Rynek mieszkań to tykająca bomba?

nieruchomości i budownictwo

Wtorek, 19 marca 2013 (06:30)

Taniej raczej już nie będzie. Deweloperzy i eksperci są zgodni - 2013 rok to dobry czas na kupno mieszkania. Z danych, którymi dysponuje Polski Związek Firm Deweloperskich wynika, że od 2009 roku ceny metra kwadratowego systematycznie spadają, a w tym roku osiągnęły poziom z 2006 roku.

Przedsiębiorcy przewidują, że w najbliższych miesiącach ceny mogą jeszcze minimalnie spaść, ale będą to kwoty rzędu kilkudziesięciu złotych.

Eksperci zaznaczają, że w tej chwili sprzedający są bardzo chętni do negocjacji i można uzyskać spory upust, który będzie większy niż prognozowany spadek cen nieruchomości.

Marta Kosińska z portalu "Szybko. pl" mówi, że na rynku jest dużo pustych mieszkań, zarówno nowych jak i używanych. Konkurencja jest więc ogromna. Jej zdaniem ceny przestaną spadać w pierwszym kwartale 2014 roku.

Reklama

Podobne zdanie ma Marzena Rudnicka z Centrum imienia Adama Smitha. Zaznacza ona, że po zakończeniu programu Rodzina na Swoim i po wejściu w życie ustawy deweloperskiej część ciężaru opieki finansowej przejęli sami deweloperzy.

Oferują oni w tej chwili rozmaite programy, które ułatwiają transakcję. Chodzi między innymi o możliwość rozliczenia innego mieszkania, czy rozłożenie płatności na raty.

Część tych udogodnień niedługo zniknie z rynku. Ekspert dodaje, że na ceny nieruchomości wpłynie ustawa deweloperska. Nakłada ona obowiązek na firmy deweloperskie otwarcia rachunku powierniczego. Małe firmy mają z tym ogromne trudności i dlatego mogą niedługo upaść.

Pozostaną wtedy wielcy gracze, którzy zaczną dyktować ceny.

W tej chwili cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosi około 7 tysięcy złotych. W innych dużych miastach nie przekracza 6 tysięcy.

Ustawa deweloperska zbierze swoje żniwo? Jednym z głównym celów ustawy deweloperskiej było zwiększenie bezpieczeństwa klientów poprzez wprowadzenie obowiązku posiadania przez deweloperów rachunków powierniczych dla swoich inwestycji. Jest to tak duże utrudnienie dla deweloperów, że odnotowano spadki w zakresie liczby nowo rozpoczynanych budów. Wyraźnie mniejsza skala działalności deweloperów może okazać się efektem ubocznym ustawy. Zgodnie z ustawą rachunki powiernicze dla deweloperów mogą być prowadzone w wariancie zamkniętym - środki dostępne dla dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności na klientów lub otwartym, z którego środki będą przekazywane stopniowo w miarę postępowania prac. W zależności od wariantu rachunki te ograniczają lub eliminują nagminnie stosowany w przeszłości proceder finansowania inwestycji deweloperskich ze środków wpłaconych przez klientów. Obecnie rachunki powiernicze dla deweloperów oferowane są jedynie przez sześć banków. Prawdopodobnie pozostałe banki uznały ten produkt za mało atrakcyjny lub czekają na prowadzenie go do oferty do momentu kiedy mieszkania sprzed ustawy deweloperskiej będą już w dużym stopniu wyprzedane. Na rynku mieszkaniowym pojawiają się już rodzynki tj. pierwsze inwestycje, dla których uruchomiono rachunek powierniczy. Deweloperzy (np. J.W. Construction lub Archicom) ochoczo podkreślają ten atut w swoich kampaniach marketingowych. Z drugiej strony spółki, które otworzyły stosowne rachunki podkreślają trudności, z jakimi musiały sobie poradzić w trakcie przeprowadzania całej procedury bankowej. O ile najwięksi deweloperzy nie będą mieli z nią problemu, o tyle mniejsze spółki mogą tej procedurze nie sprostać. Wyraźnie mniejszą skalę aktywności deweloperów w zakresie rozpoczynania nowych budów potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego. Od kwietnia 2012 r. (data wejścia w życie ustawy) liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto pozostaje w trendzie spadkowym. W styczniu 2013 r. rozpoczęto budowę jedynie 4,1 tys. mieszkań podczas gdy w kwietniu 2012 r. ich liczba byłą czterokrotnie wyższa, choć wpływ na tak drastyczny spadek miały również czynniki o charakterze sezonowym. Konsekwencją zapisów ustawy może być wyeliminowanie z rynku deweloperskiego małych firm, które przynajmniej częściowo finansowały budowy z wpłat od kupujących. Taka sytuacja może doprowadzić do konsolidacji rynku deweloperskiego. Z jednej strony oznaczać to będzie większe bezpieczeństwo - realizacją inwestycji zajmować się będą tylko doświadczone i zabezpieczone finansowo spółki, ale z drugiej każda konsolidacja rynku to mniejsza konkurencja, a w konsekwencji ryzyko wyższych cen dla klienta. Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.