Rynek mieszkań może zostać drastycznie schłodzony

Wzrost cen mieszkań to efekt rosnących kosztów budowy przed pandemią, jak i obecnego optymizmu nabywców oraz niskich stóp procentowych. Rynek mieszkaniowy może zostać schłodzony m.in. przez oczekiwany wzrost stóp procentowych, jak i spadek "mieszkaniowej siły nabywczej" - powiedział PAP Kamil Zduniuk, ekspert Banku Pekao.

"Za wzrost cen mieszkań odpowiada kilka czynników. Przede wszystkim widać optymizm kupujących, dotyczycący zakończenia pandemii, w takcie której skutecznie udało się ochronić miejsca pracy, a do tego dochodzą również niskie stopy procentowe. To wszystko sprawiło, że z jednej strony na rynek wrócili ci, którzy kupują na kredyt swoje pierwsze mieszkania, a z drugiej chętnie kupują ci, którzy widzą w nieruchomościach dobrą lokatę kapitału" - powiedział PAP Kamil Zduniuk, ekspert w Departamencie Analiz Makroekonomicznych Banku Pekao. Według danych NBP w I kwartale br. wobec IV kw. 2020 r. ceny mieszkań wzrosły na rynku pierwotnym w największych miastach.

Wzrost był różny w zależności od miasta, najwyższy odnotowano w Gdyni, gdzie ceny w transakcjach na rynku pierwotnym podskoczyły o ponad 14 proc., a najniższy we Wrocławiu, gdzie było to 0,8 proc. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach w Polsce była o 7,1 proc. wyższa niż kwartał wcześniej, a w 10 największych miastach średni wzrost wyniósł 6,7 proc. Zduniuk zwrócił uwagę, że wzrost cen mieszkań nie jest nowym zjawiskiem. Był on wyraźny już przed pandemią. "Wtedy to wynikało z sytuacji gospodarczej - była ona solidna, bezrobocie spadało, płace rosły, do tego utrzymywały się niskie stopy procentowe" - powiedział ekonomista Banku Pekao.

Z danych NBP wynika, że tempo wzrostu cen przed pandemią było przynajmniej w niektórych miastach nawet wyższe niż obecnie. O ile np. w Gdańsku średnia cena transakcyjna w I kwartale 2021 r. była wyższa o 12 proc. w stosunku do I kw. 2020 r., to w I kw. 2020 r. NBP odnotował wzrost o prawie 20 proc. w stosunku do I kw. 2019 r. Podobnie było w Krakowie, gdzie w I kw. 2021 r. dynamika roczna wynosiła 6,9 proc., podczas gdy w I kw. 2020 zbliżyła się do 21 proc.

Podobnie było w Łodzi, Wrocławiu i Krakowie. I tylko w Poznaniu roczna dynamika wzrostu cen w I kw. 2021 r. była wyższa niż w I kw. 2020 r. Z kolei dane GUS o przeciętnych kosztach budowy 1 m kw. powierzchni mieszkalnej pokazują, że ceny zaczęły rosnąć, ale przyspieszyły od 2018 r. W I kw. 2018 r. przeciętna cena 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wyniosła 4 132 zł, w 2019 r. było to 4 388 zł, w I kw. 2020 r. - już 4 567 zł, a w I kw. roku bieżącego - już 4 944 zł. "Po części obecny wzrost cen mieszkań odzwierciedla również wzrost kosztów budowy na przestrzeni ostatnich 2 lat, bo tyle mniej więcej trwa sam proces budowalny.

Narynku mieszkaniowym takie procesy zachodzą bowiem stopniowo. Choć trzeba pamiętać, że dużo mieszkań kupuje się jeszcze na etapie dziury w ziemi" - powiedział Kamil Zduniuk. Dodał, że pandemia zakłóciła sytuację na rynku mieszkaniowym. "Wydaje się, że na początku pandemii, a więc w II kwartale 2020 r. zadziałał przede wszystkim efekt psychologiczny, związany z obawami o rozwój sytuacji.

Dodatkowo transakcje zakłóciły czynniki czysto fizyczne, część urzędów było fizycznie niedostępnych. Ale w III i IV kwartale widać było, że oswoiliśmy się z epidemią, podobnie jak cała gospodarka. I dało się dostrzec, że ci, co wstrzymywali się z zakupami, stopniowo na ten rynek wracali" - powiedział ekonomista Banku Pekao. 

Dodatkowym czynnikiem, który zachęcił przynajmniej część kupujących do powrotu, był spadek stóp procentowych.

W II kwartale 2020 r. stopy NBP spadły do najniższego poziomu w historii, stopa referencyjna została obniżona do 0,1 proc. Przy czym sama obniżka stóp procentowych nie doprowadziła do wzrostu sprzedaży kredytów mieszkaniowych. W 2020 r., jak wynika z danych Związku Banków Polskich (ZBP), wzięto nieco ponad 204 tys. kredytów hipotecznych, a wiec o ponad 9 proc. mniej niż rok wcześniej. Ale ci, którzy kredyty brali, decydowali się na wzięcie finansowania na większa kwotę. Wartość udzielonych kredytów wzrosła o prawie 2 mld zł, czyli ponad 3 proc.

Dopiero wyraźna poprawa sytuacji w tym roku, jak zwraca uwagę Kamil Zduniuk, sprawiła, że pojawiło się więcej chętnych do kupowania mieszkań. "Powróciły efekty, które napędzały wzrost cen przed pandemią, a więc niskie stopy procentowe zachęcają do poszukiwania alternatywnych form lokaty kapitału. Dodatkowo pojawiły się fundusze inwestycyjne, które kupują mieszkania. Powrócił również optymizm wśród nabywców fundamentalnych.

Rynek jest rozgrzany, pandemia wprowadziła tylko nieznaczną korektę - powiedział ekspert Banku Pekao. Widać także wyraźny wzrost zainteresowania kredytem. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, od stycznia do maja 2021 r. udzielono ponad 108 tys. kredytów hipotecznych, podczas gdy w tym samym okresie 2020 r. było to niecałe 92 tys. kredytów, a przez pierwszych pięć miesięcy 2019 r. - 96,5 tys.

Jednak, jak pokazują dane GUS, za wzrostem popytu stymulowanego kredytem nie nadąża podaż. W maju 2021 r. spadła liczba mieszka oddanych do użytku. Lokali mieszkalnych oddano nieco ponad 15,2 tys. Wyraźny spadek widać u deweloperów - w maju oddali oni 7,9 tys. lokali mniej, czyli o blisko 1/3 mniej niż w maju 2021 r. Licząc od początku roku deweloperzy oddali prawie 49,85 tys. mieszkań, podczas gdy w tym samym okresie pandemicznego roku 2020 było to prawie 57,55 tys. "Nie sądzę, aby deweloperzy świadomie decydowali się na zmniejszenie podaży, aby skorzystać na wzroście cen.

Po prostu spadła dostępność gruntów, ze względu na epidemię wolniej wydawane były pozwolenia na budowę, wolniej też tworzone były plany zagospodarowania przestrzennego. Poza tym podaż mieszkań nadal jest duża (na etapie ich sprzedaży w większym stopniu odzwierciedla ją liczba rozpoczynanych budów niż oddawanych lokali, a ta w ostatnich miesiącach rosła bardzo szybko), więc wzrost ich cen w dużej części jest efektem silnego popytu" - powiedział ekonomista Banku Pekao.

Zwrócił uwagę, że na cenach mieszkań odbiły się te same czynniki, które odbiły się na cenach innych towarów i usług, czyli wywołany gwałtownym odbiciem popytu na świecie wzrost cen różnego rodzaju surowców i towarów, w tym paliw wywołany podwyżkami ropy naftowej. Jednak Kamil Zduniuk uważa, że wzrost cen mieszkań mimo wszystko może stopniowo wygasać.

- Owszem, zapewne przez jakiś czas sytuacja, jaką mamy obecnie się utrzyma, ale są czynniki, które będą przeciwdziałać wzrostowi cen. Wprawdzie nie mamy teraz bańki na rynku nieruchomości, jaka była w 2008 r., ale mieszkaniowa siła nabywcza Polaków spada. To spowoduje, że deweloperzy nie będą mogli podnosić cen zbyt długo i będą musieli się dostosować do możliwości rynku. Sytuacja na pewno wymaga uważnego monitoringu w kolejnych miesiącach i kwartałach - powiedział Zduniuk.

Dodał, że czynnikiem zagrożenia dla rynku mieszkaniowego może być IV fala pandemii. Wprawdzie obecnie wszyscy spodziewają się, że jej wpływ na gospodarkę będzie mniejszy niż wcześniejszych fal, ale istnieje ryzyko, że mimo wszystko uderzy ona silniej i wówczas optymizm kupujących się obniży, co przełoży się też na ceny. Jego zdaniem jednak, większe znaczenie może mieć zaostrzenie polityki monetarnej.

- Wzrost stóp procentowych może schłodzić rynek. Oczywiście, w efekcie podwyżek nie dojdziemy do wysokiego poziomu stóp, nasz scenariusz bazowy mówi, że podwyżki zaczną się w przyszłym roku a na koniec 2023 roku zakładamy dojście do poziomu 1,5 proc. Jednak to będzie pierwszy poważny cykl podwyżek stóp procentowych od wielu lat, co może dać wyraźny efekt psychologiczny - powiedział ekspert Banku Pekao.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami