Rynek wtórny czy pierwotny - gdzie utargujesz lepszą cenę?
Około 7,5 proc. - tyle średnio można zbić z ceny mieszkania, targując się na rynku wtórnym. Pod względem możliwości negocjacji, wypada on zdecydowanie korzystniej niż rynek pierwotny.
Takie dane dostarczają analitycy WGN. Kupujący mieszkanie używane ma zdecydowanie większe pole manewru niż w przypadku transakcji z deweloperem. Przykładowo - z danych NBP za I kw. 2017 wynika, że w Warszawie ceny transakcyjne wynoszące 7560 zł/ mkw. są tylko o 140 zł niższe od ofertowych.
Tak więc różnica w tym przypadku wynosi zaledwie 1,8 proc. We Wrocławiu na rynku pierwotnym utargować można obecnie około 300 zł na metrze kwadratowym (ceny transakcyjne wynoszą 6130 zł), natomiast w Krakowie do "ugrania" jest nieco ponad 200 zł/mkw. (ceny transakcyjne wynoszą 6375 zł).
Jak więc widzimy - deweloperzy nie są zbyt hojni. Różnice cen w ofercie i transakcji nie przekraczają 5 proc. Z czego to wynika? Przede wszystkim z faktu, że sprzedaż nowych mieszkań ma się świetnie. Zeszły rok branża deweloperska zakończyła rekordowym wynikiem 60 tys. sprzedanych lokali w największych miastach. Wszystkie notowane na giełdzie firmy deweloperskie znacznie poprawiły wyniki.
Tak więc - rynek nie należy dziś do kupującego. Nie znaczy to co prawda również, że warunki dyktują na nim firmy. Trwa okres zdrowej równowagi rynkowej - między podażą i popytem, w efekcie czego ceny mieszkań pozostają stabilne, a firmy budują na tyle dużo, że kupujący może szybko znaleźć odpowiadającą mu ofertę. Nie ma jednak co liczyć na to, że dużo utargujemy.
Kto może się targować? Na pewno dobrą pozycję wyjściową mają ci, którzy kupują mieszkania w pakietach, a więc kilka nieruchomości od jednego dewelopera.
W takiej sytuacji z pewnością mogą negocjować warunki. Firmy będą też bardziej skłonne do obniżek cen w przypadku, gdy klient płaci z góry. Ewentualnie możemy też się targować jeśli jakieś mieszkanie "nie zeszło" z pierwotnej puli, jest z jakiegoś powodu mniej atrakcyjne i deweloper ma problemy z jego sprzedażą.
W przypadku używanych mieszkań do "ugrania" jest znacznie więcej. Pokazuje to poniższy wykres, oparty o dane NBP za I kw. 2017
Powyższe dane mogą zaskakiwać. Okazuje się, że różnice cen ofertowych i transakcyjnych w przypadku mieszkań używanych są bardzo duże. Jeśli przyjąć średnie cenowe opublikowane przez bank centralny, okaże się, że w Warszawie wynoszą one aż 17 proc. W Krakowie można utargować 12 proc. W każdym z miast wojewódzkich różnica cen w transakcji i ofercie jest zbliżona do 1000 zł, lub go przekracza, w przypadku Warszawy jest to 1500 zł/mkw. Oznaczałoby to, że przy kupnie 50 - metrowego mieszkania można by utargować aż 75 tys. zł.
W rzeczywistości aż tak różowo nie jest. Do danych banku centralnego należy podchodzić z pewną ostrożnością. Pamiętajmy, że średni poziom cen zawyżają najdroższe nieruchomości, luksusowe apartamenty położone w prestiżowych dzielnicach. Najwięcej natomiast sprzedaje się mieszkań w tzw. segmencie popularnym, czy na kieszeń "przeciętnego Kowalskiego".
Możliwość utargowania aż 75 tys. zł raczej nie wchodzi w rachubę. Z danych WGN wynika jednak, że i tak do uzyskania jest więcej, niż to możliwe w przypadku oferty z rynku pierwotnego. Różnica wynosi przeciętnie około 7 - 7,5 proc., co daje przy cenie wyjściowej wynoszącej przykładowo 300 tys. zł możliwość zbicia do ceny transakcyjnej wynoszącej 280 tys.
Oczywiście w różnych przypadkach możliwości przedstawiają się różnie. Na pewno bardziej skłonni do negocjacji są sprzedający mieszkania duże oraz nieruchomości do remontu. Targować można się też w przypadku widocznych uchybień, gorszej lokalizacji itp.
Z czego wynika generalnie tak duża różnica w cenach ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym? Jak już wspomnieliśmy - trwa hossa na nowe mieszkania. Jeszcze kilka lat temu pod względem liczby transakcji zdecydowanie dominował rynek wtórny, dziś proporcje te niemal się wyrównały. Koniunkturę na nowe mieszkania generuje też program MDM. Na rynku wtórnym również objętym dopłatami, limity cen często jednak są zbyt niskie, by można było z MDM skorzystać.
Generalnie, poziom cen mieszkań używanych jest niższy od nowych. Oferta jest więc atrakcyjniejsza, zwłaszcza, że dobrze utrzymana nieruchomość z rynku wtórnego może nie wymagać wkładu finansowego, w przeciwieństwie do nowych mieszkań w standardzie deweloperskim, które trzeba wykończyć.
Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN
