Odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, opłaty adiacenckie czy wierzytelności z tytułu nabycia własności budynków należne jednostkom samorządu są waloryzowane według inflacji, a nie wskaźnika zmian cen nieruchomości. Mimo że ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) zobowiązuje prezesa Głównego Urzędu Statystycznego do jego wydania, do tej pory nie ogłoszono takiego wskaźnika ani razu. Dziesięć lat zwłoki W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie został podany termin, w którym prezes GUS musi ogłosić wskaźnik, jednak od momentu, kiedy obowiązują przepisy, upłynęło prawie dziesięć lat. - Dla ogłoszenia rzetelnych i wiarygodnych wskaźników cen nieruchomości przez prezesa GUS konieczne jest przeprowadzenie badań za kilka okresów, tak by było możliwe ustalenie wskaźników zmian cen nieruchomości na podstawie wiarygodnych danych - mówi Wiesław Łagodziński, rzecznik prasowy prezesa GUS. Powstaje jednak pytanie, czy do ustalenia takich wartości potrzeba aż tyle czasu. - Jest to obowiązek, który został nałożony na organ państwowy i powinien zostać wykonany niezwłocznie, to znaczy w momencie, kiedy będzie to obiektywnie możliwe do wykonania. Wiadomo, że do ogłoszenia konieczna jest odpowiednia dokumentacja, ale na jej zebranie na pewno nie trzeba było dziesięciu lat. To z pewnością jest duże zaniedbanie - mówi Agnieszka Skibińska-Lipowicz, wspólnik Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych P.J. Sowisło w Poznaniu. Jak podkreśla Wiesław Łagodziński, prezes GUS wcale nie ustala wskaźników, a wszelkie publikowane przez Główny Urząd Statystyczny wielkości i wskaźniki są wynikiem zbierania, przetwarzania i opracowania danych uzyskanych w badaniach statystycznych. Według prof. Huberta Izdebskiego z Uniwersytetu Warszawskiego, nawet jeżeli takich badań nie prowadzono w dniu wejścia w życie ustawy, to właśnie wtedy nałożono obowiązek stworzenia właściwego systemu zbierania informacji. - Nie powinno to trwać tak długo - dodaje. Ceny dyktuje inflacja, a nie rynek Zgodnie z ustawą do czasu ogłoszenia wskaźników zmian cen nieruchomości, waloryzacji ich wartości dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników inflacji. - To miał być przepis tymczasowy, zapewniający waloryzację do czasu ogłoszenia właściwego wskaźnika. Ta tymczasowość trwa prawie dziesięć lat - mówi Radosław Skwarło, radca prawny specjalizujący się w prawie samorządowym. Wyjaśnia dalej, że straty, które bezustannie ponosi samorząd wynikają z różnicy we wzroście inflacji w ostatnich latach w porównaniu ze wzrostem cen nieruchomości. Nie trzeba nawet specjalisty, żeby stwierdzić, że ceny nieruchomość rosły kilkakrotnie szybciej niż inflacja. W skali kraju samorządy straciły miliony, a może nawet miliardy złotych. - Ustawodawca, przewidując brak możliwości natychmiastowego ogłoszenia wskaźnika, zamieścił w powołanej ustawie przepis art. 227, który nie określa granicy czasowej zamiennego stosowania wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych i należy rozumieć, że wykonanie dyspozycji przywołanego przepisu art. 5 ustawy nastąpić może po zebraniu wiarygodnych danych, na których oparte zostaną rzetelne informacje - argumentuje Wiesław Łagodziński. Miliony strat na wywłaszczeniach Wskaźnik zmian cen nieruchomości służy m.in. do waloryzowania kwot, które gminy pobierają przy egzekwowaniu różnych należności. Są to głównie opłaty za użytkowanie wieczyste zwracane w przypadku rozwiązania umowy przed upływem terminu, na jaki zostały zawarte, czy bonifikaty zwracane gminie przez nowych właścicieli mieszkań komunalnych, w przypadku ich sprzedaży przed upływem zastrzeżonego terminu. Zdaniem Radosława Skwarły największe konsekwencje dla samorządowych budżetów mają jednak odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. - Gminy często tracą własność nieruchomości, które zostały przed laty wywłaszczone (lub wykupione) i niewykorzystane na cele wywłaszczenia. Byli właściciele lub ich spadkobiercy są wówczas zobowiązani zwrócić odszkodowanie, ewentualnie cenę sprzedaży, która została im wypłacona - argumentuje Radosław Skwarło. Pieniądze można odzyskać Zdaniem prawników, jest szansa, aby samorządy odzyskały przynajmniej część utraconych pieniędzy. Artykuł 417 kodeksu cywilnego wyraźnie wskazuje, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa, jednostka samorządu lub inna osoba prawna wykonująca władzę. - Ten przepis na pewno pozwalałby na dochodzenie strat ze zdarzeń, które miały miejsce po 1 września 2004 r., bo od tego czasu obowiązuje art. 417 k.c. w nowym brzmieniu - mówi Radosław Skwarło. Również zdaniem Agnieszki Skibińskiej-Lipowicz gminy z pewnością mogłyby występować do Skarbu Państwa o różnice w cenach. - Trzeba byłoby jednak zbadać, czy nieogłoszenie wskaźników było spowodowane brakiem danych, które winny przedstawić różne instytucje - dodaje. Problemy ze wskaźnikiem To, o jakie rekompensaty mogłyby ewentualnie wystąpić samorządy, będzie można ustalić dopiero w momencie opublikowania wskaźników zmian cen nieruchomości. Wówczas okazałoby się, jakie są dokładnie różnice pomiędzy kwotami, jakie gminy pobierają teraz, a jakie należałyby im się po ogłoszeniu wskaźników. Wskaźniki będą znane dopiero wtedy, gdy zostaną przeprowadzone badania statystyczne. Ich zakres jest ustalany na każdy kolejny rok w drodze rozporządzenia Rady Ministrów i załączony do rozporządzenia program ustala, jakie badania ma prowadzić GUS. - Dodatkową trudnością w przyjęciu właściwej metodologii, by obliczyć na tej podstawie określoną wielkość lub wskaźnik, jest brak określenia w ustawie o gospodarce nieruchomościami rodzajów nieruchomości i przekrojów terytorialnych, w jakich wskaźniki cen powinny być ogłaszane - wyjaśnia Wiesław Łagodziński. Z informacji przekazanych przez GUS wynika, że od 2006 roku prowadzi on wspólnie z Ministerstwem Budownictwa badania, w wyniku których ma zostać dokonany wybór rodzajów nieruchomości jako reprezentantów do badań cenowych.
Adam Makosz
