Rynek najmu w 2018 roku. Czeka nas dalszy wzrost cen nieruchomości?

Rok 2017 stał pod znakiem wzrostów cen mieszkań w większości z polskich miast zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach Polski wzrosła o 4,6 proc. (III kwartał 2017 r. wobec III kwartału 2016 r.), a na rynku wtórnym o 5,4 proc. w analogicznym okresie.

Dalszy wzrost cen mieszkań będzie efektem rosnących cen gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym; rosnących kosztów produkcji budowlano-montażowej, które w ciągu ostatnich miesięcy 2017 roku wzrosły o ponad 2 proc. w ujęciu rocznym; widocznego już dzisiaj ryzyka ograniczenia podaży nowych mieszkań przez deweloperów; a także utrzymującego się nadal w 2018 r. silnego popytu na zakup mieszkań, zarówno ze strony konsumentów, jak i inwestorów.

- Spodziewamy się, że popyt nadal będzie przewyższać podaż, co skutkować będzie dalszym wzrostem cen najmu.

Inwestycje w mieszkania na wynajem będą popularne, by nie powiedzieć powszechne. Sprzyjać temu będą niskie stopy procentowe, a więc i niska opłacalność utrzymywania środków na lokatach - komentuje Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments i spółek Mzuri CFI, które umożliwiają grupowe inwestowanie w mieszkania na wynajem.

- Rozwój gospodarczy i wzrost wynagrodzeń utrzymają optymizm inwestycyjny oraz będą podsycać wspomniany już wzrost czynszów - dodaje Kaźmierczak.

Nie bez znaczenia pozostaje też fakt rosnącego udziału obcokrajowców wśród najemców. Według danych Mzuri, Ukraińcy, Białorusini i inne nacje stanowią dużą część rynku najmu: ok. 10 proc.

Stale rośnie też liczba studentów przyjeżdżających do Polski na studia (w roku 2015/16 było ich wg. GUS ok. 60 tys., a więc o 20 proc. więcej niż rok wcześniej). Niemniej nie tylko imigranci będą motorem wzrostu. - Kończy się program MDM (Mieszkanie Dla Młodych). Spodziewamy się, że przełoży się to na ograniczenie możliwości nabycia własnego M, a w konsekwencji na zwrot części z potencjalnych klientów MDM w kierunku długoterminowego wynajmu - dodaje Kaźmierczak.

Do wzrostu popularności najmu w Polsce niezmiennie przyczyniają się też tendencje społeczne (zwiększona mobilność pracowników, zmniejszająca się presja społeczna na posiadanie mieszkania, rosnąca niechęć do wieloletnich kredytów, duża liczba rozwodów).

Stale spada też liczba pustostanów, co eksperci z Grupy Mzuri zauważyli już w 2017 roku, kiedy to średni poziom pustostanów, liczony pośród portfela ponad 3000 mieszkań, którymi zarządza Mzuri, wyniósł jedynie 4,8 proc. wobec średnio 6,1 proc. w 2016 roku.

Rynek inwestowania w mieszkania na wynajem będzie zatem nadal rozkwitać, jednak dla właścicieli mieszkań będzie to mieć też negatywne konsekwencje.

W roku 2018 właściciele mieszkań na wynajem zderzą się z barierą dostępności fachowców, jak i rosnącymi kosztami robocizny oraz materiałów.

Według oficjalnych źródeł koszty prac budowlano-montażowych w budynkach mieszkalnych wzrosły od października 2016 r. do października 2017 r. o 1,3 proc. (główny wzrost nastąpił od czerwca 2017 r.), przy czym najszybciej rosły koszty istotne dla właścicieli mieszkań - montaż osprzętu instalacyjnego (wzrost o 4,3 proc.), instalacje (wzrosty o 1,2 do 2,3 proc. zależnie od typu instalacji), czy tynkowanie (1,2 do 2,8 proc.).

- W naszym odczuciu ten wzrost był znacznie większy i wyniósł ok. 15 proc. - komentuje Kaźmierczak. Przyczynami są zarówno wzrost wynagrodzeń (ogółem wzrost o 4,9 proc. w III kw. 2017 r. względem roku poprzedniego, a w sektorze budownictwa o 5,7 proc., wywołane przede wszystkim malejącym bezrobociem, które wg metodologii BAEL spadło do jedynie 4,7 proc. w III. kw. 2017 r.), jak i wzrost kosztów materiałów budowlanych, zarówno tych istotnych przy budownictwie pierwotnym (stal, cement), jak też przy pracach wykończeniowych (np. płytki ceramiczne).

- Oczekujemy, że bolesny będzie nie tylko już dzisiaj obserwowany wzrost oczekiwań wynagrodzeniowych, ale także przeciągające się remonty, czy wręcz przypadki porzucania rozpoczętych już prac - dodaje Kaźmierczak.