Skromny wzrost cen na koniec roku

Zgodnie z naszymi oczekiwaniami sytuacja na rynku mieszkaniowym jest stabilna. Liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych mieszkań wzrósł w grudniu o 0,16 proc., osiągając poziom 881,39 pkt. Oznacza to, że w całym ubiegłym roku stracił na wartości 0,68 proc. Uwzględniając inflację, można więc mówić o ok. 4-proc. realnym spadku cen w 2010 roku.

Jednocześnie grudzień był dziesiątym z rzędu miesiącem, w którym zanotowaliśmy wzrost liczby transakcji uwzględnianych przy obliczaniu indeksu. Tym razem ich liczba wyniosła rekordowe 3179 sztuk, była wiec tylko nieznacznie wyższa od tej odnotowanej w listopadzie (3167). W porównaniu z grudniem 2009 roku liczba transakcji wzrosła o 11 proc.

Obliczany już od trzech lat indeks cen mieszkań, powstaje na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Brokera. Trzeba uwzględnić przy tym, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, ale w części jest on również efektem wzrostu skali działalności zarówno Open Finance, jak i Home Broker.

W ostatnim miesiącu ubiegłego roku ceny wzrosły w połowie spośród 16 monitorowanych przez nas miast. Najbardziej w Olsztynie (o 3,7 proc.), Katowicach (1,2 proc.) oraz Lublinie (0,9 proc.). Z kolei największe spadki dotknęły Toruń (6,1 proc.), Gdańsk (4,6 proc.) i Bielsko-Białą (2,9 proc.).

Wprowadzenie do programu Rodzina na Swoim zmian niekorzystnych dla potencjalnych jego beneficjentów opóźnia się i raczej nie należy się spodziewać, żeby zaczęły one obowiązywać wcześniej niż od początku drugiego kwartału (warunki, na których opiera się program, aktualizowane są właśnie co kwartał).

Osoby zainteresowane skorzystaniem z ulgi dostały więc kilka miesięcy więcej. Dotychczas, rosnącą systematycznie liczbę transakcji, wiązaliśmy m.in. właśnie z planowanymi zmianami i chęcią "załapania" się na kredyt z dopłatą. Ponadto końcówka roku na rynku mieszkaniowym tradycyjnie przynosi zwiększone obroty. Dlatego oczekujemy, że początek roku przyniesie spadek liczby zawieranych transakcji.

W przyszłym roku ceny mieszkań naszym zdaniem utrzymają się w trendzie horyzontalnym. Żaden z czynników, które mogą na nie wpływać, nie będzie na tyle silny, aby pociągnąć rynek w którąś ze stron. Czynnikami przemawiającymi za wzrostem cen jest wzrost stawek VAT na nowe mieszkania czy rosnąca dostępność kredytów hipotecznych. Z drugiej strony hamulcowym są wspomniane zmiany w programie RnS oraz stosunkowo wysoka podaż ze strony firm deweloperskich.

Bernard Waszczyk, Open Finance

W grudniu ceny mieszkań kosmetycznie wzrosły po niewielkiej korekcie miesiąc wcześniej. Od początku roku przeciętne M w największych polskich miastach straciło na wartości mniej niż 1 proc. W trakcie roku najwyższy poziom cen transakcyjnych przypadł na maj, kiedy to względem stycznia obserwować można było wzrost na poziomie 2,3 proc. Dane te świadczą niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na stabilnym poziomie w ostatnim roku. Ponadto wciąż pozostajemy powyżej dołka cenowego z połowy zeszłego roku, kiedy to zatrzymała się fala kryzysowej przeceny.

W szerszej perspektywie wyniki rodzimego rynku także należy ocenić pozytywnie. Ceny po kryzysie ustabilizowały się w połowie 2009 roku na poziomie około 10 - 15 proc. poniżej szczytów hossy z przełomu 2007 i 2008 roku. Jest to wynik nawet dwukrotnie lepszy niż w takich krajach jak: USA, Ukraina, Irlandia czy Bułgaria.

Nie znaczy to jednak, że w owym czasie ceny nieruchomości wszędzie spadały. Pomimo kryzysu finansowego i problemów fiskalnych krajów europejskich wzrosty obserwować można było chociażby w Szwajcarii czy Australii.

Pomimo sezonowo mniejszego ruchu na rynku nieruchomości w ostatnim miesiącu roku po raz dziesiąty z rzędu zanotowaliśmy wzrost liczby zawieranych transakcji (licząc miesiąc do miesiąca). Dynamika zmian była jednak przeszło siedemnastokrotnie mniejsza niż w listopadzie kiedy to wyniosła 6,6 proc.

