Rynek mieszkaniowy w 2013 roku - krajobraz po dopłatach

Home Broker i Lion's House, jak co roku w grudniu, zapytały swoich doradców o to, jakich tendencji na rynku nieruchomości spodziewają się w nadchodzącym roku. Odpowiedzi wyraźne zdominował jeden czynnik - wygasające dopłaty do kredytów oferowane w ramach programu "Rodzina na swoim" i perspektywa wprowadzenia kolejnego programu, czyli "Mieszkania dla młodych". Badani uznali, że przetasowanie w zasadach przyznawania dopłat wpłynie na popyt, ceny i wreszcie strukturę zawieranych transakcji.

Dwie trzecie ankietowanych (dokładnie 67 proc.) uznało, że obserwowany dziś trend spadkowy cen mieszkań znajdzie swój kres najpóźniej w 2013 roku. Jedna trzecia uważa, że prawdopodobny "dołek cenowy" przypadnie dopiero na kolejne lata. Przypomnijmy, że trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w dół średnio o 27 proc. Realny spadek wyniósł natomiast 38 proc. Choć nominalnie ceny wciąż są wyższe niż w 2004 roku, od którego zaczął się silny trend wzrostowy trwający do końca 2007 roku, to uwzględniając wzrost wynagrodzeń oraz spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, mieszkania są dziś bardziej dostępne niż w 2004 roku.

To jeden z czynników, który powinien prowadzić do stopniowego wyhamowywania tendencji spadkowej cen. Kolejnym jest popyt inwestycyjny, który ma szanse wyraźnie wzmocnić się w drugiej połowie przyszłego roku, gdy oprocentowanie kredytów w złotych zrówna się z oprocentowaniem kredytów w euro. Popyt ten wzmacnia dodatkowo postrzeganie nieruchomości jako szczególnie wartościowego dobra z uwagi na ich materialną (a nie księgową) formę, a także możliwość generowania dodatkowych przychodów z tytułu najmu.

Wyhamowywanie spadku cen mieszkań może też być efektem wstrzymania, przynajmniej na kilka miesięcy, dopłat do kredytów przyznawanych na zakup kompaktowych i relatywnie tanich mieszkań. Może to spowodować wzrost udziału transakcji, których przedmiotem są większe i droższe mieszkania, a tym samym mieć pozytywny wpływ na średni poziom cen transakcyjnych.

Nie zmienia to jednak faktu, że na całym rynku należy spodziewać się w przyszłym roku spadku liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań. Taki scenariusz kreśli 23 proc. badanych ekspertów. Średnio rzecz biorąc doradcy oczekują obniżenia aktywności rynku o 6 proc. Spadek ten może być bardziej odczuwalny w pierwszym półroczu. Będzie to efekt wygasania z końcem tego roku "Rodziny na swoim" i jednocześnie wyczekiwania na nowy program dopłat. W opinii doradców czynniki te zaowocują spowolnieniem aktywności inwestycyjnej deweloperów. Na taki scenariusz wskazuje 8,7 proc. ankietowanych.

Mniejsza liczba transakcji może przełożyć się z kolei na wydłużenie procesu sprzedaży mieszkań, choć nie będą to zmiany znaczące. Zgodnie z przewidywaniami doradców Home Broker i Lion's House, średni czas sprzedaży może wydłużyć się w 2013 roku o 6 dni (obecnie wynosi ok. 4 miesięcy). Wzrosnąć, do 7,7 proc., może też skala negocjacji cen, do jakich może dochodzić przed finalizacją umowy. Dotychczasowy rekord przypada na październik br., kiedy to przeciętny efekt negocjacji wyniósł 6,2 proc.

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek