Rynek nieruchomości w maju

Marże kredytów hipotecznych wzrosły kolejny miesiąc z rzędu. Niekorzystne zmiany w ofercie wprowadziły Pekao i BNP Paribas. Ten ostatni podwyższył marże z 1,45 proc. aż do 1,85 proc. W rezultacie średnia marża kredytów z wysokim (25 proc.) wkładem własnym wynosi już 1,75 proc. Przy minimalnym (5 proc.) wkładzie wł. przeciętna marża to 2,08 proc. Jeszcze na początku roku było to odpowiednio 1,65 proc. i 1,94 proc. Można więc stwierdzić, że banki w tym roku podwyższyły już raty kredytów o 20-30 zł (w zależności od wkładu własnego) w przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł zaciąganego na 25 lat. Podwyżki dotyczą oczywiście tylko nowozaciąganych kredytów.

Trend wzrostu marż trwa już dość długo, bo od początku 2012 r. Na szczęście wiele wskazuje na to, że banki osiągnęły już lub są bardzo blisko poziomu, który mogą uznać za atrakcyjny. Istnieje więc szansa, że marże ustabilizują się na poziomie zbliżonym do obecnego. Dopóki stopy procentowe w naszym kraju pozostaną tak niskie nie ma natomiast większych nadziei na to, że marże zaczną spadać.

Istotnym wydarzeniem ostatnich dni jest umocnienie się złotego oraz obniżka stóp procentowych w strefie euro. W rezultacie, posiadacze kredytów walutowych mogą liczyć, że ich raty będą niższa niż dotychczas. W przypadku kredytu w euro, rata, która na początku maja wynosiła ok. 1386 zł może

w najbliższym czasie być o ok. 50 zł niższa (ok. 1336 zł). Część ekonomistów przewiduje jednak, że złoty w tym roku nadal będzie się umacniał i euro pod koniec 2014 może kosztować nawet 3,95 zł.

W rezultacie rata może być wtedy nawet o 100 zł niższa niż na początku maja, kiedy kurs wynosił 4,20 zł. Rata kredytu we frankach wynosząca 400 CHF jeszcze na początku maja wynosiła 1380 zł. Obecnie spadła do 1344 zł.

Opisując obecną sytuację na rynku kredytów hipotecznych nie można pominąć pewnej zmiany, która już niedługo wejdzie w życie. Zgodnie z Rekomendacją S, od 1 lipca 2014 r. kredyty walutowe będą mogły być udzielane tylko w przypadku gdy kredytobiorca uzyskuje dochody w walucie kredytu. Zmiana ta wpłynie jednak głównie na kredyty w euro, które wciąż udziela pięć banków - BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Bank, mBank i Raiffeisen. Trzeba jednak zaznaczyć, że w ostatnim czasie takich kredytów i tak udzielano bardzo rzadko. W I kwartale stanowiły one jedynie 0,51 proc. wszystkich wypłaconych kredytów hipotecznych. Zmiana nie będzie więc istotna dla całego rynku.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors Sp. z o.o.

Kolejny miesiąc z rzędu ceny nieruchomości, nieznacznie, ale nadal rosną. W maju, w 15 analizowanych miastach były wyższe średnio o 0,5 proc. od kwietniowych i o 4,2 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2013 roku. Najwyższy wzrost cen średnich, w porównaniu z ubiegłym rokiem, nastąpił w Katowicach, gdzie aktualna średnia wynosi niemal 4 tys. złotych za metr, a była o 10 proc. niższa.

O ponad 5 proc. wyższe niż w maju 2013 są również stawki za metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu, Sopocie, Gdyni i Opolu. Jedynym dużym, polskim miastem, w którym możliwe jest kupno mieszkania tańszego niż przed 12 miesiącami pozostaje Łódź.

O poprawie sytuacji na rynku nieruchomości, poza rosnącymi cenami, świadczą coraz mniejsze różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi, większe powierzchnie kupowanych nieruchomości, ale również spadek zainteresowania ofertami z najniższego segmentu cenowego w tym mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, które 2-3 lata temu były najchętniej kupowane.

Zarówno letnia aura jak i kalendarz zdecydowanie sprzyjają planowaniu wakacji i urlopów. Mimo iż już od lutego Polaków kuszą oferty first minute i atrakcje zagranicznych kurortów, bardzo duża grupa decyduje się na samodzielnie zorganizowany wyjazd. Taka opcja daje większą elastyczność, nie tylko w planowaniu czasu, ale również wydatków. Wśród ogłoszeń można wyróżnić dwie zasadnicze kategorie: mieszkania i pokoje wynajmowane w dużych miastach i ich okolicach dla osób pracujących i studentów studiów zaocznych. Druga, znacznie liczniejsza grupa to mieszkania, pokoje, noclegi w pensjonatach i gospodarstwach agroturystycznych skierowane do turystów. W kategorii mieszkań, pokoi dla osób przyjeżdżających do pracy w danej okolicy, standardem są podstawowe meble, dostęp do łazienki, ale już niekoniecznie do kuchni. Mieszkania przeznaczone dla turystów są znacznie lepiej wyposażone i umeblowane.

Na podstawie zamieszczonych ofert, obliczone zostały przybliżone stawki za nocleg dla 1 osoby w różnych rejonach Polski. Ceny są w największym stopniu kształtowane poprzez popularność danego regionu stąd też najwyższe stawki na Pomorzu, Małopolsce i zdecydowanie niższa na Podlasiu, Roztoczu. Porównując aktualne ceny ze stawkami sprzed roku widoczna jest tendencja spadku średnich kosztów noclegu. Wynika to głównie z faktu, że propozycji wynajmu jest coraz więcej, a właściciele muszą konkurować cenami. Oczywiście w regionach najpopularniejszych obniżki są mniejsze. Druga tendencja to wzrost stawek minimalnych za 1 nocleg. Wynika to z rosnącego standardu wynajmowanych kwater wakacyjnych i wypierania z rynku ofert o najniższym standardzie, na które mimo niskiej ceny nie było popytu.

Marta Kosińska, Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

Temat przewodni tej części raportu to wzrosty cen w Krakowie. Są one pochodną istotnego udziału niewielkich mieszkań w łącznej liczbie transakcji, ale swój udział ma również niewielka popularność programu MdM. W ten sposób popyt kierowany jest na rynek wtórny. Jedynym miastem, w którym można kupić statystycznie tańsze mieszkanie niż przed rokiem jest Gdańsk. Nadal na uwagę zasługuje metraż mieszkań nabywanych w Poznaniu - ponad 60 mkw.

Wystarczy spojrzeć na kształtowanie się cen w ostatnich miesiącach, by zauważyć, że największe zmiany dotyczą rynku mieszkaniowego w Krakowie. Już drugi raz z rzędu podwyżki cen mające miejsce w stolicy Małopolski stawiają to miasto na czele stawki lokalizacji o najbardziej dynamicznych wzrostach. W porównaniu do przełomu 2013/2014 r. ceny nabywanych mieszkań wzrosły średnio o nieco ponad 700 zł za mkw. Co istotne, zwykle w naszych raportach podkreślaliśmy tu dużą dysproporcję pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi, rodząc obawy, iż takie niedopasowanie cenowe w następstwie może spowodować stagnację na rynku. Nic takiego nie ma miejsca. Klienci kupują coraz droższe mieszkania, a średnia cena mkw. wyniosła 6258 zł. Ostatni raz podobne wartości były widoczne w zestawieniach sprzed ponad dwóch lat. Paradoksalnie swój udział w popycie na mieszkania z rynku wtórnego ma program Mieszkanie dla Młodych, którego niskie limity cenowe nie pozwalają na zakup lokali od krakowskich deweloperów. Skoro dopłaty do kredytu nie są kartą przetargową na rynku, kupujący chętnie wybierają gotowe do zamieszkania lokale z rynku wtórnego. Na tle innych miast średni nabywany metraż nie jest imponujący i wynosi 50,8 mkw. Na taki wynik duży wpływ ma duży udział mieszkań jednopokojowych w strukturze transakcji, co częściowo tłumaczy tak znaczne wzrosty ceny mkw. W niewielkich mieszkaniach, zwłaszcza w lepszych lokalizacjach cena mkw. bywa znacznie wyższa niż średnia dla danej lokalizacji.

Z kolei drugim z miast, w którym widoczne są systematyczne, choć postępujące w wolniejszym tempie wzrosty cen, jest Poznań. Od początku roku poznaniacy kupują mieszkania droższe o 169 zł za mkw., a średnia cena mkw. osiągnęła poziom 5109 zł. Nadal w Poznaniu nabywane są największe w Polsce mieszkania - 65,4 mkw., podczas gdy w pozostałych analizowanych miastach średni metraż nie przekroczył 60 mkw. Jest to jednak pewna anomalia, spowodowana pojawieniem się w analizowanej puli zwiększonej liczby transakcji największych segmentów mieszkań, które zwykle nie pojawiają się tak często w zestawieniach.

Dotychczas stabilna cenowo Łódź przekroczyła poziom 3600 zł. Wprawdzie wzrost cen nie wyniósł więcej niż 1 proc., ale warte odnotowania jest, że w tym mieście rzadko średnia dochodzi do takiej właśnie wartości. Kupujący w dużej mierze akceptują ten poziom cen, bowiem średnia cena mkw.

w ofertach różni się tylko nieznacznie od danych z transakcji. W Warszawie zmiana cen w porównaniu do maja jest niewielka i nie przekracza 1 proc. Kupujemy lokale w średniej cenie 7331 zł za mkw.

W tym miesiącu mamy trzy miasta, w którym kupujący nabywają nieco tańsze mieszkania. Na Pomorzu - w Gdańsku i w Gdyni, zmiany te są praktycznie niezauważalne i wynoszą odpowiednio 0,3 i 0,2 proc. W obu tych miastach ceny transakcyjne mieszkań oscylują w pobliżu ceny 5000 zł za mkw. Wśród miast, które analizujemy Gdańsk jest jedyną lokalizacją, w której statystycznie nabywamy mieszkania taniej niż przed rokiem. Większe korekty widoczne były we Wrocławiu, gdzie po dwukrotnych wzrostach średnie ceny nabywanych mieszkań obniżyły się o 2,6 proc. do poziomu 5382 zł za mkw.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse S.A.

Załączniki