Czynnik ten należy jednak ocenić bardzo pozytywnie, gdyż świadczy o sile rodzimego rynku. Bez wątpienia wpływ na taki wynik miały sytuacja na rynku kredytowym oraz rosnąca liczba nabywców na rynku. Zgodnie z badaniami Home Broker blisko 75 proc. mieszkań kupowanych jest bowiem z użyciem kredytu.

Postępująca liberalizacja polityki kredytowej przez instytucje finansowe jest więc kluczowa dla poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Warto w tym kontekście zauważyć, że od początku zeszłego roku przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, która chciałaby zaciągnąć kredyt w złotych na 30 lat wzrosła o 53 tys. zł do 421 tys. zł w grudniu.

Obserwowany wzrost wolumenu transakcji nie byłby jednak możliwy gdyby w 2010 roku Polacy nie ruszyli za zakupy mieszkań. Zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 86 proc. względem początku 2009 roku i o 44 proc. względem pierwszego kwartału zeszłego roku. Dynamiczny wzrost w ostatnich kwartałach może być dobrym prognostykiem na przyszłość, sugerującym dalszy wzrost liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym w 2011 roku.

Rosnąca liczba transakcji przełożyła się także na coraz mniejszy zakres negocjacji ceny sprzedaży lokalu na rynku wtórnym. Średnio w 2009 roku cena transakcyjna mieszkań różniła się od ofertowej o 3,8 proc. W zeszłym roku wynik ten obniżył się o 0,3 pp. i wyniósł niecałe 3,5 proc.

Warto ponadto zauważyć, że w ostatnich trzech miesiącach wyniki negocjacji były coraz mniej korzystne dla kupujących. W grudniu przeciętnie wynegocjowali oni 2,9 proc. ceny wyjściowej, podczas gdy we wrześniu blisko 4 proc. Ponadto dwuletnie minimum, które przypadło na lipiec zeszłego roku, jedynie kosmetycznie różniło się od wyniku poprzedniego miesiąca.

W tym kontekście należy jednak zauważyć, że w ostatnich 12 miesięcy na 7 największych rynkach ceny ofertowe mieszkań spadły o 1,2 proc. zbliżając się tym samym do poziomu rynkowego. Największy spadek - o 3,9 proc. - odnotowano w Krakowie. Można to łączyć z jednym z najwyższych relatywnych poziomów cen w tym mieście.

Zarobki Krakusów są bowiem niskie w porównaniu do cen nieruchomości. Jak niskie? Gdyby przyjąć że trzyosobowe rodziny z dochodem średnim w danym mieście, wystąpiłyby o kredyt na zakup mieszkania, to krakowska rodzina mogłaby sobie kupić mieszkanie o powierzchni 53 m kw. W przypadku rodziny Warszawskiej byłoby to 66 m kw., Toruńskiej 81 metrów, a Katowickiej nawet 123 metry.

Największy wzrost - o 2,2 proc. - charakteryzował za to rynek używanych mieszkań w Łodzi. Sytuację tę należy jednak rozważać w kontekście relatywnie niskiego ich poziomu. Bezpośrednio łączy się to z programem "Rodzina na Swoim", który mógł stymulować popyt i stworzyć swoistą barierę dla spadków cen. Należy bowiem pamiętać, że limit cen kwalifikujący do rządowego wsparcia wynosi w Łodzi 6,7 tys. zł za m kw., a średnia cena ofertowa w grudniu wyniosła 4,6 tys. zł.

Co przyniesie przyszłość na rynku nieruchomości? Zgodnie z grudniową prognozą Home Broker, w największych miastach, przeciętna cena mieszkań powinna wzrosnąć w 2011 roku o 1,7 proc. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3 proc. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3 proc. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.

W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość sprzedawana na rynku wtórnym należy do tego segmentu rynku.

Doradcy Home Broker sugerują jednak, że w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien spaść, chociażby w związku z planowanym ograniczeniem programu "Rodzina na Swoim". Warto zauważyć, że do tej pory, zważywszy na niską cenę, mógł to być najczęściej wybierany typ budownictwa przez osoby korzystające z kredytu z dofinansowaniem.

Rozważając natomiast wielkość mieszkań, największymi optymistami powinni być przede wszystkim właściciele lokali dwupokojowych. Jest to obecnie najbardziej pożądana przez kupujących wielkość mieszkań. W tym segmencie można więc upatrywać potencjalnie największych wzrostów cen, szczególnie gdy lokal taki posiada korzystną lokalizację i relatywnie niewielki metraż.

W gorszej sytuacji są natomiast właściciele lokali największych czyli minimum czteropokojowych o znacznym metrażu. W związku z wciąż ograniczonym dostępem do finansowania bankowego są oni najbardziej narażeni na korektę wartości swoich M w perspektywie kolejnego roku.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker