Samowolka będzie legalna

Od 21 czerwca do końca tego roku będzie możliwa darmowa legalizacja samowoli budowlanych. Obejmie ona wszystkie budynki, które zostały wzniesione pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. Osoby, które dopuściły się takiej samowoli, powinny się spieszyć, gdyż czasu nie zostało wiele, a oszczędności mogą być duże. Dziś bowiem legalizacja np. domu jednorodzinnego kosztuje 50 tys. zł, a garażu czy budynku gospodarczego 25 tys. zł.

Osoby, które nie zalegalizują samowoli do końca tego roku, będą musiały ponieść właśnie takie opłaty. Nie wszystkie jednak budynki wzniesione w tym okresie będą mogły być zalegalizowane za darmo. Ich właściciele muszą bowiem spełnić szereg wymagań. Wszystkim osobom zainteresowanym darmową legalizacją radzimy zatem, co powinny zrobić, aby ich budynek został dopuszczony do legalnego użytkowania.

Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną

Przepisy prawa budowlanego nie zawierają precyzyjnej definicji samowoli budowlanej. Przyjmuje się jednak, że samowolą budowlaną jest każde naruszenie ustawy Prawo budowlane. Nie chodzi tutaj zatem wyłącznie o wybudowanie np. domu w ogóle bez pozwolenia na budowę. Samowolą będzie bowiem również już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub wprowadzenie istotniejszych zmian w projekcie, w czasie wykonywania robót budowlanych.

Za samowolę budowlaną jest również uznawane prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy oraz prowadzenie robót budowlanych niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Niedopuszczalne jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego lub zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie zakładu krawieckiego z budynku mieszkalnego lub warsztatu stolarskiego z cukierni.

- Do samowoli budowlanych dochodzi również już w trakcie użytkowania wybudowanego obiektu. Ludzie bowiem często decydują się na jego przebudowę lub rozbudowę np. poprzez dobudowanie ganku, tarasu lub nawet piętra. Działania takie są niedopuszczalne i są traktowane jak samowola budowlana - twierdzi Małgorzata Mazur, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Sosnowcu.

Samowolą jest też budowa obiektów, na które nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale konieczne jest zgłoszenie. Dotyczy to np. ogrodzeń, budynków gospodarczych o powierzchni do 35 mkw. lub altan o powierzchni do 25 mkw. w miastach i 35 mkw. poza miastem.

WAŻNE

W każdym przypadku decyzję o tym, czy nastąpiło przekroczenie przepisów prawa budowlanego i czy wybudowany obiekt stanowi samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego.

Czy wszystkie budynki będą mogły zostać zalegalizowane za darmo?

Darmowa legalizacja obejmie jedynie budynki, które zostały wybudowane pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. W tym okresie musi nastąpić zakończenie budowy. Nie jest zatem wymagane, aby budowa rozpoczęła się i zakończyła pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r., choć oczywiście może się tak zdarzyć. Darmowej legalizacji podlegają jednak również budynki, których budowa rozpoczęła się przed 1995 rokiem, ale które zostały ukończone już po tym roku.

Do darmowej legalizacji konieczne jest również, aby budynek był użytkowany co najmniej przez pięć lat przed 11 lipca 2003 r. i by przed tą datą nie było wszczęte przez organ nadzoru budowlanego żadne postępowanie administracyjne w sprawie wybudowanego nielegalnie budynku. Jeżeli zatem nadzór budowlany wiedział już wcześniej, że dopuściliśmy się samowoli, i wydał np. decyzję o konieczności przywrócenia budynku do stanu zgodnego z prawem, czyli np. wyburzenie dobudowanego tarasu lub altany, to nie będzie można wystąpić o darmową legalizację, nawet jeżeli budowa obiektu została ukończona pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r.

Dodatkowo darmowa legalizacja samowoli dopuszczalna będzie jedynie w stosunku do budynków, które podlegają przepisom ustawy Prawo budowlane. Obejmie ona zatem np. domy jednorodzinne, garaże, budynki gospodarcze oraz altany wznoszone przy domach po zgłoszeniu lub po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Legalizacji tej nie będą natomiast podlegały np. altany i obiekty gospodarcze wybudowane na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych, jeżeli ich powierzchnia nie przekracza 25 mkw. w miastach i 35 mkw. poza miastem oraz wysokość nie przekracza 5 metrów, gdyż budowa tych obiektów nie podlega przepisom ustawy Prawo budowlane.

