inwestora, a więc będzie można budować w oparciu o wniosek zgłoszeniowy. Nowela nie daje bowiem żadnych przesłanek uprawniających do podważenia skutecznie dokonanego zgłoszenia.

Warto jednak pamiętać, że starosta posiada uprawnienia, by sprawdzić, a w razie potrzeby także zakwestionować, ustalenia w sprawie zakresu oddziaływania - wszystko w celu prawidłowego ustalenia stron postępowania.

Znowelizowane przepisy wykluczyły także konieczność dołączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu dostawy energii, wody, ciepła i gazu oraz oświadczenia o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych.

Pomimo zniesienia tego obowiązku inwestor zobowiązany jest do wskazania, w jakie instalacje zostanie wyposażone jego zamierzenie budowlane - przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Na etapie przygotowywania projektu budowlanego i składania wniosku zgłoszeniowego nie jest także wymagane dostarczenie oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu nieruchomości do drogi publicznej - czyli drogi gminnej, powiatowej, wojewódzkiej. Takie zgody będą niezbędne dopiero na zakończenie budowy. Wspomniana regulacja nie obejmuje dróg krajowych.