Rynek wtórny w Białymstoku - wróciły ceny sprzed prawie dekady
Po wzrostach trwających od 2014 roku ceny na rynku wtórnym w Białymstoku znów zaczęły spadać - wynika z danych Narodowego Banku Polskiego przeanalizowanych przez serwis Homla.pl. Koszt zakupu mieszkania z rynku wtórnego wrócił do poziomu z roku 2009 i wynosi nieco ponad 4000 zł/m2. Wszystko wskazuje jednak na to, że o powrocie do rekordowo niskich cen sprzed 2006 roku białostoczanie mogą tylko pomarzyć.
Na wykresie oraz w tabeli poniżej przedstawiono średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego w Białymstoku (według NBP). Dla lat 2006-2016 wykorzystano dane z ostatniego kwartału danego roku, a dla roku bieżącego - najbardziej aktualne dostępne dane (z II kwartału).
Jak widać, po gwałtownym wzroście z lat 2006-2007 średnie ceny na białostockim rynku wtórnym utrzymywały się na stosunkowo stabilnym poziomie. Do większych wahań zaliczyć należy spadek o 551 zł/m2 w latach 2007-2009, będący przede wszystkim skutkiem globalnego kryzysu ekonomicznego. Podobne spadki zaobserwowano wówczas także na rynku pierwotnym. Sytuację kupujących mieszkania poprawiały w tym okresie dopłaty do rat kredytu w ramach programu "Rodzina na swoim" (2007-2013).
Zaostrzenie warunków uzyskania dopłat w roku 2011 było główną przyczyną kolejnego większego spadku średnich cen w latach 2011-2013. Wprowadzono wtedy m.in. ograniczenie wiekowe dla korzystających z "Rodziny na swoim" oraz nowe limity cen mieszkań, co spowodowało, że większość lokali dostępnych na rynku wtórnym przestała spełniać warunki programu. W okresie tym wydłużył się też znacznie średni czas potrzebny na sprzedaż mieszkania - z ok. 60 do prawie 200 dni.
W okresie podwyżek cen w latach 2014-2016 największy wpływ na koszta zakupu mieszkania wywierał program "Mieszkanie dla Młodych". W 2015 roku otwarto bowiem możliwość uzyskiwania dopłat do kredytu także w przypadku zakupu na rynku wtórnym, co zwiększyło zainteresowanie tym rynkiem. Negatywną rolę odegrał z kolei w tym okresie narastający kryzys kredytów we frankach szwajcarskich. Wzrost cen należy też wiązać ze stale rosnącym w Polsce popytem na wszelkiego typu mieszkania.
Obecnie średnie ceny zaczęły się stabilizować na poziomie nieco ponad 4000 zł/m2. Na przestrzeni pierwszego półrocza 2017 roku używane mieszkania nawet nieznacznie potaniały (o ok. 38 zł/m2). Od kilku lat stabilny pozostaje też średni czas potrzebny na sprzedanie mieszkania - na poziomie tuż poniżej 150 dni. Nie zmienia się także typ mieszkania, jakiego białostoczanie najczęściej poszukują na rynku wtórnym. Przeciętnie jest to lokal dwupokojowy, o powierzchni do 60 m2 i w dobrym standardzie. Najpopularniejsze dzielnice to Mickiewicza, Tysiąclecia i Bojary, dużym zainteresowaniem cieszą się także dzielnice Sybiraków i Nowe Miasto I.
Czy można się spodziewać kolejnych spadków cen na rynku wtórnym? Póki co dane wydają się zapowiadać raczej dalszą stabilizację. Białostoczanie nadal chętniej kupują mieszkania z rynku pierwotnego, oferujące wyższy komfort życia i z reguły lepiej położone. Popyt na nowe mieszkania napędza także wzrost średnich wynagrodzeń (o 4,6 proc. w latach 2015-2016) oraz duża dostępność kredytów hipotecznych (od 2012 r. łączna wartość umów kredytowych zawartych w Białymstoku wzrosła o prawie 100 mln zł).
Większość mieszkań używanych w Białymstoku nie może z nowymi lokalami konkurować. To przeważnie obiekty wybudowane przed rokiem 2000, często wymagające solidnego remontu. Nie należy się więc spodziewać dużych wahań cen. Możliwe jest natomiast, że w najbliższej przyszłości zainteresowanie rynkiem wtórnym nieco się zwiększy. W ubiegłym roku spadła bowiem znacząco (o 31,5 proc.) liczba udzielonych pozwoleń na budowę nowych mieszkań, co może zapowiadać pewną stagnację na rynku pierwotnym. Nic jednak nie wskazuje, by rekordowe ceny z okresu przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej miały w najbliższym czasie powrócić.
Źródło danych: NBP
