Rynek wtórny śpi zimowym snem
Mimo przyrody budzącej się do życia, sytuacja na rynku mieszkaniowym wciąż zdaje się być pogrążona w zimowym śnie. Marzec okazał się kolejnym miesiącem, w którym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach utrzymały się niemal na niezmienionym poziomie.
Mimo tego, że stawki na rynku wtórnym w Warszawie już od dłuższego czasu utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie i tak znacznie przekraczają oczekiwania i możliwości potencjalnych nabywców. Najniższe miejsce na podium zajmuje Kraków, w którym średnia cena ofertowa kształtuje się na poziomie 7587 zł/ m2.
Największy spadek ceny za m2, spośród wszystkich analizowanych miast, zanotowaliśmy w Katowicach, lecz nawet tam był on nieznaczny i wyniósł 2,6 proc.
Z najnowszego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że już pięć banków jest w stanie zaproponować marżę kredytu złotowego w wysokości 1 pkt proc. lub niższą. Nic dziwnego, bo drugi kwartał każdego roku to czas, gdy Polacy zaciągają najwięcej kredytów na nieruchomości, banki zakasują więc rękawy i stają do walki o łaskę kredytobiorców. Najniższe marże przy kredytach złotowych są w stanie zaoferować Bank Zachodni WBK, Euro Bank, Deutsche Bank PBC, DnB Nord i HSBC.
Obniżki przygotowało też wiele innych banków, w sumie, porównując do poprzedniego rankingu (sprzed kwartału), marże obniżyło 12 z 26 instytucji oferujących kredyty hipoteczne w polskiej walucie. Mniej zmian widać w ofertach kredytów walutowych, banki straciły zapał do obniżek, prawdopodobnie jest to efekt intensywnych działań Komisji Nadzoru Finansowego.
Mimo spadających marż kredytowych, rośnie oprocentowanie pożyczek. Jak to możliwe? Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: bankowej marży oraz stopy procentowej wyliczonej w oparciu o rynkową stawkę WIBOR. Rosnące stopy procentowe (zarówno w Polsce jak i strefie euro) powodują wzrost stawek rynkowych, a te pociągają za sobą zmiany oprocentowania kredytów.
Od dnia powstania poprzedniego raportu 3-miesięczny WIBOR zwiększył się o 11 pkt bazowych, co przekłada się na wzrost raty kredytu o ok 7 zł na każde pożyczone 100 tys. złotych. W przypadku kredytów w euro zmiana jest jeszcze większa. Stawka EURIBOR zyskała prawie 16 pkt bazowych, a rata nowego kredytu wzrosła o 9 zł na każde 100 tys. złotych.
Rosnące stawki rynkowe wpływają nie tylko na nowe kredyty, ale i na te już spłacane. W przypadku kredytów walutowych trzeba jednak pamiętać o wpływie kursów walut na miesięczne obciążenie kredytobiorcy. Porównując do poprzedniego raportu spadły kursy zarówno euro jak i franka. W ciągu miesiąca euro staniało o 2 proc. (ponad 8 gr, do 3,9423 zł), a frank o 1 proc. (ponad 3 gr, do 3,0757 zł).
Spadki kursów zostały jednak w dużej mierze zrównoważone przez wzrost oprocentowania kredytów. Summa summarum rata kredytu w obu walutach zanotowała delikatny spadek. Osoby zadłużone w euro zapłacą ratę niższą o ok 1 zł na każde 100 tys. zł kredytu, posiadający w portfelu kredyty we franku oszczędzą ok 4 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.
Nie wiadomo, kiedy dojdzie do kolejnej podwyżki stóp procentowych w Polsce (najbliższe posiedzenie RPP odbędzie się 10-11 maja br.), jednak wymowa komunikatów Rady jest jednoznaczna: prędzej czy później ona nastąpi. Do końca roku można się spodziewać podwyżek o 50 pkt bazowych, co na pewno nie pozostanie bez wpływu na raty kredytów złotowych.
Pierwszy powiew wiosny to moment, kiedy zwykle wzrasta popyt na działki budowlane. Coraz dłuższe i cieplejsze dni powodują, że wielu z nas zaczyna marzyć o własnym domu z ogrodem, by z dala od zgiełku miasta móc delektować się ciszą i pięknem przyrody.
Z analizy opublikowanych w marcu ofert działek pod zabudowę jednorodzinną, zlokalizowanych w powiatach graniczących z miastami wojewódzkimi wynika, że najmniej wydamy na grunt pod Olsztynem. Tutaj w otoczeniu jezior mazurskich, z pięknym widokiem na okolice, znajdziemy działkę o średniej powierzchni 1 478 m2, w cenie ofertowej 98 zł za m2, oddaloną zaledwie kilka kilometrów od stolicy województwa warmińsko-mazurskiego.
Jeżeli marzy nam się dom pod Krakowem, to najbardziej atrakcyjny cenowo jest powiat wielicki. Średnio za m2 ziemi zapłacimy 129 zł, czyli zdecydowanie mniej niż w powiecie krakowskim gdzie za kawałek gruntu o bardzo zbliżonej powierzchni tj. 2250 m2, sprzedający żądają już 211 zł/m2.
Wielkopolska nie kusi atrakcyjnymi cenami - za działkę w powiecie poznańskim o powierzchni 1319 m2 zapłacimy średnio 219 zł/m2. Może zatem warto zainteresować się Dolnym Śląskiem? Za kawałek własnej ziemi w powiecie wrocławskim zapłacimy średnio 129 zł/m2. Sporym obciążeniem dla naszej kieszeni będzie działka pod Warszawą. Najmniej za m2 gruntu zapłacimy w powiecie mińskim, choć nawet tu jego cena wynosi średnio 209 zł.
Monika Sieniawska - część nieruchomościowa
Marcin Krasoń - część kredytowa
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nr 1 w nieruchomościach oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 23059 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w marcu 2011 r.
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
