Rynek pierwotny mieszkań traci "dopalacz". Co z cenami?
Co dalej z sytuacją na rynku pierwotnym mieszkań? Odpowiedź na to pytanie poznamy w ciągu najbliższych dwóch lat. Wiele wskazuje na to, że po okresie hossy dla firm deweloperskich nadchodzą nieco trudniejsze czasy. W I kwartale 2018 r. kończy się program Mieszkanie dla Młodych.
Ostatnie trzy lata były okresem rosnącego popytu, świetnych wyników sprzedażowych i rosnącej podaży nowych mieszkań. Dość powiedzieć, że w zeszłym roku 17 deweloperów notowanych na GPW sprzedało 25,7 tys. mieszkań, a więc o 15 proc. więcej niż w 2015 r. Trzy spośród 17 spółek poprawiły sprzedaż aż o ponad 50 proc., natomiast kolejne sześć o blisko 30 proc. Pobito też roczny rekord w liczbie sprzedanych lokali.
Z raportu REAS podsumowującego ubiegły rok na rynku pierwotnym wynika, że w tym okresie firmy sprzedały w największych miastach ponad 62 tysiące mieszkań, co jest wynikiem o 20 proc. wyższym od tego z 2015 r., który również był rekordowy. Dla porównania - w 2013 r. kiedy klienci nie mogli korzystać już z żadnej formy wsparcia (po końcu programu Rodzina na Swoim, przed MdM) firmy deweloperskie na analizowanych rynkach sprzedały tylko około 36 tysięcy lokali.
Co przełożyło się na kilka lat świetnej koniunktury? Przede wszystkim spadające stopy procentowe, które osiągnęły rekordowo niski pułap 1,5 proc. Do tego dochodzi program Mieszkanie dla Młodych, wspierający zakupy na kredyt i w okresie od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2016 roku "odpowiedzialny" za podpisanie 74 759 umów kredytowych o wartości 13,151 mld zł. Wartość dofinansowania wynikająca z podpisanych umów to 1,888 mld zł. Kredyty preferencyjne stanowiły 14,0 proc. liczby i 11,4 proc. wartości wszystkich nowych umów podpisanych w latach 2014 - 2016 (dane Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich).
Na dobrą sprzedaż przełożył się też wzrost rentowności najmu, który pchał inwestorów do wyjęcia środków z innych, mniej opłacalnych instrumentów i zainwestowania w nieruchomości. Rentowność najmu na głównych rynkach obecnie szacuje się na 5 - 6 proc. Wzrósł też udział zakupów gotówkowych. Wg NBP w III kw. 2016 stanowiły one 65 proc. wartości całości transakcji w 7 największych miastach. Wyniosły one blisko 3,5 mld zł.
Równocześnie - inaczej niż w czasie boomu 10 lat temu - udało się uniknąć napompowania bańki cenowej na rynku mieszkaniowym. Dzięki zrównoważeniu popytu i podaży oraz konstrukcji programu MdM z jego limitami cenowi, stawki rosły powoli. W wiodących miastach mowa o zmianach rzędu 100 - 300 zł/mkw. rok do roku.
Teraz jednak sytuacja na rynku pierwotnym dosyć drastycznie będzie się zmieniać. Przede wszystkim kończy się program Mieszkanie dla Młodych. Równocześnie wzrósł do 20 proc. minimalny wkład własny kredytów. W Warszawie, by kupić na kredyt 50 mkw., trzeba już dysponować kwotą rzędu 80 tys. zł. Co prawda możliwe są kredyty z niższym wkładem, ale za to z wyższą marżą. MdM prawdopodobnie faktycznie skończy się w I kw. 2018 r., bo wtedy wszystkie pieniądze zostaną zarezerwowane. Nowa forma pomocy na rynku mieszkaniowym - czyli Mieszkanie Plus - oparta jest na całkowicie innych założeniach, a jej wpływ na rynek będzie odczuwalny najwcześniej dopiero za kilka lat.
Dużo bardziej bolesną kwestią dla kupujących, a więc i dla deweloperów będzie podwyżka stóp procentowych. Co prawda na razie mamy jeszcze rekordowo niskie stopy (podstawowa 1,5 proc.), ale w obliczu inflacji prawdopodobna jest podwyżka stóp jeszcze w tym roku, a jeśli nie to na pewno w przyszłym. Dodajmy, że seria głębokich cięć stóp zaczęła się w maju 2012, gdy podstawowa stopa wynosiła 4,75 proc. Dziś powrót do tamtego poziomu oznaczałby bardzo istotny wzrost rat kredytów, znaczne pogorszenie zdolności kredytowej, ale też zmniejszenie atrakcyjności inwestycji pod wynajem, finansowanych kredytem.
Zarówno przedstawiciele sektora bankowego jak i firmy analizujące sytuację na rynku mieszkaniowym prognozują stopniowy spadek popytu i wzrost oferty. Co prawda w tym roku rynek jest jeszcze "rozgrzany" i ciągle wpływ na sytuację ma MdM, tak więc najpełniej ewentualne negatywne następstwa będą widoczne w roku przyszłym. Ceny mieszkań nowych mogą znaleźć się pod presją spadkową. Ze zjawiskiem nadpodaży na rynku mieszkaniowym mieliśmy już do czynienia po pęknięciu bańki cenowej, nadmuchanej w latach 2006 - 2008. Mniej więcej w okresie 2011 - 2013 oferta znacznie przekraczała zapotrzebowanie, co skutkowało minimami cenowymi na wielu rynkach, później nastąpiło odbicie.
Czy teraz również czeka nas podobny scenariusz? Wydaje się, że firmy deweloperskie antycypując przyszłą sytuację, chcą zrównoważyć popyt i ofertę. Stąd widoczne - na razie lekkie - hamowanie nowych inwestycji. W 2016 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 85 tysięcy mieszkań, co stanowi spadek o 1,2 proc. w stosunku do wyniku rok wcześniej, który z kolei był o 24,1 proc. wyższy niż ten z 2014 r. Co prawda spadek jest niewielki, ale dotychczas liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto rosła szybko. Może to świadczyć o tym, że branża przygotowuje się na "trudniejsze czasy" i chce uniknąć nadpodaży.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