WAŻNE

Postępowanie legalizacyjne nie może być prowadzone w stosunku do budynków, które co prawda podlegają przepisom ustawy Prawo budowlane, ale do wybudowania których nie jest konieczne pozwolenie na budowę ani zgłoszenie. Dotyczy to np. ogrodzeń od strony sąsiadów, obiektów przeznaczonych do czasowego użytku oraz krat zainstalowanych w istniejących budynkach.

Kto i kiedy może składać wnioski o darmową legalizację?

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane z 10 maja 2007 r. (Dz.U. nr 99, poz. 665) wchodzi w życie 21 czerwca tego roku. Od tego właśnie dnia dopuszczalne jest składanie wniosków o zalegalizowanie samowoli bez opłaty legalizacyjnej. Jednocześnie nowelizacja ta przewiduje, że możliwość bezpłatnego zalegalizowania samowoli obowiązuje jedynie do 1 stycznia 2008 r. Po tym okresie, nawet jeżeli dany budynek spełniał wszystkie wymagania, by mógł zostać zalegalizowany bezpłatnie, to nie będzie to już możliwe. Po 1 stycznia 2008 r. właściciel takiego obiektu będzie musiał ponieść opłatę legalizacyjną.

Wniosek o darmową legalizację może być złożony przez właściciela budynku, który użytkuje go przez co najmniej pięć lat, licząc od 11 lipca 2003 r. Ważne jest jednak to, by właściciel ukończył budowę obiektu pomiędzy 1995 rokiem a 11 lipca 1998 r. Dodatkowo o darmową legalizację mogą wystąpić jedynie osoby, które nigdy nie występowały o pozwolenie na użytkowanie obiektu ani nie próbowały w inny sposób zalegalizować budowli.

WAŻNE

Jeżeli właściciel domu występował już w przeszłości do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zalegalizowanie jego domu i otrzymał decyzję odmowną, nie może ubiegać się o zalegalizowanie swojego domu bez opłaty.

Jakie dokumenty trzeba przedstawić?

Poza obowiązkiem wniesienia opłaty legalizacyjnej właściciele samowoli będą musieli spełnić wszystkie inne wymagania, jakie prawo budowlane przewiduje w stosunku do budynków dopuszczanych do użytkowania. Przede wszystkim legalizacja będzie dopuszczalna jedynie wówczas, gdy obiekt jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaświadczenie o tej zgodności wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Jeżeli jednak grunt, na którym budynek został wzniesiony, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to właściciel będzie musiał przedstawić zaświadczenie wydane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, że budynek jest zgodny z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

- Do darmowej legalizacji konieczne jest również przedstawienie powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego inwentaryzacji powykonawczej obiektu, która musi być sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Właściciel budynku musi ponadto dołączyć do wniosku o legalizację ekspertyzę potwierdzającą, że legalizowany obiekt spełnia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje się do użytkowania. Dodatkowo inwestor budynku ma również obowiązek dołączenia do wniosku decyzji o dopuszczenie go do użytkowania oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej - wyjaśnia Anna Macińska, zastępca dyrektora departamentu prawnego w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego.

WAŻNE

Decyzja o warunkach zabudowy musi być ostateczna już przed dniem wszczęcia postępowania legalizacyjnego.

Gdzie należy złożyć wniosek?

Nowelizacja ustawy Prawo budowlane przewiduje, że właściciele samowoli budowlanych wybudowanych pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. mają obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie swojego obiektu. Organem właściwym do wydawania pozwoleń w sprawie dopuszczenia budynku do użytkowania jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Wnioski o darmową legalizację powinny być zatem kierowane do tego właśnie organu. Konieczne jest jednak, aby inspektor był właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, na której znajduje się budynek.

- Warto skorzystać z nowych przepisów i zalegalizować budowę obiektów. Obecnie są prowadzone na szeroką skalę spisy wszystkich obiektów do katastru. Dają one jednoznaczną odpowiedź na to, co na danej działce było wybudowane niezgodnie z prawem, i w razie stwierdzenia nadużyć narażają właścicieli takich obiektów na surowe sankcje - zachęca Jan Nowak, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Pińczowie.

WAŻNE

Jeżeli chcemy zalegalizować obiekt, który znajduje się w innym powiecie niż sami mieszkamy, to wniosek powinniśmy skierować do inspektora tego powiatu, w którym znajduje się budynek, a nie, w którym sami mieszkamy.

Czy można odwołać się od odmowy legalizacji?

Postępowanie w sprawie darmowej legalizacji, czyli w sprawie dopuszczenia budynku do użytkowania, jest typowym postępowaniem administracyjnym.

- Decyzja w sprawie dopuszczenia obiektu do użytkowania oraz decyzja o rozbiórce są decyzjami administracyjnymi kończącymi postępowanie w sprawie. Z tego względu przysługuje na nie odwołanie do organu wyższej instancji. Organem wyższego stopnia w stosunku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jest wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego i to właśnie do niego należy złożyć odwołanie. Z kolei od jego decyzji przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego - mówi Anna Macińska. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który wydał decyzję w pierwszej instancji. Termin na złożenie odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi budynku.

W przypadku kiedy wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego podtrzyma decyzję inspektora powiatowego i nie dopuści budynku do użytkowania, to właściciel nie będzie mógł odwołać się od niej do organu wyższej instancji, czyli do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Będzie mógł on jednak zaskarżyć taką decyzję do sądu. Sądem właściwym do rozstrzygania tego typu sporów w I instancji jest wojewódzki sąd administracyjny. Termin na wniesienie skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Od wydanego przez wojewódzki sąd administracyjny wyroku lub postanowienia kończącego postępowanie w sprawie przysługuje właścicielowi samowoli skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skargę kasacyjną można jednak wnieść wyłącznie w przypadku naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna powinna być sporządzona przez adwokata lub radcę prawnego. Termin na wniesienie skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie wyroku sądu I instancji wraz z uzasadnieniem.

WAŻNE

Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego jest ostateczne.

Kiedy inspektor nadzoru dopuści samowolę do użytku?

Przedstawienie wymaganych dokumentów oraz spełnienie warunków co do czasu wybudowania budynku nie wystarczą do jego bezpłatnego zalegalizowania. Powiatowy inspektor przed wydaniem decyzji musi dokonać kontroli dokumentacji i budynku. Sprawdzi on przedłożone dokumenty, łącznie z inwentaryzacją powykonawczą, pod kątem ich zgodności ze stanem faktycznym. Będzie on musiał również przeprowadzić obowiązkową kontrolę w celu stwierdzenia, że obiekt został wybudowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Kontrole te powinny być przeprowadzone w terminie 21 dni od dnia złożenia wniosku.

Jeżeli inspektor stwierdzi, że dokumenty są prawidłowe, a wzniesiony budynek nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie go do stanu zgodnego z prawem oraz nie narusza ustaleń miejscowego planu obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania, to wydaje decyzję w sprawie dopuszczenia go do użytkowania. Jeżeli jednak podczas kontroli okaże się, że wzniesiony obiekt narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy prawa budowlanego i naruszeń tych nie da się usunąć, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zarządzi rozbiórkę budynku lub jego części.

WAŻNE

Koszty przeprowadzenia rozbiórki budynku spoczywają na jego właścicielu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).

Ustawa z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665).

GP radzi

Jestem właścicielem samowoli budowlanej, która została wzniesiona na gruncie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Czy mogę zalegalizować się bezpłatnie?

Nie. Osoba składająca wniosek o wszczęcie postępowania legalizacyjnego musi dołączyć do niego zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, że obiekt jest z nim zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przepisy ustawy Prawo budowlane wskazują ponadto, że jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, to właściciel ubiegający się o legalizację obiektu może przedstawić zaświadczenie, że budynek jest zgodny z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta musi być jednak ostateczna już przed dniem wszczęcia postępowania legalizacyjnego. Zaświadczenie takie wydawane jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zgodnie z jednak z interpretacją dokonywaną przez samorządowe kolegia odwoławcze decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawane są jedynie przed rozpoczęciem inwestycji. Nie są one natomiast wydawane już po jej zakończeniu albo w trakcie jej realizacji. Oznacza to, że darmowa legalizacja samowoli budowlanych będzie dopuszczalna jedynie w przypadku budynków wzniesionych na gruntach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wybudowałem dom jednorodzinny w 1997 roku. Nie miałem nie tylko pozwolenia na budowę, ale i projektu budowlanego. Czy też mogę skorzystać z nowych przepisów i zalegalizować samowolę?

Tak. Wystarczy tutaj inwentaryzacja powykonawcza obiektu, którą wykona osoba z uprawnieniami budowlanymi i zaświadczy, że użyte materiały i zastosowana technologia pozwalają na bezpieczne użytkowanie tego obiektu. Jeżeli budynek nie był nigdy oddany do użytku, ocenę można zrobić nawet po upływie pewnego czasu. Po otrzymaniu takiej oceny nadzór budowlany decyduje o wydaniu pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo konieczne jest dołączenie ekspertyzy potwierdzającej, że legalizowany obiekt spełnia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje się do użytkowania.

Arkadiusz Jaraszek, Współpraca Adam Makosz