Rynek nieruchomości: Ceny mieszkań czeka ostry spadek!
W 2020 roku można się spodziewać spadku cen nieruchomości o 15 proc. – przewidują analitycy PKO Banku Polskiego. Będzie to efekt wzrostu bezrobocia, spadku popytu, pogorszenia sytuacji na rynku wynajmu i ograniczenia dostępności kredytu mieszkaniowego. Na to nakłada się brak poważnych programów rządowych stymulujących sytuację na rynku nieruchomości.
Epidemia COVID-19 i regulacje administracyjne zapobiegające jej rozprzestrzenianiu zmieniły perspektywy rynku mieszkaniowego na 1-2 lata. Przy utrzymującej się w drugiej połowie 2020 roku recesji o umiarkowanej skali, tendencja spadkowa cen mieszkań wzmocni się i w całym 2020 można oczekiwać, jak pokazują doświadczenia poprzednich kryzysów, spadku cen mieszkań o około 15 proc. w ujęciu rocznym - uważają analitycy PKO BP.
Wpływ na to będzie mieć przede wszystkim wzrost bezrobocia, niepewność co do przyszłych dochodów oraz osłabienie popytu mieszkaniowego konsumpcyjnego, jak i inwestycyjnego, co zmienia sytuację ekonomiczną konsumentów, producentów i inwestorów na rynku mieszkaniowym.
- Spadek popytu mieszkaniowego, przy dużej produkcji mieszkań w toku na rynku deweloperskim (rekordowy portfel rozpoczętych projektów z dominacją mieszkań przewidywanych do przekazania do użytku w latach 2021-2022) zapowiada spadek cen mieszkań w krótszym okresie (problemy deweloperów z płynnością finansową ratujących się wyprzedażą), utrzymujący się dłużej z uwagi na dużą podaż na rynku - oceniają autorzy najnowszego kwartalnego raportu dotyczącego sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Na to nakłada się wyhamowanie popytu inwestycyjnego (zakup mieszkania w celu wynajmu), co również przełoży się na spadek cen mieszkań. Takie zakupy w celach inwestycyjnych ograniczą negatywne doświadczenia z okresu epidemii, m.in. konieczność ponoszenia kosztów stałych lokalu przy braku klientów w sytuacji zamrożonego wynajmu krótkoterminowego, jak i schłodzenia rynku wynajmu długoterminowego ( w efekcie pogorszeniu sytuacji na rynku pracy).
To zasadniczo zmienia dotychczasowy trend i kierunek, w którym w ostatnich kliku latach podążały ceny mieszkań.
Obserwowane od połowy marca spadek sprzedaży mieszkań szacowany jest na 50-60 proc., do tego wycofywanie się około 20-30 proc. klientów z umów rezerwacyjnych, dodatkowo spadek wniosków o kredyt mieszkaniowy o około 25 proc. (według danych Biura Informacji Kredytowej), po trzecie zaostrzenie polityki kredytowej przez banki (większy wymagany wkład własny, wzrost marży) i mniejsza dostępność kredytu.
O tym ostatnim zjawisku drastycznego ograniczenia dostępności kredyty, w wyniku zaostrzenia warunków przez banki, Interia w ostatnim czasie pisała już kilkakrotnie. Po pierwsze banki podniosły wymagany wkład własny, który dotychczas przeważnie wynosił 10 proc. a teraz 20, a nawet 30 proc. wartości kupowanego mieszkania. Taki ruch wynika przede wszystkim z obaw bankowców o spadek cen nieruchomości, które są zabezpieczeniem kredytów.
Do tego banki bardzo rygorystycznie patrzą na źródła uzyskiwania dochodów i w zasadzie nie udzielają kredytów samozatrudnionym, wykonującym wolne zawody czy pracującym na umowach zlecenie i o dzieło. Zdaniem rynkowych ekspertów, z którymi rozmawiała Interia, odcina to co najmniej 1/3, a może nawet połowę kredytobiorców, którzy jeszcze przed pandemią taki kredyt mogli uzyskać.
Trzeba jednak zaznaczyć, że są również czynniki oddziałujące na perspektywy rynku nieruchomości, w przeciwnym kierunku i są to przede wszystkim niskie stopy procentowe, które zniechęcają do lokaty bankowej i zachęcają do poszukiwania innych aktywów (w tym nieruchomości), ale jak zaznaczają analitycy PKO BP, mogą być niewystarczającym atutem przy osłabieniu perspektyw rynku wynajmu krótko i długoterminowego, wysokich kosztach stałych, niskiej płynności nieruchomości i konkurencji inwestycji w inne aktywa (metale szlachetne, dzieła sztuki itp.).
Drugim takim impulsem mogłyby być programy wsparcia tak dla deweloperów, jak też kupujących mieszkania, ale jak słusznie zauważają autorzy raportu, obecnie są one bardziej na etapie pomysłów czy postulatów zgłaszanych przez zainteresowanych niż przemyślanych rozwiązań systemowych. -Można się jednak spodziewać ich aktywacji, o ile sytuacja branży zaczęłaby się silnie pogarszać oceniają autorzy raportu.
Przypomnijmy, że jednym z takich pomysłów, autorstwa ministerstwa rozwoju, jest ulga dla osób nabywających mieszkania na rynku pierwotnym lub budujących dom jednorodzinny na własnej działce, dla rodzin i osób w wieku poniżej 35 lat. Miałaby wynosić od 4,5 tys. rocznie w przypadku singla do 12,6 tys. w przypadku rodziny z trójką dzieci.
Jednak tak skonstruowana ulga nie rozwiązuje głównych problemów i braków rynku mieszkaniowego, w tym nie dotyka problemu nagłego ograniczenia dostępności kredytu na sfinansowania kupna mieszkania, a przecież bez tego z ulgi podatkowej nie można skorzystać. Do tego by uzyskać kredyt bankowy na zakup mieszkania czy budowę domu najpierw "na dzień dobry" trzeba wyłożyć 20-30 proc. jego wartości, co w dzisiejszych warunkach, w dużych miastach oznacza 100-200 tys. zł w gotówce.
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
Dodatkowo, jak już wcześniej pisaliśmy, jest ryzyko, że ulgę podatkową skonsumowaliby deweloperzy poprzez podniesienie marż i tym samym cen sprzedawanych nieruchomości. Zdaniem wielu ekspertów najbardziej potrzebna na polskim rynku jest budowa tanich mieszkań na wynajem.
Monika Krześniak-Sajewicz
